真正的樓市王者，永遠(yuǎn)可以精準(zhǔn)鎖定時(shí)代需求，并與之深度契合，終成高山仰止之作。這一評(píng)判定律，放之當(dāng)前樓市亦是如此。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的“必讀手冊(cè)”，中央定調(diào)發(fā)布的北京新總規(guī)正以前所未有的高度，厘定未來(lái)15年的發(fā)展藍(lán)圖。新的時(shí)代征程中，將催生出怎樣的樓市王者？

別墅封“王”

作為中國(guó)首都以及北方唯一的“一線城市”，北京每次城市規(guī)劃的出臺(tái)都讓城市面貌為之一新。在此次新總規(guī)之中，北京作為首都的定位、規(guī)劃和發(fā)展都被賦予全新內(nèi)涵，與之血脈相通的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將迎來(lái)一次重新洗牌，對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的價(jià)值判定，也均有了新的認(rèn)知。

不妨用數(shù)據(jù)來(lái)鎖定一下樓市王者所在的品類(lèi)范圍。據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，北京別墅市場(chǎng)總成交4028套，在歷史成交排名中，這一成績(jī)僅次于2016年。同期普宅成交13000套，別墅占商品住宅成交總量的23%，而從2006年開(kāi)始，這一比例數(shù)據(jù)從未超過(guò)10%，可見(jiàn)別墅市場(chǎng)之熱。

這固然得益于別墅客群受調(diào)控政策影響較小，以及別墅功能空間對(duì)改善需求的滿(mǎn)足，但從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度加以考量，無(wú)疑是別墅日漸稀缺背后所隱含的未來(lái)價(jià)值走勢(shì)。

在今年出爐的新版城市總規(guī)中，別墅類(lèi)項(xiàng)目已然臨近“斷供”邊緣。按規(guī)劃，未來(lái)五年改善型住宅住宅占比將大為縮水。根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容推算，未來(lái)北京供應(yīng)的每10套住宅中，僅有一套是90平米以上的改善型住宅。換言之，未來(lái)北京別墅市場(chǎng)已真正“一墅難求”。

入門(mén)標(biāo)的

這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，最終的王者遴選又將采取何種視角呢？

在魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅11月30日舉行的“祈天·耕承--禮御文化的當(dāng)代復(fù)興”論壇中，故宮博物院研究員周京南、中國(guó)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師葛亞曦，以及行業(yè)主流媒體主編分別從各自角度對(duì)這一問(wèn)題提出觀點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在言必稱(chēng)地段的房地產(chǎn)行業(yè)，地段毫無(wú)疑問(wèn)是首要考量條件。而值得仰望的別墅產(chǎn)品，首先也得過(guò)“地段”關(guān)。

現(xiàn)實(shí)卻是，大部分別墅不得不屈居于五環(huán)外，和城市豪宅相比，地段表現(xiàn)處于明顯的弱勢(shì)。不過(guò)，在“大部分”之外，仍有鳳毛麟角的極少數(shù)“實(shí)力派”，以別墅的姿態(tài)占據(jù)了頂豪的地段，最具代表性的是魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅。

該項(xiàng)目位于三環(huán)中軸區(qū)位，天安門(mén)南七公里，天壇正南三公里--這一系列區(qū)位名詞的鎖定之下，描摹出魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅罕見(jiàn)的地段占位。不必提三環(huán)土供的封口，也不必看屈指可數(shù)的新房供應(yīng)，單看地段和別墅形態(tài)的疊加，便足以令整個(gè)京城嘆為觀止。

稀缺產(chǎn)生價(jià)值，內(nèi)城與別墅兩個(gè)名詞的組合，已然足以奠定魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅的市場(chǎng)地位，然而事實(shí)上，其價(jià)值遠(yuǎn)不止于此--在中央定調(diào)的新版北京城市總體規(guī)劃內(nèi)，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅腳下的中軸線被定義為發(fā)展之軸，成為現(xiàn)代都市的向上之路與大國(guó)自信的高光舞臺(tái)。同時(shí)，在第二機(jī)場(chǎng)以及多條高速、軌道路網(wǎng)的加持下，該項(xiàng)目所在區(qū)域則將成為與三元橋商圈同等的新“國(guó)門(mén)區(qū)”，再加上“新總規(guī)”對(duì)三環(huán)的定位、規(guī)劃，該區(qū)域土地價(jià)值將被進(jìn)一步挖掘，巨大的發(fā)展?jié)摿σ挥|即發(fā)。

文化沉淀

拿到稀缺地段的入場(chǎng)門(mén)票，雖然可以在樓市競(jìng)爭(zhēng)中先聲奪人，但若無(wú)千錘百煉，也難免玉璧在手而泯然眾人，尤其是對(duì)于“三環(huán)+別墅”這樣的再難一見(jiàn)的極致組合屬性。

另一方面，“建筑根植于土地的屬性”。對(duì)于處于內(nèi)城中軸之上的魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅來(lái)說(shuō)，選擇蘊(yùn)藉深厚的中式文化顯然是最佳選項(xiàng)，尤其是在當(dāng)前大國(guó)文化復(fù)興的時(shí)代角聲中。

不過(guò)，將歷史文脈融于建筑本身亦需獨(dú)特視角，方可收相得益彰、氣質(zhì)天成之效。魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅所舉辦的“祈天·耕承”禮御文化論壇，就是以故宮研究人士、設(shè)計(jì)師以及自身媒體人士的視角，魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅為藍(lán)本，探討當(dāng)代大國(guó)時(shí)代下傳統(tǒng)文化的繼承與創(chuàng)新。

在古代居住禮制中，故宮是最頂級(jí)的居住形制，是最能表達(dá)中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的符號(hào)，同樣位于內(nèi)城核心、且與故宮同處中軸之上的魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅因此選擇故宮作為致敬對(duì)象，其在立體四合院的打造中承襲故宮“一街九巷”的國(guó)禮規(guī)制，將千年皇家禮序蘊(yùn)于建筑布局之中。

正如故宮博物院研究院周京南在“祈天·耕承”文化論壇上所言“文化是建筑最源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的價(jià)值符號(hào)”一樣，在世界向中國(guó)看的新時(shí)代背景下，真正能夠引領(lǐng)時(shí)代的“王者”，需兼具無(wú)可匹敵的稀缺地脈和與土地融為一體的文化內(nèi)涵，如魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅一樣，它不止于建筑，也不應(yīng)止于地段，而更應(yīng)著眼于對(duì)時(shí)代的表達(dá)，只有這樣的建筑才能承受時(shí)間的拷問(wèn)。