今年已成交宅地67宗、未成交5宗，全部為限房?jī)r(jià)、共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，開(kāi)發(fā)商溢價(jià)能力面臨挑戰(zhàn)。

12月7日，北京土地拍賣市場(chǎng)迎來(lái)全年收官之月的第一拍，來(lái)自房山的兩宗共有產(chǎn)權(quán)住房地塊分別被金融街、金隅摘得，總成交價(jià)43.6億元，未來(lái)銷售價(jià)格均為26000元/平方米。至此，2017年北京土地成交金額已達(dá)到2652.6億元，創(chuàng)歷史新高。算上12月單月還未拍賣的5宗住宅地塊，預(yù)計(jì)全年累計(jì)成交金額將超過(guò)2800億元。

值得關(guān)注的是，已經(jīng)成交的67宗和未成交的5宗住宅地塊，全部為共有產(chǎn)權(quán)住房、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊并配建部分自持住宅物業(yè)。對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭艷萍表示，這形成了“三分天下”的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將有利于平抑房?jī)r(jià)、推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，提升限價(jià)房的溢價(jià)能力成為最大挑戰(zhàn)。郭艷萍認(rèn)為，可以通過(guò)建立高度專業(yè)的產(chǎn)品體系+財(cái)務(wù)體系+營(yíng)銷體系，來(lái)實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)空間。

限價(jià)房成絕對(duì)主流

今年年初，北京市在土地供應(yīng)上落實(shí)了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求，進(jìn)一步優(yōu)化商品住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)比例。因此，在后續(xù)的土地供應(yīng)上，“限價(jià)房”地塊成為絕對(duì)的主流，主要呈現(xiàn)形式是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”和共有產(chǎn)權(quán)住房地塊。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，北京住宅用地累計(jì)成交65宗，成交面積874萬(wàn)平方米，成交金額2212億元，同比翻三番。其中，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”住宅用地成交面積331萬(wàn)平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有產(chǎn)權(quán)住房面積248萬(wàn)平方米，占比37%，成交規(guī)模為去年的7.8倍；自持部分面積85萬(wàn)平方米，占比13%；純商品住宅用地供應(yīng)為零。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)限價(jià)商品住宅、公有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房三分天下的局面，不僅從體量上加大供給，其結(jié)構(gòu)也得到更為合理的優(yōu)化。

郭艷萍認(rèn)為，年初，整體調(diào)控邏輯和思路已經(jīng)很清晰，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。上半年的調(diào)控手段主要是各種“限”字政策，短平快，下半年，政府實(shí)施長(zhǎng)效調(diào)控，從源頭上加大土地供應(yīng)，通過(guò)“限價(jià)房”地塊的供應(yīng)來(lái)有效地平抑房?jī)r(jià)。今年應(yīng)該是限價(jià)房地塊的起點(diǎn)，明年包括北京在內(nèi)的一線城市，都將可能會(huì)成為一個(gè)常用手段。

險(xiǎn)資冒尖 聯(lián)合拿地占比近四成

分析完土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓我們看看2017年各大開(kāi)發(fā)商在北京土地市場(chǎng)的表現(xiàn)以及所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)。

首先是開(kāi)發(fā)商拿地更為理性和謹(jǐn)慎，數(shù)據(jù)顯示，11月北京住宅地塊平均溢價(jià)率僅為7%，而全年是26%。與此同時(shí)，流拍在時(shí)隔兩年后再次出現(xiàn)在北京。來(lái)自北京市平谷區(qū)的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地塊位置較遠(yuǎn)外，還有就是利潤(rùn)空間太窄。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)拍地更看重性價(jià)比，利潤(rùn)空間低且升值空間小的地塊將會(huì)被謹(jǐn)慎對(duì)待。

其次，聯(lián)合拿地當(dāng)仁不讓成為最大亮點(diǎn)。事實(shí)上，這種方式已不新鮮，但是今年趨勢(shì)更加明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11月北京成交的87宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，有37宗被聯(lián)合體拿去，雖然占比37%，但是在北京房企2017年拿地排名中，排名第一的首開(kāi)集團(tuán)，所得15宗地塊全部為聯(lián)合拿地，排名第二的保利集團(tuán)，10宗地塊聯(lián)合所得，2宗獨(dú)自競(jìng)得，緊隨的龍湖、萬(wàn)科、旭輝等房企也全部是聯(lián)合拿地。

