2017年6月30日，52歲的郁亮在近百位媒體和幾百位股東的注視下接過了王石的擔(dān)子，成為萬科自創(chuàng)業(yè)以來的第二位帶頭人，這也意味著地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬科正式進入了郁亮?xí)r代。

轉(zhuǎn)型是萬科郁亮?xí)r代的關(guān)鍵詞，即便自2014年便提出了“轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，郁亮掌舵下的萬科，在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的加碼力度和速度一改以往“專注住宅”的路徑，其間收購普洛斯、無不印證其再次調(diào)轉(zhuǎn)航向“由專而多”地廣泛布局物流、商業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

在郁亮看來，“萬科作為發(fā)展商的時代已經(jīng)過去了”，他為萬科定下的“萬億市值”藍(lán)圖中，住宅及新業(yè)務(wù)各占50%，作為房地產(chǎn)白銀時代的提出者和堅定者，郁亮最新的表態(tài)，“我們是為城市發(fā)展做貢獻，做配套服務(wù)的角色，這更符合我們對未來行業(yè)的定位”。

不過，萬科和所有轉(zhuǎn)型企業(yè)一樣要面臨的是，在創(chuàng)新業(yè)務(wù)盈利收效甚微，以及碧桂園、恒大、融創(chuàng)等龍頭企業(yè)競相增長之時，在規(guī)模上接連失守冠亞軍后的昔日“地產(chǎn)一哥”，該如何在這種另辟蹊徑的戰(zhàn)略中再度贏取曾經(jīng)的輝煌？

萬科新定位

在郁亮全面管控萬科后，從單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的多元業(yè)務(wù)成為萬科最為顯著的變化。

8月中期業(yè)績會上，郁亮以萬科董事長的身份對外公布了集團的五大業(yè)務(wù)行類型：核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理、優(yōu)勢業(yè)務(wù)的商業(yè)開發(fā)運營與物流、拓展業(yè)務(wù)的長租公寓和冰雪度假、摸索業(yè)務(wù)的養(yǎng)老和教育、潛力業(yè)務(wù)的“軌道+物業(yè)”和混合所有制改革。

早在2014年，郁亮在提出國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代的概念之時，萬科就正式提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，而現(xiàn)今這五大業(yè)務(wù)類型基本涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前和未來熱門的發(fā)展方向，業(yè)務(wù)線的重新梳理也正如郁亮所說的，未來萬科將在轉(zhuǎn)型的道路上走得更快。

僅過去的半年，萬科率先在物流地產(chǎn)發(fā)力。7月4日，萬科披露，聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本和中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马棧⒁勋@得普洛斯董事會同意，交易總額將達到785億元。

對于僅有500萬平方米物流倉儲的萬科而言，收購在中國物流地產(chǎn)占據(jù)最大市場份額的普洛斯無異于獲得了一個在該領(lǐng)域快步發(fā)展的有力籌碼。2017年中期業(yè)績會上，郁亮也對外表示“萬科物流地產(chǎn)目前在行業(yè)大概是第四、第五名，但與普洛斯結(jié)合后，將追求成為全國乃至全球名列前茅”。

實際上，在持續(xù)采取各城市公司間的賽馬機制之外，這種通過尋求第三方合作加快推進創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局正成為萬科一大方略。而除了物流地產(chǎn)，2017年萬科在商業(yè)、冰雪、養(yǎng)老、教育等延伸產(chǎn)業(yè)都在推進發(fā)展。

養(yǎng)老方面，萬科作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中較早入門的房企之一，截至2016年底已在北上廣深及天津、杭州、青島、成都等城市開業(yè)運營了超過80個養(yǎng)老項目，萬科在北京的三個項目均已達到了運營平衡；投資版圖方面，2017年5月和10月，萬科相繼成立了兩個基金，總規(guī)模分別為182.76億元和60億元，分別投向商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)領(lǐng)域；此外，2017年11月28日，萬科還聯(lián)e會中誠投資、中天集團等共同發(fā)起成立建材B2B第三方采購交易平臺“采筑”，切入房地產(chǎn)下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

長租公寓方面，萬科泊寓已經(jīng)進入28個城市，獲取房間數(shù)8.4萬間，開業(yè)6個月項目出租率約為93%。萬科最新公布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2017年底，萬科的長租公寓數(shù)量將達到25萬間，其中廈門公司擁有逾2萬間，已開業(yè)將近5000間。

眾多產(chǎn)業(yè)全面開花，但在萬科董秘朱旭看來，萬科當(dāng)前所實施的并非多元戰(zhàn)略，而是圍繞城市發(fā)展和消費者升級訴求來提供一切與不動產(chǎn)相關(guān)的衍生業(yè)務(wù)，然而，毋庸置疑的是，萬科正在嘗試更多的可能。

業(yè)績放緩切入新領(lǐng)域

不過，從業(yè)績規(guī)模上來看，在行業(yè)“馬太效應(yīng)”進一步增強之下，截至2017年11月，國內(nèi)千億房企的數(shù)量已經(jīng)達到了14個，其中碧桂園一騎絕塵以突破5000億元的銷售規(guī)模位列榜首，相比之下，曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”則接連失守冠亞軍。

據(jù)萬科最新發(fā)布的業(yè)績公告顯示，截至2017年11月，萬科2017年累計實現(xiàn)合同銷售金額為4676.5億元，合同銷售面積3141.9萬平方米，而恒大前11個月累計實現(xiàn)合約銷售金額約達4704億元，繼10月超越萬科之后，進一步將距離拉開至27.5億元。

萬科業(yè)績的放緩與創(chuàng)新業(yè)務(wù)的拓展、股權(quán)之爭的影響及市場政策環(huán)境趨嚴(yán)等因素不無關(guān)系，不過即便郁亮此前曾提出“農(nóng)民理論”—企業(yè)管理者應(yīng)有當(dāng)好農(nóng)民種好地的覺悟，不問天氣如何，就是把地種好，萬科在地產(chǎn)主業(yè)上已然悄然開啟了新一輪的拓展。

在過去的一年里，一向在土地上采取保守謹(jǐn)慎策略的萬科一反常態(tài)，不僅在2017年8月份拿下了高達551億元的廣信資產(chǎn)包，還在9月份斥資200多億元大規(guī)模納儲，截至11月底，萬科2017年合計新增項目數(shù)量已經(jīng)達到190個，總建筑面積為4149.8萬平方米，權(quán)益建筑面積為2709.5萬平方米。

然而，土儲的增長也意味著企業(yè)杠桿的增加，對此，萬科證券事務(wù)代表梁潔在8月的電話會議中表示，萬科希望未來能夠抓住市場相對放慢的機會增加項目，也愿意增加杠桿空間，而目前19.6%的凈負(fù)債相對較低。

據(jù)悉，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)由2014年的77.2%上升到2017年半年的82.66%，而2015年、2016年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.7%和80.54%。2014年、2015年、2016年和2017年6月的凈負(fù)債率分別為5.41%、19.3%、25.87%和19.61%。

值得注意的是，土地儲備大幅增長的背后是萬科拿地渠道的進一步拓展。據(jù)悉，2017年萬科不僅加大對存量地產(chǎn)的挖掘，切入到舊改、城市更新等領(lǐng)域，同時緊鑼密鼓地布局特色小鎮(zhèn)，僅在去年9月份就敲定了石家莊50億元特色文化小鎮(zhèn)、門頭溝軍莊鎮(zhèn)特色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、蘇州高新區(qū)生命健康小鎮(zhèn)，并在京推出了首個營地教育特色小鎮(zhèn)。