版權(quán)信息|本文轉(zhuǎn)載自天天說錢（ID：liuxb0929），子木聊房（ID:zimuliaofang），轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源沒有哪個(gè)國(guó)家，是靠房地產(chǎn)強(qiáng)國(guó)的，更沒有哪個(gè)國(guó)家是依靠樓市復(fù)興的，這一點(diǎn)中國(guó)已經(jīng)有非常清醒的認(rèn)識(shí)。
所以本輪樓市調(diào)控，超乎了所有房產(chǎn)專家的預(yù)期，與之前歷次調(diào)控也都不一樣。政府一而再再而三的加強(qiáng)調(diào)控，沒有半點(diǎn)放松的跡象，就是想徹底改變房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，讓國(guó)民的關(guān)注點(diǎn)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓房子回歸居住本性。
在空前強(qiáng)烈、步步緊逼的調(diào)控環(huán)境中，主要依靠北京外溢需求的環(huán)京樓市遭遇滑鐵盧，之后一蹶不振，成為了本輪調(diào)控房?jī)r(jià)、成交量下跌最慘的地方。
據(jù)最近安居客房產(chǎn)研究院通過監(jiān)測(cè)政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月環(huán)京成交量繼續(xù)維持低點(diǎn)，固安、香河、燕郊三地合計(jì)成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合計(jì)約6800余套的數(shù)量，成交量下跌超94%。
一個(gè)月400套，還不夠往日的零頭，幾乎可以看做是零成交，這意味著環(huán)境樓市成交量已進(jìn)入冬眠狀態(tài)。
樓市被調(diào)控的城市不下一百座，為何環(huán)京是最慘烈的一個(gè)？原因，在本號(hào)之前分析環(huán)京樓市的文章中多次提到過，在此再做些補(bǔ)充。
1、環(huán)京樓市調(diào)控，是核心城市主要衛(wèi)星城中最嚴(yán)的一個(gè)。
深圳的衛(wèi)星城東莞、惠州。東莞購(gòu)買首套房商業(yè)貸款首付比例不得低于30%，外地人購(gòu)房需要提供連續(xù)繳納1年社?；蚣{稅證明；二套房，本地戶籍首付比例為40%，外地人購(gòu)買二套房還需提供連續(xù)繳納2年社?；蚣{稅的證明。這意味著非戶籍人口，仍可在東莞購(gòu)買兩套住房。
惠州方面，未限購(gòu)。
廣州衛(wèi)星城佛山方面，戶籍人口首套房商業(yè)貸款首付比例30%，二套房首付比例40%；非戶籍人口限購(gòu)1套，需要提交連續(xù)繳納1年社保或納稅證明。
上海衛(wèi)星城嘉興方面，非戶籍人口限購(gòu)1套，沒有社保要求。戶籍人口購(gòu)買首套房商業(yè)貸款首付比例為30%，二套房50%；非戶籍人口，首付比例50%。
南通方面，不限購(gòu)，只是規(guī)定在啟東購(gòu)買的房屋3年內(nèi)不得交易。
再來看廊坊，這個(gè)北京的衛(wèi)星城。非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房，且需要提供連續(xù)3年社?；蚣{稅的證明；首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍購(gòu)買第1套住房，首付款比例不低于30%；本地戶籍第2套房，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍第3套，暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
綜合對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，廊坊限購(gòu)、限貸全都有，且社保年限是最長(zhǎng)的一個(gè)，購(gòu)房門檻最高。
2、環(huán)京樓市，是主要衛(wèi)星城中最依賴核心城市的。
東莞、佛山、南通、嘉興、惠州，都有自己的產(chǎn)業(yè)支撐自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，東莞、佛山、南通、珠海與溫州、泉州在上世紀(jì)九十年代以后還組成了明星地級(jí)市陣容。
環(huán)京之所以是最有潛力的地方，是因?yàn)樗暮诵某鞘斜本?，環(huán)京樓市的需求也主要來自于北京的外溢資源，報(bào)過自住和投資。購(gòu)房門檻一抬高，擋住了門外的需求，廊坊內(nèi)部需求根本支撐不了自身的樓市，焉能不滑鐵盧。
3、雄安新區(qū)亦是因素之一。
