近日，北京宣布將在未來５年供應(yīng)1000公頃集體建設(shè)用地，用于建設(shè)租賃住房。集體土地直接入市減少了中間環(huán)節(jié)，有利于降低土地成本，未來會不會帶動租金下調(diào)？對房價會不會有影響？記者采訪了有關(guān)專家，深入剖析此舉對未來房地產(chǎn)以及租賃市場的影響。

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾。專家表示，此舉有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道。同時，因集體建設(shè)用地入市后只能用于租賃，不可出售，因此對房價影響不大，但可能帶動租賃市場，增加市場供應(yīng)，或可帶動部分區(qū)域租金下調(diào)。

利好租賃市場

12月1日，北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，北京將在未來5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，現(xiàn)在各區(qū)供應(yīng)任務(wù)及項目建設(shè)地塊已經(jīng)擬定。此前的11月16日，北京提出2017年至2021年供應(yīng)1000公頃集體土地建設(shè)租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，且今年供地前期工作已經(jīng)展開，預(yù)計于12月底前完成任務(wù)。

按照今年8月份發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，國土資源部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。隨后，鄭州市公布試點方案，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點區(qū)域。北京是第二個公布試點方案的城市。

十九大報告指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。專家表示，集體建設(shè)用地建租賃住房，是貫徹多層次供給和租購并舉的重要內(nèi)容，突破了城鄉(xiāng)土地供應(yīng)的二元分化，使農(nóng)村集體土地不須經(jīng)過征地環(huán)節(jié)就可以進入城市供應(yīng)，是一個重大的政策創(chuàng)新。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，1000公頃集體土地大約可以建設(shè)30萬套至40萬套的集體產(chǎn)權(quán)住房，相當(dāng)于未來5年給北京增加了10%至15%的租賃房源。如果能如期投入使用，將有效緩解區(qū)域租賃市場供需平衡，可以使北京住房租金下降。

在試點方案中，北京市規(guī)定“只租不售”、單次租期不超過10年，以防出現(xiàn)以租代售。國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別，不能混為一談。據(jù)此，有外界分析認(rèn)為，此舉短期內(nèi)對房價應(yīng)無大的影響。此外，在北京等地，因集體土地位置相對偏遠(yuǎn)，其對租賃市場的影響也是結(jié)構(gòu)性的，可以增加中低價位的租賃房源供應(yīng)，對高端商品房租賃供應(yīng)相對影響不大。

此前，為緩解公租房用地壓力，北京、上海曾作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租住房的首批試點。北京推進了平房鄉(xiāng)、唐家?guī)X、太舟塢等5個集體建設(shè)用地試點，合計建設(shè)公租房1.28萬套。在各種試點方案中，均規(guī)定村集體和村民作為租賃項目申報主體，或在與社會資本的聯(lián)營公司中占不低于51%的股權(quán)，以確保村集體和村民分享城市紅利。

地方試驗一直存在

其實在我國一些地區(qū)，利用農(nóng)村宅基地建設(shè)租賃房一直存在，其中深圳和廣州的城中村很具代表性。

據(jù)了解，城中村是目前深圳住房供應(yīng)的重要組成部分，截至2015年，深圳市各類住房總面積約5.20億平方米，其中商品房和保障性住房合計占比27.9%，城中村住房占比高達(dá)50.3%。改革開放以來，在外向型制造業(yè)主導(dǎo)下，深圳有大量的工業(yè)區(qū)配套宿舍。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳740萬套租賃房中，城中村租賃住房達(dá)450萬套，占比為60.8%。其中73.8%的城中村住房租金在2000元以內(nèi)，26.1%的租金水平在1000元以內(nèi)。這使得深圳的平均租金水平得以大大拉低。

雖然不少城中村存在環(huán)境、安全等問題隱患，大多缺少必要的公共配套；但客觀上，城中村的存在降低了外來打工人群的居住成本。事實上，深圳商品房的租金并不低。鏈家公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份至8月份深圳套均租金達(dá)5005元，高于4000元的深圳居民月均可支配收入，比2010年上漲67.5%。

據(jù)了解，經(jīng)過政府綜合整治，深圳大部分城中村引進了相對規(guī)范的物業(yè)管理和治安管理；同時，在某種程度上實現(xiàn)了公共服務(wù)均等化。只要持有租賃合同，在街道辦事處備案后，租客就可以加入全市所有居民的公共服務(wù)排隊分配，并通過“積分制”申請就近接受義務(wù)教育、接種疫苗等基本服務(wù)。

此外，廣州在中心城區(qū)仍有大量城中村存在。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州有304個城中村，居住人口近600萬人。

配套服務(wù)需跟上

專家表示，集體土地用于租賃是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地市場的創(chuàng)新之舉。在實際操作中，應(yīng)審慎穩(wěn)妥，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，項目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，以增加住房有效供給。

根據(jù)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》要求，租賃住房以滿足新市民合理住房需求為主，強化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。在具體操作中，要尊重農(nóng)民集體意愿，考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。

此外，外界比較關(guān)心相應(yīng)公共服務(wù)能否跟上。試點方案要求，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定，憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

在鄭州市的試點方案中，明確承租人申領(lǐng)居住證、租滿3年后可享有規(guī)定的市民待遇及社會保障。專家表示，在入學(xué)、社會保障等方面進一步規(guī)范和明確，使租賃客戶享受和購房同等的公共服務(wù)，是建立購租并舉制度的重要一環(huán)。（經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 黃曉芳）