前11月，千億房企俱樂部首次從2016年以來的12家擴充至14家，其中就包括央企招商蛇口。12月8日傍晚，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布11月銷售情況公告。
期內，招商蛇口實現簽約銷售面積48.22萬平方米，同比減少27.15%，實現簽約銷售金額138.78億元，同比增加38.63%。由此，1-11月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積505.25萬平方米，同比增加20.68%；簽約銷售金額1026億元，同比增加56.23%。在吸收招商地產重組上市后第二年，招商蛇口終于完成了它的第一個千億銷售。
按照公司年初定下的目標，招商蛇口已提前完成任務，并基本保證了這家老牌房企在競爭日益激烈的房地產行業(yè)“不掉隊”的局面。與此同時，在土地獲取方面，今年來以，招商蛇口也保持了積極的態(tài)勢。
據觀點地產新媒體不完全統計，加上11月最新獲取的3個項目，截至11月末，2017年招商蛇口已新增44個項目，付出總地價約790億元，占前11月銷售規(guī)模的77%，維持了較高的拿地力度。可以對比的是，2016年全年，招商蛇口共獲取27宗項目。
另外，三季報顯示，招商蛇口三季度末凈負債率52.1%，雖然杠桿水平較2016年末提升33個百分點，但仍處于行業(yè)內較低水平。有業(yè)內人士預計，這一比例伴隨公司規(guī)模擴張仍有適度上升空間，不過資產負債率將保持75%以下。
順利實現千億之后，如何應對隨之而來的行業(yè)天花板，除了房地產開發(fā)和銷售加碼外，招商蛇口正在尋找利潤新的增長點，從11月的表現來看，商業(yè)地產成為其重要的發(fā)力點之一。以同樣在11月邁進千億俱樂部的新城控股為例，該公司早在去年就提出“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的發(fā)展模式。
事實上，招商蛇口手上也持有大量商用物業(yè)。根據該公司2016年年報顯示，招商蛇口擁有可出租面積239.11萬平方米的投資性物業(yè)，包含公寓、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)，其中寫字樓體量最大，可出租面積45.38萬平方米，累計已出租面積440.26萬平方米。
由此，為盤活手中大量的存量資產，招商蛇口首次試水地產基金，企圖通過地產基金模式實現寫字樓的輕資產運營。11月27日，招商蛇口宣布與太盟投資集團按1:4的出資比例設立地產基金，基金規(guī)模為人民幣16億元，招商蛇口全資子公司之全資子公司利邦控股認繳出資3.2億元，占股20%。
與此同時，地產基金在境外協議轉讓形式收購招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈相關的股權，交易總對價約計50億元。
在其他自持物業(yè)上，招商蛇口的資產證券化動作也同樣開始。12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS計劃獲批，發(fā)行總額60億。公開資料顯示，到2020年，該公司其旗下壹棧、壹間、壹棠三大品牌長租公寓的規(guī)模也將從目前的1.3萬間擴張至10萬間。
據招商蛇口總經理許永軍此前透露，目前公司正在推進各大業(yè)務板塊之間與金融的協同發(fā)展，將借助招商局集團金融板塊的資源來實現。除此以外，公司已經制定了輕資產模式發(fā)展規(guī)劃，未來盡可能減少自有資金投入。
的確，大量的商業(yè)項目入市背后是巨額的沉淀資金，不可避免的是，招商蛇口營收和凈利潤也隨之下降。據該公司三季報數據顯示，招商蛇口2017年前三季度營業(yè)收入約為296.86億元，同比減少27.89%；歸屬于上市公司的凈利潤約為37.18億元，同比減少33.73%。
撰文：黎倩
審校：武瑾瑩
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