強(qiáng)調(diào)控下，并不是所有地方的房價都在堅(jiān)挺，也有暴跌的區(qū)域。
它緊鄰中國最牛的城市，房價曾如火如荼，如今半年時間里跌幅超過了2/3，卻仍無人問津。
中國最慘的樓市
近日，據(jù)華夏時報(bào)記者走訪了具有環(huán)京樓市“晴雨表”之稱的北三縣燕郊，探清了這里樓市的現(xiàn)狀，為我們呈現(xiàn)了一個真實(shí)的燕郊樓市。據(jù)他們披露：
1、半年前還是門庭若市、人滿為患的燕郊售樓一條街，如今已是門可羅雀、無人問津。
2、隨著3月和6月河北省廊坊地區(qū)兩次出臺嚴(yán)格的限購政策，燕郊的房價經(jīng)歷了2014年后的又一次高空跳水，二手住宅單價普遍下跌1萬元，三、四月份均價仍是3萬多。
3、個別樓盤甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中，天洋城四代單價1.2萬-1.3萬，比起4月份的高點(diǎn)3萬多元已經(jīng)下跌了三分之二，也即67%左右。
早在今年8月，就有許多媒體爆料燕郊樓市成交量與房價皆已入冬，當(dāng)時的數(shù)據(jù)顯示，燕郊住宅成交量下跌了80%，房價普降30%。
兩三個月后的今天，燕郊樓市成交量繼續(xù)低迷，房價相比于7、8月每平米又下降了2000元左右。
曾經(jīng)炙手可熱的燕郊樓市，為何半年時間會“淪落”如此？
燕郊樓市為何“淪落”如此
燕郊位居廊坊北三縣之一的三河市，緊靠北京副中心通州，素有北京樓市“晴雨表”之稱，一直以來都是投資客，尤其是一些短線投資客青睞之地。更多機(jī)密內(nèi)幕請點(diǎn)擊文中圖片！
數(shù)據(jù)顯示，2015年年底~2017年年初全國樓市牛市期間，由于大批投資客的涌入，燕郊房價由2015年年初的8000元/平米迅速拉升到了3萬多每平米，漲幅遠(yuǎn)高于北京。更多機(jī)密內(nèi)幕請點(diǎn)擊文中圖片！
之后，就迎來了強(qiáng)調(diào)控。
廊坊市在2017年3月和6月分別出臺了力度空前的調(diào)控政策，效果立竿見影，從今年4月份開始燕郊乃至整個廊坊的房價開始下滑。
因此，導(dǎo)致燕郊樓市暴跌的重要原因之一：樓市調(diào)控政策。
具體調(diào)控細(xì)節(jié)如下：
2017年3月廊坊樓市新政核心內(nèi)容：非本地戶籍居民家庭限購1套住房，首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍購買第1套住房，首付款比例不低于30%；本地戶籍第2套房，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍第3套，暫停辦理商業(yè)性個人住房貸款。
2017年6月廊坊樓市新政核心內(nèi)容：升級調(diào)控，不但對非戶籍居民限購一套，且要求必須提供當(dāng)?shù)?年及以上社保證明或者納稅證明的。已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社保證明或者納稅證明的非戶籍居民，暫停在當(dāng)?shù)刭徺I住房。補(bǔ)繳的納稅證明和社保證明不得作為購房的有效憑證。當(dāng)?shù)貞艏用褚呀?jīng)擁有兩套及以上住房的，暫停在當(dāng)?shù)刭徺I住房。
這意味著，外地人現(xiàn)在想要在廊坊購房，除非有連續(xù)3年的社?；蛘呒{稅證明。這無已于宣布直接外地人關(guān)門，有錢都買不著。
外地人進(jìn)不來，本地人購房門檻也被抬高，導(dǎo)致幾乎無人接盤，接盤俠難覓，之前進(jìn)場的短炒客扛不住只能降價拋售，導(dǎo)致房價整體下挫。
目前國道附近的福成上上城二手房價格已經(jīng)跌破兩萬，單價1.8萬左右，燕順路附近條件較好的小區(qū)報(bào)價也在2.2萬-2.3萬之間。今年3/4月份還報(bào)價3.5萬/平米的首爾甜城，上個月成交均價為23566元/平米。
從上面燕郊的房價走勢圖可以看到，4月是重要的拐點(diǎn)，一方面是因?yàn)?月出臺的新政效果開始顯現(xiàn)，另一方面4月雄安新區(qū)成立了。
導(dǎo)致燕郊樓市暴跌的重要原因之二便是：雄安新區(qū)。
