樓市的新機會在哪里

房價快速上漲的勢頭正在得到遏制。

國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落，二手住宅價格同比漲幅連續(xù)9個月回落；三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)3個月回落。

不難看出，今年樓市經(jīng)歷了不同于往年的“金九銀十”，而市場各方對此并不意外。在歷經(jīng)數(shù)年調(diào)控后，樓市似乎正朝著政策預期目標發(fā)展——回歸平穩(wěn)。

當然，平穩(wěn)趨勢的背后存在著嚴重的意見分化。有人認為，此輪嚴控壓抑了市場的實際需求，未來熱點城市樓市還將反彈；也有悲觀聲音稱，樓市一段時間內(nèi)或恐一蹶不振。那么，是否接下來將是人人談樓市而色變？樓市價格回調(diào)信號相對明確之后是否意味著市場失去機會甚至風險的爆發(fā)呢？

筆者認為，答案并非如此。

首先，房地產(chǎn)投資穩(wěn)定的動力仍存。

從土地供應來看，今年前10個月，10大城市宅地供應增加，其中，北京、重慶、上海、廣州、武漢增幅都超過30%。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至11月20日，北京住宅土地供應面積合計925萬平方米，同比上漲268%，創(chuàng)近4年最高紀錄。對此，市場多解讀為增加供給、平抑房價。

如此面積的宅地供應，意味著一段時期內(nèi)房地產(chǎn)投資仍將持續(xù)。實際上，房地產(chǎn)市場之所以重要，是因為其關乎建筑、土木、玻璃、水泥乃至家具、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)，且與國民生活息息相關。無論這部分土地是租是售，對相關產(chǎn)業(yè)的拉動作用仍將繼續(xù)。

更何況，一線城市及熱點二線城市剛需購房動力仍然強勁，三、四線城市也存在城鎮(zhèn)化深化過程中新市民入城的購房需求。這些需求將在一定程度上支撐樓市平穩(wěn)發(fā)展。

其次，住房租賃市場的補位發(fā)展將激發(fā)新的增長點。

隨著對回歸住房居住屬性、大力發(fā)展購租并舉的多層次房地產(chǎn)市場等方向的明確與強調(diào)，住房租賃市場風頭漸起。自今年7月上海出讓首宗租賃用地至今，各大城市共計成交18塊定向用于租賃的住房用地。同時，銀行業(yè)積極切入該市場。例如，11月初，建設銀行(7.300, -0.03, -0.41%)試水住房租賃市場，打造住房租賃金融中心。建行旗下的建信住房（深圳）與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，向比亞迪(70.700, 0.09, 0.13%)等企業(yè)推出首批“CCB建融家園”長租房房源?；镜倪\作模式是：將房子的所有權和居住權分離，建行方面通過貸款的方式，一次性買斷相關房源25年的居住權。這期間，開發(fā)商將房子的居住權轉(zhuǎn)讓給建行，但房子所有權仍在開發(fā)商手中。據(jù)建行數(shù)據(jù)，首批長租房源共計5481套，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。

可見，樓市新格局重塑過程中永遠不缺新機遇，新的增長點和發(fā)展機會正在穩(wěn)步培育。

再次，新重點地區(qū)樓市有增長潛力。

隨著北京、上海等一線城市加強城市管理、嚴控外來人口，近年來，一線城市人口開始出現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。與此同時，一些新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅猛的省區(qū)出現(xiàn)了人口凈流入。根據(jù)中泰研究數(shù)據(jù)，過去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽7省的三、四線城市人口凈流入逐步擴大，其中，浙、閩、川、皖三、四線城市的人口凈流入更為明顯。

有咨詢機構統(tǒng)計2016年國內(nèi)人才（大專以上學歷）的流向分布顯示，杭州、長沙、武漢、深圳、上海和成都是人才流入量的前6大城市，其中，中西部城市占了一半。

不難想象，新重點地區(qū)對人才的吸引將成為區(qū)域建設、發(fā)展提速的新動力。這意味著區(qū)域發(fā)展、優(yōu)勢資源建設的再平衡，更意味著各個領域都有可能迎來增量。而這些城市的樓市也將受益于此。人口凈流入對購房需求的提升、城市發(fā)展提速對改善型住房需求的提升都十分明顯。

房地產(chǎn)市場或許開始告別此前數(shù)年高歌猛進、全面上漲的“黃金時代”，但新的機遇、新增長點也蘊含在變局之中。投機者或?qū)⒁蚴袌霰├y尋而沮喪，而真正實干的房地產(chǎn)企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)鏈條上的各個行業(yè)則應順時而變，積極挖掘新的機會。