雄安新區(qū)的問世，更給廊坊澆了一盆冷水。雄安新區(qū)并未分流廊坊的購(gòu)房需求，但雄安新區(qū)分流了北京外溢的各種寶貴資源，如產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、公共交通等等。
這三個(gè)重拳，共同打垮了廊坊的樓市。
面對(duì)岌岌可危的房?jī)r(jià)，廊坊本地一些開放商開始鋌而走險(xiǎn)。本月初，就有權(quán)威媒體披露，廊坊市不少新項(xiàng)目都在進(jìn)行“低首付”的促銷，部分樓盤可20%首付“鎖定房源”。同時(shí)，針對(duì)外地戶口不能購(gòu)房的政策，部分樓盤銷售也給出“先購(gòu)房再繳社保”或“花錢落戶”等辦法。
在這么緊要的關(guān)頭，部分開放商此類行為無疑是飲鴆止渴。
廊坊樓市走到現(xiàn)在，是不是到了買房的好時(shí)機(jī)？我相信這是廊坊本地人最想知道的問題。我個(gè)人認(rèn)為，2018年會(huì)是剛需客上車最好的時(shí)機(jī)。
1、價(jià)格利空基本見底，剛需客上車成本已是最低。
以燕郊來說，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，燕京航城單價(jià)達(dá)34000元/平方米，如今單價(jià)為19000元/平方米，下跌幅度高達(dá)44%；上上城四期達(dá)27000元/平方米，如今成交價(jià)在18000元/平方米左右，下跌幅度33%；首爾甜城MOBO公寓，單價(jià)從最高點(diǎn)17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右，下跌幅度24%。
燕郊樓市房?jī)r(jià)已經(jīng)普跌三成，個(gè)別樓盤甚至下跌了2/3，這樣的跌幅在廊坊這樣的衛(wèi)星城中基本見底，未來下跌空間有限。
2、2018年樓市將分化，剛需客門檻或降低。
政府打壓房?jī)r(jià)的目的是什么，是為了讓更多的剛需客買得起房，但當(dāng)商業(yè)銀行貸款利率一再上浮的時(shí)候，人們心中在懷疑。
對(duì)此，住建部部長(zhǎng)給大家交了個(gè)底：2018年我國(guó)要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
2017年眉毛胡子一把抓，控制住了房?jī)r(jià)，降低了購(gòu)房成本后，2018年樓市走向很明顯，將給剛需客讓座，讓剛需客和改善型需求的上車。
可以預(yù)測(cè)，明年會(huì)針對(duì)一些嚴(yán)重傷害到剛需、改善性需求的政策作出調(diào)整，比如首套房貸款利率，可能會(huì)有所下調(diào)，剛需客的購(gòu)房成本會(huì)下降。在房產(chǎn)稅的制定的征收方式中，也會(huì)著重考慮到剛需和改善性需求，可能會(huì)采用人均免征面積的方式征收。
不只是廊坊，對(duì)于已經(jīng)被控制住房?jī)r(jià)且利空出盡的中心城市，2018亦是剛需客購(gòu)房最好時(shí)機(jī)。
對(duì)于投機(jī)性、投資性需求的炒房客來說，12月27日中央黨報(bào)《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》在提出未來住房制度核心理念中給了六個(gè)字：抑投機(jī)、疏投資。
乍一看還以為政府鼓勵(lì)投資，事實(shí)并非如此，這里的“疏投資“”并非鼓勵(lì)炒房，而是鼓勵(lì)消費(fèi)者去投資基于樓市的金融衍生品，文章中白紙黑字也寫得明明白白，“將房地產(chǎn)實(shí)物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資，減少住房實(shí)物需求，抑制房?jī)r(jià)上漲。”
對(duì)2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在已是眾說紛紜了。
任澤平說，2018年上半年炒股，下半年買房。那么明年年底就是房?jī)r(jià)谷底，意味著橫盤一年就會(huì)結(jié)束。
可能嗎？
子木不這么認(rèn)為?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)位居高位，一年時(shí)間絕不可能消化這么大的經(jīng)濟(jì)泡沫。
至于橫盤時(shí)間多長(zhǎng)，正常來講，我感覺可以和上一個(gè)周期（3~5年）做比較。至于二三四線城市，有題材和產(chǎn)業(yè)的能托住現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)，沒題材產(chǎn)業(yè)的肯定會(huì)回落回去。
還有就是市場(chǎng)對(duì)18年中國(guó)可能加息的揣測(cè)，所有人跟風(fēng)都在唱調(diào)18年中國(guó)必跟著加息，從而導(dǎo)致市場(chǎng)冷淡，房?jī)r(jià)大跌。