4月1日，號稱“千年大計(jì)、國家大事”的雄安新區(qū)空降白洋淀，打破了環(huán)京投資的價值版圖。
在雄安新區(qū)之前，廊坊北三縣是塊飛地，一直被認(rèn)為是環(huán)京樓市中最有價值的區(qū)域，沒有之一，所以，這片區(qū)域集聚了大批投資客。
雄安新區(qū)問世，改變了環(huán)京區(qū)域的樓市投資價值版圖。就其定位和使命來看，它將會成為未來10~20年里，中央政府傾力打造的，也是我國最具潛力的城市之一。
在炒房客的眼里，環(huán)京樓市最具價值區(qū)域自然而然從北三縣轉(zhuǎn)到了南三縣（雄安位于北京南部，由雄縣、容城、安新組成）。這種背景下，他們進(jìn)入燕郊和北三縣樓市的意愿必定會減弱，導(dǎo)致接盤俠更少，進(jìn)一步摧毀了咬牙堅(jiān)持著的炒房客心理防線，房價下降也就水到渠成。
結(jié)合本號之前分析的大多數(shù)中心城市房價與今日燕郊樓市現(xiàn)狀，可以總結(jié)出一個事實(shí)：樓市調(diào)控期間，最容易下跌的地方是中心城市周邊區(qū)域，如燕郊、廊坊。最抗跌的是中心城市，如所有熱點(diǎn)城市。
那么，燕郊樓市還值得看好嗎？
燕郊樓市還值得看好嗎
先亮出我的觀點(diǎn)：不光是燕郊，整個北三縣和廊坊的樓市，長遠(yuǎn)仍值得看好。
過去的表現(xiàn)就是例證。廊坊過去房價暴漲了好幾倍，經(jīng)濟(jì)與人口表現(xiàn)也非常不錯。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，過去6年廊坊的財(cái)政、GDP、人口（以小學(xué)生為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)）、資金總量增幅分別為220%、103%、52%、209%，是過去6年經(jīng)濟(jì)、人口綜合實(shí)力增長最快的城市。
雄安新區(qū)雖然問世，但它承擔(dān)的最重要使命是探索新形勢下的中國經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展方向，中央政府決不允許任何炒房客去染指，他們也沒法染指。
因此，雄安雖然是環(huán)京區(qū)域最具潛力的城市，但就樓市而言，北三縣和廊坊仍會是環(huán)京區(qū)域中最具潛力的地方。
不久前，北京頒發(fā)了未來20年規(guī)劃，之后廊坊三河市在9月29日下午下發(fā)了一份名為“暫停城鄉(xiāng)宅基地和城鎮(zhèn)居民區(qū)間房屋行為”的通告。
《通告》要求，按照服從服務(wù)北京副中心建設(shè)要求，對照雄安新區(qū)管控標(biāo)準(zhǔn)，市政府決定在全市范圍內(nèi)暫停城鄉(xiāng)宅基地和城鎮(zhèn)居民區(qū)新（改、擴(kuò)）建房屋行為。
這意味著，北三縣未來20年的規(guī)劃將會與北京副中心通州規(guī)劃對接，徹底實(shí)現(xiàn)一體化。
目前，北京地鐵6號線將延長至燕郊，22號平谷線也規(guī)劃至燕郊，還有城際鐵路。
最近兩個月樓市貸款額度緊張，銀根短缺，燕郊房價估計(jì)還會下降一些。之后肯定會隨著調(diào)控政策逐漸松綁而回溫。
未來幾個月，或許是抄底燕郊樓市最好的時機(jī)。不過，北三縣是炒房客的熱土，未來這里江水是房地產(chǎn)稅征收的重點(diǎn)區(qū)域，想在北三縣短炒致富基本不現(xiàn)實(shí)，但長線投資還是不錯的標(biāo)的。
中介一條街僅剩招牌
“燕郊現(xiàn)在房價確實(shí)很低，都有點(diǎn)低得變態(tài)了。”在有“中介一條街”之稱的京榆大街上，夏威夷二手房的一名中介對記者說。當(dāng)天，他穿著棉外套，一個人翹著二郎腿坐在門口陽光充足的地方，乍看上去像是保安人員，而門店里除了他以外并沒有其他人。
不遠(yuǎn)處另一家夏威夷二手房網(wǎng)點(diǎn)，也只有一名工作人員在店里。他坐在靠近玻璃落地窗、光照最好的角落，背對著街道，舉著手機(jī)興致勃勃地看著視頻。
