中房報記者 萬小強(qiáng) 重慶報道

11月2日，SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹現(xiàn)身重慶，宣講他將在二三線城市布局SOHO 3Q業(yè)務(wù)，重慶是他最看重的一站。潘石屹透露，經(jīng)過考察，將首選解放碑和江北嘴區(qū)域的辦公樓來布局此項業(yè)務(wù)。

潘石屹說，未來SOHO中國的轉(zhuǎn)型方向，就是一家盤活閑置寫字樓空間的輕資產(chǎn)管理公司。“SOHO中國上半年通過整售物業(yè)項目，獲取400億元的營業(yè)收入?，F(xiàn)在公司的整體負(fù)債率降到了一個非常低的程度，而現(xiàn)在中國的房子利用率太低了，但其實使用比擁有更重要，分享比使用更重要”。

經(jīng)過近兩年的試驗期，潘石屹認(rèn)為：SOHO 3Q已經(jīng)完全擁有了向二三線城市擴(kuò)張的前提，不擔(dān)心市場前景。此次和潘石屹一起出現(xiàn)在重慶的公司高管，還有SOHO中國副總裁錢霆，SOHO3Q首席運(yùn)營官方力維女士。

潘石屹重新出牌

最近兩三年，SOHO中國總被質(zhì)疑業(yè)績不佳，困境重重。

今年8月20日，SOHO中國發(fā)布了一份利潤下跌94%的中報，下午開盤公司股票即暴跌，當(dāng)日報收3.94港元，下跌12.25%。之后，潘石屹及團(tuán)隊不得不頻頻回應(yīng)外界對公司業(yè)績前景的質(zhì)疑。

作為公司未來的核心業(yè)務(wù)，SOHO 3Q能否成為“利潤擔(dān)當(dāng)”，仍然缺乏投資者信任。可以確信，無論潘石屹如何吆喝，質(zhì)疑聲都不會在短期內(nèi)消失。

在北京和上海的繁華地段，SOHO中國目前持有170萬平方米物業(yè)。從對外公布的租金水平來看，望京SOHO項目開盤價格為6元/平方米，上海復(fù)興路SOHO租金開盤時為7元/平方米，后來實際出租價格遠(yuǎn)超于此，且高于10元/平方米。

理論上看，170萬平方米物業(yè)能給SOHO中國帶來的不菲的租金收入。而從上半年的業(yè)績來看，SOHO租金收入較同期大漲168%，但金額僅4.39億元。沒有了銷售收入后，租金部分的收益增長壓力巨大。

能讓SOHO中國稍微喘口氣的是，公司的賬戶上躺著龐大的現(xiàn)金流，其凈負(fù)債率僅25%。截至6月底，SOHO中國賬面現(xiàn)金有91.45億元。而通過退出上海外灘股權(quán)回籠的項目投資款，潘石屹手握至少130億元現(xiàn)金。

方力維稱，SOHO 3Q目前這個項目在北京上海這樣的城市已經(jīng)擁有了1，7000個工位，19個中心，有超過6萬名會員，有2800個大大小小的公司成為這個項目的使用者。

中國房地產(chǎn)報記者通過了解獲悉，潘石屹的SOHO 3Q項目主要為創(chuàng)業(yè)者提供開放式辦公空間和靈活的短租服務(wù)，一次訂單的租期可以短至一周或長達(dá)三個月；創(chuàng)業(yè)者可以單租一個工位，或者整租一間辦公室，在手機(jī)App上隨時隨地實現(xiàn)選位、付款或續(xù)租，享受Wi-Fi、復(fù)印打印、咖啡等辦公服務(wù)。目前的租戶主要是一些互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、教育行業(yè)、貿(mào)易行業(yè)、科技類、金融、文化等公司，在過去兩年時間里累計了超過6萬名會員，多以年輕人為主，這些年輕人大部分是擁有高學(xué)歷的海歸，同時都喜歡挑戰(zhàn)，追求自由，比較有活力。

“這里不僅僅提供辦公空間，諸如潘談會、3Q大講堂、3Qparty、相約投資人等社區(qū)運(yùn)營項目和活動附著在這些空間中，能讓人們在自由的空間中相聚，并且碰撞出火花。”潘石屹說。

在質(zhì)疑聲中前行

從O2O預(yù)訂下單，到無底價競拍，到大客戶定制，再到眾包模式，SOHO 3Q帶著質(zhì)疑闖生路。

整體上不難理解這家公司自2015年以來的策略：從一家以拿地蓋項目銷售的重資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型為自持物業(yè)再到適時推出所謂的SOHO 3Q項目，向輕資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的過程中，每一步看似都非常穩(wěn)健。

唯一令外界質(zhì)疑的是：這樣一個看起來很美好的符合當(dāng)前創(chuàng)客空間潛在市場需求和以共享經(jīng)濟(jì)為拓展模板的項目，真的能承載起SOHO中國轉(zhuǎn)型之后的利潤擔(dān)當(dāng)嗎？