加息概率很低，即使是加息，中國(guó)也可以通過“定向加息”和金融監(jiān)管的方式抵沖美國(guó)造成的影響。不用過分臆想房?jī)r(jià)會(huì)大跌。
所以說，無論是加息還是房產(chǎn)稅如何唱空樓市，都難以撬動(dòng)即將橫盤的市場(chǎng)規(guī)律。
那么在這種情況下，2018年的我們應(yīng)該做什么選擇呢？
首先對(duì)于一線城市，剛需的話從現(xiàn)在就可以找盤買房。有純投資需求的還是等等吧，等橫盤期結(jié)束，那時(shí)候會(huì)有大量的信號(hào)出現(xiàn)，子木也會(huì)及時(shí)更文給大家。
對(duì)于二三四線城市的購(gòu)房者，上面講過看城市產(chǎn)業(yè)題材，有產(chǎn)業(yè)題材的可以考慮2018年買房，沒有的就等這波房?jī)r(jià)回落回去再出手，避免高位套牢，損失資格和財(cái)富。
有人可能對(duì)“題材產(chǎn)業(yè)”并不是那么敏感，無法做出判斷。很多粉絲也在房產(chǎn)研習(xí)社里留言說，“產(chǎn)業(yè)影響房?jī)r(jià)這個(gè)道理我知道，但我就是搞不明白哪些產(chǎn)業(yè)有發(fā)展。”
那么接下來分享一個(gè)更容易判斷二三四線城市是否回跌的方法-價(jià)差論。
我們都知道，一個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值很大的因素取決于它的新舊程度。房子也一樣，新房和二手房存在正常價(jià)差，如果價(jià)差小，說明大家已經(jīng)忽略產(chǎn)品的基本屬性了，市場(chǎng)購(gòu)買力充足。如果價(jià)差大，則說明市場(chǎng)購(gòu)買力一般，供過于求。
由此可見，一個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫和“”新房二手房正價(jià)差”成正比，價(jià)差越大，泡沫越大，房?jī)r(jià)跌的可能性越高。
且新房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，是可控的；二手房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不可控。這就是為什么政府限價(jià)只能限開盤價(jià)，二手房想賣多少賣多少，政府管不著。所以說，二手房市場(chǎng)才能真正反映出一個(gè)地方的房?jī)r(jià)水平。
那么拿二線城市杭州來講，二手房房?jī)r(jià)為33268元/平方米，新房房?jī)r(jià)均價(jià)為25685元/平方米，二手房倒掛新房，價(jià)差為負(fù)值，無論是土地供應(yīng)不足還是人口流入量較大，說明市場(chǎng)需求真的存在。
為什么我一直不看好重慶，因?yàn)橹貞c的新房和二手房正價(jià)差非常大，新房均價(jià)12000/平米，而二手房均價(jià)只有8000/平方米。為什么會(huì)造成這么大的價(jià)差？究其原因，還是因?yàn)槠淙丝诳們袅魅胩伲抑貞c產(chǎn)業(yè)偏重偏老，導(dǎo)致高端人才流出。
可能有人會(huì)說，去年重慶的GDP全國(guó)排名第6，其實(shí)我想說的是2011年的鄂爾多斯的GOP全國(guó)排名第一，全國(guó)炒房客都去炒房，但是人口流入實(shí)在太少，導(dǎo)致房子有價(jià)無市，無人接盤，最后淪為鬼城，房?jī)r(jià)迅速回落。
最后再說幾句。
1、2018年橫盤市場(chǎng)，多關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)。例如北京，有漲價(jià)房源，有降價(jià)房源，拋售的房源也很多。
2、對(duì)于剛需族來說，現(xiàn)在購(gòu)房，大部分都是透支了整個(gè)家庭好幾年的購(gòu)買力。別跟風(fēng)，切記理性判斷，挖掘其內(nèi)部本質(zhì)。
3、看房200套才能勉強(qiáng)算得上購(gòu)房入門選手，所以不要看房幾十套就說自己天下無敵，看破行情。要記住，這一行，信息彌足珍貴。
4、我在上面提到用于給長(zhǎng)效機(jī)制鋪路的政策網(wǎng)紅（共有產(chǎn)權(quán)房，集體建設(shè)用地房，以及小產(chǎn)權(quán)的商品房），不到萬不得已窮途末路，千萬不要買，一輩子的事兒。
可以預(yù)見，2018年針對(duì)投機(jī)性炒房客的政策不會(huì)放松，甚至?xí)^續(xù)加碼，徹底終結(jié)以房產(chǎn)投機(jī)為中心的時(shí)代，讓資金回歸實(shí)體行業(yè)，創(chuàng)建一個(gè)以?shī)^斗者為本的新時(shí)代。
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