樓市調(diào)控政策可以說(shuō)是2017年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主旋律，在政府的強(qiáng)效調(diào)控之下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步回歸理性。新建住宅的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也逐步降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的統(tǒng)計(jì)，2017年北京市新建住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也明顯下調(diào)：全年包括住宅在內(nèi)的所有商品房合計(jì)簽約2800億，而2016年，這一數(shù)據(jù)是5083.54億，同比跌幅達(dá)45%。

局

新房?jī)r(jià)格回歸理性

隨著2015、2016兩年間大量樓面價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的土地成交，形成了高價(jià)地井噴的現(xiàn)象。而在2017年，經(jīng)過(guò)拿地開(kāi)發(fā)商兩年的建設(shè)，這些曾經(jīng)的高價(jià)地也開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)品面世階段。此前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這些高價(jià)地上打造的產(chǎn)品入市價(jià)格將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。然而從去年北京市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看卻并非如此。

“自2016年‘9·30’限購(gòu)政策以來(lái)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的影響之下逐步回歸理性。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是客群都明顯感覺(jué)到，市場(chǎng)上的非理性投資需求在迅速減退。”克而瑞分析師崔秀程向記者表示。

一方面，政府對(duì)于新建商品房的入市價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。雖然并沒(méi)有明文規(guī)定，不過(guò)，行業(yè)內(nèi)多數(shù)從業(yè)者都表示，北京對(duì)于高端市場(chǎng)的預(yù)售證發(fā)放進(jìn)行了嚴(yán)格把控。在“9·30”政策之后，一直到2017年8月初都沒(méi)有發(fā)放超過(guò)8萬(wàn)元/平方米價(jià)格的預(yù)售證。直到2017年8月上旬，位于豐臺(tái)區(qū)西南二三環(huán)之間的中國(guó)璽、昆侖域以及位于大興區(qū)的亦莊金茂府三個(gè)項(xiàng)目取得新預(yù)售許可證，均價(jià)在9.5萬(wàn)元/平方米左右。這是去年首批預(yù)售超過(guò)8萬(wàn)元的項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目均為昔日的高價(jià)地，其銷(xiāo)售價(jià)格也普遍低于市場(chǎng)預(yù)期。

局

傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏被打破

對(duì)于政策比較敏感的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，伴隨著調(diào)控政策的不斷加碼，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏也開(kāi)始被打破。曾經(jīng)的“紅五月”“金九銀十”這樣集中銷(xiāo)售的高峰期在去年北京市場(chǎng)的表現(xiàn)也不是特別明顯。

張大偉在去年11月初就曾表示：“9-10月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交慘淡，大部分一二線(xiàn)城市成交同比跌幅超過(guò)4成，北京等一線(xiàn)城市跌幅更是接近50%。”

而與之相對(duì)的是，原本并非房企營(yíng)銷(xiāo)旺季的11月、12月市場(chǎng)卻伴隨著多個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證的獲批而呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢(shì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的銷(xiāo)售節(jié)奏正在隨著市場(chǎng)發(fā)生改變。比如，在2017年北京樓盤(pán)銷(xiāo)售額排第二位的麗春湖院子就表示，他們針對(duì)市場(chǎng)情況，調(diào)整了銷(xiāo)售策略。在市場(chǎng)觀(guān)望期提前布局、搶先出貨。通過(guò)這樣的“錯(cuò)峰銷(xiāo)售”取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的榜單來(lái)看，2017年北京市新建商品住宅市場(chǎng)的主力產(chǎn)品依然是改善型產(chǎn)品。其中成交均價(jià)最低的泰禾昌平拾景園也有5.2萬(wàn)元/平方米，而更多的項(xiàng)目則集中在6萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格區(qū)間之內(nèi)。

根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從當(dāng)前的置業(yè)客群情況來(lái)看，北京首次置業(yè)群體占比僅為35%，改善型換房(包括添置)需求依然為市場(chǎng)的主力客群，占比達(dá)到65%。這一比例較“3·17政策”之前的75%雖然有所下降，但是仍為市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量。

而從產(chǎn)品來(lái)看，由于購(gòu)房者手中的購(gòu)房資格愈發(fā)珍貴，因此對(duì)于改善型產(chǎn)品的要求也變得更高。市場(chǎng)上的改善型產(chǎn)品在2017年除了在園林營(yíng)造、室內(nèi)裝潢上延續(xù)了前兩年的投入之外，一些主打科技住宅概念的樓盤(pán)也取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。比如亦莊金茂府，就在排行榜上位列第三。

勢(shì)

保障房、剛需商品房成主力

由于2017年大量帶有政策屬性土地的成交，相信2018年，北京的新建商品房市場(chǎng)也將出現(xiàn)比較深刻的變化。

去年，北京供應(yīng)了規(guī)劃建筑面積近2800萬(wàn)平方米的土地，其中絕大多數(shù)在未來(lái)將被作為限價(jià)商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房入市，其目的就是希望通過(guò)增加土地市場(chǎng)的供應(yīng)，來(lái)加大樓市未來(lái)供應(yīng)量從而起到一個(gè)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的作用。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”住宅用地成交面積331萬(wàn)平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬(wàn)平方米，占比37%。除此之外，還有自持部分面積85萬(wàn)平方米，占比13%；純商品住宅用地供應(yīng)為零。因此，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，新建商品房部分的改善型產(chǎn)品的比重將進(jìn)一步降低，剛需和保障性住房的比重在增加。

對(duì)此，麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松分析認(rèn)為，根據(jù)2017年公布的北京市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，2018年還將有1200公頃的住宅用地供應(yīng)入市，以保障20萬(wàn)套產(chǎn)權(quán)式住房以及10萬(wàn)套租賃式住房的建設(shè)需求。土地供應(yīng)量的增加，勢(shì)必會(huì)造成今年新房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房這種保障房的大幅供應(yīng)，都將有助于穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

“從政策層面來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年為穩(wěn)固當(dāng)前調(diào)控成果和穩(wěn)定預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，現(xiàn)有政策不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向和大的變化。”張葉松表示，目前市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。據(jù)易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“在價(jià)格受控以及共有產(chǎn)權(quán)房的平抑下，2018年北京新房?jī)r(jià)格基本沒(méi)有上漲空間。”