潘石屹敢于大規(guī)模布局SOHO 3Q項目，無疑來自于SOHO中國不錯的現(xiàn)金流。“一部分拿來還債后，賬面上的流動資金數(shù)目還是相當(dāng)龐大。”

SOHO中國（00410.HK）2017年半年報數(shù)據(jù)顯示，公司總負(fù)債365.66億元，融資成本為4.4%，凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益的比率約為43%。同時，SOHO中國要派發(fā)總金額18億元，每股0.346元的特別股息。

而之所以認(rèn)定“運(yùn)營優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)是未來的重要業(yè)務(wù)方向”。潘石屹給記者算了一筆賬，SOHO中國在北京、上海的辦公樓年租金收益是3%，這基本上是國內(nèi)房地產(chǎn)公司中租金回報率最高的，而SOHO中國公布的2016年公司年報顯示，公司的資金成本是每年4.4%，是國內(nèi)所有上市房地產(chǎn)公司中資金成本最低的，“跟銀行借過來的錢，建了房子租出去，還得虧1.4%，這還是北京、上海的情況，其他城市的情況就更差了”。這也是SOHO中國相繼賣掉上海凌空SOHO等寫字樓物業(yè)的原因，所得現(xiàn)金現(xiàn)在正好用于3Q在全國的快速拓展布局。

問題的關(guān)鍵是，包括在成都、重慶這樣的二線城市，共享經(jīng)濟(jì)浪潮之下，覬覦這塊大蛋糕者數(shù)目龐大，共創(chuàng)空間入場者眾，市場早已細(xì)分，拋卻潘石屹本人的個人魅力感召，SOHO 3Q在“不低于4000平方米的空間”這樣的一個招標(biāo)下限下，要達(dá)到85%的出租率，方有盈利可能，如何確保？

以此前成都市場的聯(lián)合辦公項目而論，僅有位于天府新谷的Work+達(dá)到了這個工位規(guī)模。計劃11月份正式投入使用的中海國際中心OfficeZip2.0產(chǎn)品，提供了約385個工位，10月底時其透露的招租情況是“已過50%”，距85%的出租率還差了相當(dāng)大一截。SOHO 3Q要超越這些先到者，得出奇招。

中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，類似的聯(lián)合辦公項目的盈利模式無非有如下幾種情形：第一層出租工位；第二層出租空間，比如會議室、劇場；第三層會員收入，優(yōu)客工場已經(jīng)開始針對會員進(jìn)行收費；第四層收益來自于股權(quán)加股權(quán)分紅，第五層收益便是流量搭載。

此前SOHO3Q一位負(fù)責(zé)人則對媒體表示，SOHO3Q的定位其實并不是創(chuàng)業(yè)者，而是針對具有靈活辦公需求的公司。這其中，不乏如樂視、美團(tuán)等大型企業(yè)。創(chuàng)業(yè)者實際只占據(jù)了很小一部分。該人士透露，主流客群如果依靠創(chuàng)業(yè)者，將無法保證租金收益。

在SOHO 3Q的網(wǎng)頁上可以查閱到目前辦公位和獨立辦公室的定價。拿“只在SOHO 3Q只拿一個辦公位而言，其限時促銷價格也有600／每周，一個月則是2400元，一個四五個人創(chuàng)業(yè)型公司，核算下來，在SOHO 3Q租用一個月的價格并不便宜。

一些知名的聯(lián)合辦公尚且難以依賴簡單的創(chuàng)業(yè)者租賃實現(xiàn)盈利，對于那些單一的創(chuàng)客空間而言，如果沒有厘清運(yùn)營邏輯，顯然都將陸續(xù)面臨生存問題。

其實，開發(fā)商要做共享空間的邏輯是商業(yè)地產(chǎn)價值升級。當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨銷售困境，而傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營也無法產(chǎn)生更高價值。無論是寫字樓、酒店還是購物中心，普遍開始遭遇同質(zhì)化困境，行業(yè)出現(xiàn)存量過剩、消化困難。因此需要向新經(jīng)濟(jì)靠攏，借用新經(jīng)濟(jì)的估值邏輯來拯救幾乎要被資本拋棄的存量資產(chǎn)。

但大量創(chuàng)客空間“死亡”的原因是：很多都是講了一堆空間之外的故事，結(jié)果卻找不到買單的新資本，只能回歸盈利本身，進(jìn)行砍成本、降規(guī)模，開始惡性循環(huán)。原本這是一個慢工出細(xì)活的事業(yè)，人們都太著急了，產(chǎn)品大都不對路。

“我們做了19000個座位的實驗，有成功的，也有失敗的。比如上海的東海廣場，總結(jié)起來，經(jīng)驗有兩點：一是不能在地下室。二是地方不能低于4000平方米，比如失敗的那個，只有200多個座位，交流的空間太小了，測算下來，不能低于800個座位。”潘石屹在回答記者提問時說。

對于潘石屹如此有信念的一項新商業(yè)夢想，以及重新活躍在房地產(chǎn)行業(yè)，倒是值得尊敬與關(guān)切。