二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級(jí)的調(diào)控政策大幅提高了購(gòu)房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續(xù)擔(dān)綱市場(chǎng)成交主力。鏈家研究院的一份報(bào)告顯示，改善性換房已經(jīng)成為市場(chǎng)主力和“新剛需”，并且這種趨勢(shì)將長(zhǎng)期延續(xù)。也正是因?yàn)檫@些換房人群，北京二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)一些新特點(diǎn)。

限得住的首付 限不住的需求

今年年初的一系列調(diào)控政策，多數(shù)都在指向有房一族。

3·17調(diào)控新政，調(diào)整了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時(shí)也降低了住房貸款期限，將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

隨后，北京又陸續(xù)推出包括離婚后房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策，堵住各種避開政策的口子。

政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購(gòu)房人的換房計(jì)劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調(diào)整，徹底改變了這一局面，二手房市場(chǎng)也因此在4月之后迅速轉(zhuǎn)冷。

雖然前三月二手房的成交量創(chuàng)造歷史新高，但全年成交量卻出現(xiàn)了腰斬。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網(wǎng)簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒有因政策而消失?！稄V廈時(shí)代》調(diào)查了解到，經(jīng)歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場(chǎng)。有購(gòu)房人就表示，“住不下”、“住不好”是實(shí)際存在的問題，只要能夠得上，換房勢(shì)在必行。

鏈家研究院關(guān)于《2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》的報(bào)告中顯示，根據(jù)鏈家樓盤字典數(shù)據(jù)，北京存量住房套數(shù)約為750 萬套，套均2 間房，對(duì)應(yīng)的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標(biāo)準(zhǔn)，剛性的住房缺口達(dá)到600 萬間，北京的住房供應(yīng)缺口依然較大。二是結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗(yàn)差的問題。鏈家樓盤字典數(shù)據(jù)顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達(dá)76.7%，20 年以上的房子占比達(dá)38.6%，房子老、體驗(yàn)差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期力量。

鏈家的另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也能說明二手房市場(chǎng)的潛在需求。目前每天依然有85 萬的用戶在鏈家APP 上瀏覽房源，基本回歸至3月高峰水平，客戶對(duì)房源的關(guān)注度持續(xù)走高，平均關(guān)注房源量達(dá)到40 個(gè)。用戶依舊主動(dòng)發(fā)起IM 聊天，轉(zhuǎn)委托比例不斷提升，庫(kù)存房源被關(guān)注次數(shù)并無下降，依舊穩(wěn)定在50 次以上，這足以說明潛在需求仍在。

換房成為新剛需 遍地都是連環(huán)單

戶型升級(jí)、環(huán)境升級(jí)、區(qū)域升級(jí)……換房購(gòu)房人需求各有不同。鏈家研究院分析認(rèn)為，在消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代下，品質(zhì)居住成為一種新剛需。首先，換房的實(shí)質(zhì)是人在不同生命周期里對(duì)居住環(huán)境的選擇，是生命周期進(jìn)行到特定階段后的必然結(jié)果；其次，人口的流動(dòng)帶來大量換房需求，這種流動(dòng)表現(xiàn)為從農(nóng)村到城市的換房、城市間和城市內(nèi)部的換房；最后，換房也是消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的必然結(jié)果。

根據(jù)鏈家研究院對(duì)與市場(chǎng)交易主體密切接觸的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，全國(guó)層面的市場(chǎng)中改善性換房群體最多，占比達(dá)到46.7%。分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比最高，為67%，改善性需求已成為主流。

改善性換房占比的增加帶來的是連環(huán)單占比的上升，重點(diǎn)城市的經(jīng)紀(jì)人接觸到的換房比例較高，北京最為顯著，有77% 的經(jīng)紀(jì)人接觸到連環(huán)單。

一位購(gòu)房人告訴《廣廈時(shí)代》，她最近就處在一宗多連環(huán)的二手房交易中，從她可以直接得到的信息，就已經(jīng)超過了四連環(huán)。她需要買自己兩居的購(gòu)房人的定金和首付解抵押，而她看好的三居業(yè)主也需要她的首付解抵押以及作為新房的首付。因?yàn)闋可娑嘀亟灰祝麄兊拿總€(gè)環(huán)節(jié)都需要反復(fù)商量談判，尋找合適的時(shí)機(jī)和方式，而每個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的細(xì)節(jié)問題都可能導(dǎo)致整個(gè)連環(huán)的交易失敗。

“這里面需要注意的問題和時(shí)間差帶來的成本和風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)不是我自己能想周全的了。”這位購(gòu)房人介紹，此前她看中的一套房源，就因?yàn)樗凉M足不了身處連環(huán)單業(yè)主對(duì)首付付款時(shí)間的要求而不得不放棄。如今好不容易又找到心儀的房源，她每天要和中介經(jīng)紀(jì)人反復(fù)溝通，確認(rèn)需要準(zhǔn)備的資金和程序，還要了解連環(huán)上其他購(gòu)房人的進(jìn)度和想法。

換房成影響業(yè)主定價(jià)主因 小區(qū)價(jià)格因換房而分化

身處于連環(huán)單之中，每個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)主都不敢輕易調(diào)整價(jià)格。

上述購(gòu)房人表示，她所處的連環(huán)單中，每個(gè)業(yè)主對(duì)于自己的價(jià)格都很堅(jiān)持。以她為例，由于選擇商貸要首付八成以及利率上浮，她此次換房選擇使用公積金貸款。最高120萬元的固定額度，決定了她兩居少賣多少，她就要通過親戚朋友補(bǔ)上多少缺口。而她看中的三居，業(yè)主給出了10萬元的讓步后，也是封死了繼續(xù)降價(jià)的空間，因?yàn)樗残枰銐虻姆靠钊ブЦ断乱惶追俊?/div>