當(dāng)然，拿地成本高企、大體量的資金騰挪、開(kāi)發(fā)難度加大等都成為聯(lián)合拿地的原因，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、抱團(tuán)取暖、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏成為開(kāi)發(fā)商之間的默契與共識(shí)。

另一個(gè)值得指出的點(diǎn)是險(xiǎn)資的重新冒尖，猶記得兩年前險(xiǎn)資在股權(quán)層面對(duì)于房企的大肆舉牌以及在土地市場(chǎng)的攻城略地，可以說(shuō)是“聞險(xiǎn)喪膽”。

不過(guò)此次似乎有所不同，11月北京成交的兩宗商業(yè)金融用地，1宗位于豐臺(tái)麗澤金融商務(wù)區(qū)，該宗地塊從競(jìng)拍條件來(lái)看，為金融機(jī)構(gòu)量身定制，即便如此，仍遭到激烈角逐，最終經(jīng)過(guò)40輪廝殺，華夏人壽以35.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)41%。另一宗地塊位于石景山魯谷，竟得單位為天安人壽保險(xiǎn)股+北京保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園。

在分析人士看來(lái)，這給開(kāi)發(fā)商一個(gè)警醒，政府出讓土地并不一定是要賣給開(kāi)發(fā)商，也可以直接賣給用戶，諸如險(xiǎn)資企業(yè)，他們有資金實(shí)力、物業(yè)持有能力，在產(chǎn)業(yè)布局上又能達(dá)到規(guī)劃要求，很有競(jìng)爭(zhēng)力，這股力量不可小覷。

盈利空間小 開(kāi)發(fā)商尋找破局之路

如果說(shuō)在北京拿地難，那么做產(chǎn)品溢價(jià)更是難上加難，特別是在前有限價(jià)后有高地價(jià)的當(dāng)下。

數(shù)據(jù)顯示，前11月份北京已經(jīng)成交的65宗住宅用地，全部為“限價(jià)房”地塊，部分地塊樓面價(jià)高企，接近未來(lái)商品房限售單價(jià)。

9月21日成交的豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化西局村舊村改造項(xiàng)目，總成交價(jià)62.6億元，未來(lái)商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)77800元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)81690元/平方米，但是樓面價(jià)高達(dá)6.8萬(wàn)元/平方米，距離售價(jià)僅1萬(wàn)元的距離。

11月7日，石景山區(qū)五里坨組團(tuán)地塊以86億元的總成交價(jià)成為北京2017年的年度總價(jià)地王，未來(lái)商品住宅最高銷售單價(jià)不得超過(guò)54625元/平方米，但是目前的周邊二手房售價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。為此，據(jù)說(shuō)拿地開(kāi)發(fā)商老板專門(mén)飛往北京呆了七天，找大量客戶進(jìn)行訪談，開(kāi)會(huì)到凌晨3點(diǎn)研究產(chǎn)品，目的是為了做出高溢價(jià)的產(chǎn)品。

上述分析人士表示，以往的產(chǎn)品打造邏輯是，戶型+精裝+附加值，如果一個(gè)項(xiàng)目樓面價(jià)是5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)可能會(huì)賣到10萬(wàn)元/平方米，售價(jià)高，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，這里面會(huì)有兩萬(wàn)的利潤(rùn)覆蓋掉產(chǎn)品打造周期的成本，但是現(xiàn)在不行了，地價(jià)高，還設(shè)置了價(jià)格上限。

郭艷萍認(rèn)為，如何在有限的空間尋求溢價(jià)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最大的挑戰(zhàn)，這要求他們?cè)诟咧苻D(zhuǎn)邏輯下重新尋找破局之路。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商未來(lái)的盈利之路，郭艷萍建議，應(yīng)該是高度專業(yè)的產(chǎn)品體系+財(cái)務(wù)體系+營(yíng)銷體系。如果說(shuō)以往是尋求增值的方式來(lái)提高溢價(jià)空間，那么未來(lái)就是壓縮營(yíng)銷和財(cái)務(wù)成本，加快周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別，以最迅速最高效的手段達(dá)成交易。