加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，是社會(huì)各方面普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。本人在2009年、2010年任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)期間，曾參與組織了一批跨界的專家對(duì)“十二五”期間全國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃和長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題進(jìn)行了專題研究，并于2011年初正式將研究的成果以建議的形式上報(bào)了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等部門。之后，我又多次向有關(guān)方面提出過(guò)加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建議。

近幾年來(lái)，特別是十八大以來(lái)，中央政府多次在一些重要會(huì)議和文件、報(bào)告中提出要加快建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題，如在十八屆三中全會(huì)的公報(bào)中、在2014年3月印發(fā)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》中，在2016年12月21日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組上，在十九大報(bào)告和本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，都提到了要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，拓寬住房保障渠道，健全城鎮(zhèn)住房制度，抓緊建立長(zhǎng)效機(jī)制等問(wèn)題。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)近年來(lái)也多次談到這個(gè)問(wèn)題。本人通過(guò)學(xué)習(xí)、梳理與思考，就此談一下個(gè)人的認(rèn)識(shí)。

一、建立長(zhǎng)效機(jī)制，必須要堅(jiān)持一個(gè)定位，圍繞兩個(gè)目標(biāo)。

堅(jiān)持一個(gè)定位，就是要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。圍繞兩個(gè)目標(biāo)，一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；二是讓全體人民住有所居。

二、建立長(zhǎng)效機(jī)制，必須要深化住房制度改革，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

歸納我上面列舉的中央政府在上述幾個(gè)文件中的表述，住房制度的主要內(nèi)容應(yīng)包括，堅(jiān)持房子是用住的，不是用來(lái)炒的定位，以滿足城市市民、特別是新市民的首套剛需、支持改善型需求、遏制投機(jī)炒房為出發(fā)點(diǎn)，以建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃；在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)、特別是國(guó)有租賃企業(yè)的發(fā)展。通過(guò)增加新建商品房、大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房的多主體供應(yīng)；通過(guò)公共租賃住房(含廉租房)、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房、發(fā)放租賃補(bǔ)貼和棚改等方式，拓寬住房保障渠道，解決好居民的住房問(wèn)題。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須要加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析與監(jiān)管，堅(jiān)持與完善分類調(diào)控的制度，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

(1)推進(jìn)居民住房信息聯(lián)網(wǎng)和開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)、銷售信息聯(lián)網(wǎng)，建立健全市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析制度，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的住房供需格局，有效保障居民的合理住房需求。

(2)處理好短期調(diào)控政策措施與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

(3)健全法律法規(guī)，依法規(guī)范市場(chǎng)，依法保護(hù)市場(chǎng)各方的合法權(quán)益，依法查處房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。

(4)堅(jiān)持與完善分類調(diào)控，強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任。地方政府，尤其是人口凈流入的大中城市，要認(rèn)真編制住房發(fā)展規(guī)劃，確定建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局，確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)。地方政府還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的變化，因地制宜的采取針對(duì)性措施，保證市場(chǎng)的穩(wěn)定。

四、讓全體人民住有所居并不斷提高居住的舒適度，必須要提高新建住房的質(zhì)量，有序推進(jìn)既有小區(qū)的更新改造，努力改善人居環(huán)境。

(1)堅(jiān)持綠色發(fā)展理念，推動(dòng)建造方式變革，提高建筑工業(yè)化和住宅產(chǎn)業(yè)化水平，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，提高新建住房的性能與質(zhì)量。

(2)加強(qiáng)對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)，管好用好住房維修基金。

(3)在2020年前基本完成城鎮(zhèn)各類棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造。

(4)在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，有序推進(jìn)既有小區(qū)特別是老舊小區(qū)的更新改造和適老化改造，改善和提高人居環(huán)境的質(zhì)量和水平。

五、加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)與住房制度匹配的土地、金融、稅收制度建設(shè)。

要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓全體人民住有所居，離不開土地、資金等要素的合理匹配與組合，離不開稅收的調(diào)節(jié)。在住房制度框架基本確定以后，應(yīng)抓緊建立與之匹配的土地供應(yīng)、金融信貸和稅收制度。

(1)土地供應(yīng)方面，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)正在修改的《土地管理法》，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等落戶數(shù)量掛鉤。根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)；根據(jù)住房的不同對(duì)象，確定相應(yīng)的供地比例和不同的供地方式。

(2)金融信貸方面，平衡好金融與房地產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的資金配置，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。建立健全滿足首套剛需、支持改善型需求和遏制投機(jī)炒房的差別化信貸政策。探索租房貸、存房貸和房地產(chǎn)信托投資基金，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。改革完善住房公積金制度，提高住房公積金管理服務(wù)水平。

(3)稅收方面，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。建議立法部門在立法過(guò)程中，廣泛聽(tīng)取各方意見(jiàn)，將立法的過(guò)程，變?yōu)榧紡V益的過(guò)程，統(tǒng)一思想的過(guò)程，以便于法律通過(guò)后的實(shí)施，也有利于市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。