而張敏所在的鏈家門店，也在門口貼上了“轉(zhuǎn)讓”字條。他告訴記者，目前燕郊成交最多的小區(qū)是首爾甜城和天洋城，而他所在的門店附近的小區(qū)最近3個月只賣出去兩三套房子，價格從2.7萬直降了1萬，仍然無人問津，因此業(yè)務(wù)都向賣得好的幾個小區(qū)聚集。“鏈家之前在燕郊有100多家門店，現(xiàn)在收縮到了70多家。”他告訴記者。
事實(shí)上，這家門店出租的告示在8月下旬早已貼出，工作人員到現(xiàn)在仍沒有撤離，原因也十分簡單，那就是沒有找到承租人。放眼整條街，“轉(zhuǎn)租”字樣隨處可見，許多店面都已經(jīng)空置了四五個月。
舊店轉(zhuǎn)不出去，新店還在接二連三地倒閉。在燕靈路口一家銷售旅游地產(chǎn)的中介，店面有二三百平米，樓頂?shù)淖峙迫匀挥眉t布蒙著，沒有正式營業(yè)，就已經(jīng)上鎖轉(zhuǎn)租了。
粗略統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的京榆大街上，房地產(chǎn)中介門店的空置率可達(dá)五成以上，曾經(jīng)摩肩接踵的“中介一條街”也在限購的重壓下名存實(shí)亡。
回想去年同期，環(huán)京地區(qū)房價普遍高企，出現(xiàn)“一房難求”的情況。然而隨著“房住不炒”精神指導(dǎo)下的調(diào)控不斷深入，這一形勢出現(xiàn)了根本性的變化。
記者七八月份來到燕郊時看到，許多中介還會告訴前來詢問的人“價格已經(jīng)平穩(wěn)，成交量有上升”。然而3個月過后，不止一個中介人員， 向記者表示了對其可能“崩盤”的恐慌。
張敏表示，如果以目前的價格出售，很多二三月高點(diǎn)購房的人就會賠掉首付?，F(xiàn)在已經(jīng)有些人還不起月供，不得不低價出售了。夏威夷二手房的中介人員對記者說：“如果預(yù)期房價會無限跌下去的話，在燕郊租一套房才2000多，何苦一個月還3500元去養(yǎng)這套房子？”
產(chǎn)業(yè)升級需擺脫房地產(chǎn)枷鎖
不過，也有一些相反的觀點(diǎn)。“限購以后，主動降價的是炒房的人，他們手里有好多房，但并沒有那么多錢，還不起貸款，所以便宜也得甩，真正持有的人肯定不會去拋。”一名在燕郊工作十余年的中介人員韓女士向記者表示，她和同事都在很早的時候就買了兩三套房子，并看好燕郊地區(qū)的未來。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前燕郊看似降價，但總體上還是高于過去年份，只不過受到近期交易量小的影響，一些投資客有主動調(diào)低價格的可能。
房地產(chǎn)是燕郊目前最重要的“產(chǎn)業(yè)”，這種情況在過去一段時間內(nèi)也頗受詬病。河北省社科院原副院長楊連云在接受媒體采訪時表示，燕郊這種被北京帶動的模式不適宜推廣。這種潮汐式的大規(guī)模人流運(yùn)動，路上消耗時間太多，成本代價很高，也容易造成交通堵塞。
此前，這座縣城的定位曾是“高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”。2011年3月，燕郊國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)舉行揭牌儀式，是繼江蘇昆山高新區(qū)之后我國第二個縣域管轄國家高新區(qū)。然而，地處首都北京周邊這把“雙刃劍”，既把燕郊的樓市拉到前所未有的高度，又限制了當(dāng)?shù)匕l(fā)展其他產(chǎn)業(yè)的意愿和能量。
據(jù)悉，今年4月，廊坊市政府與北京西城區(qū)政府簽署合作發(fā)展框架協(xié)議，包括加快產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，共同打造現(xiàn)代化物流園區(qū)、專業(yè)批發(fā)市場和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地等都在規(guī)劃之內(nèi)，或會對燕郊當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級有所助益。
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