“金九銀十”成色不足

之所以出現(xiàn)這樣的情況，多位專(zhuān)家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，與北京限售、限購(gòu)等調(diào)控政策力度加大有關(guān)。

張大偉表示，從最近幾年市場(chǎng)看，由于黃金周長(zhǎng)假等因素，9、10兩個(gè)月的成交量反而往往不及年底。“所以， 金九銀十 這個(gè)概念本來(lái)就已經(jīng)不存在了。”

他進(jìn)一步指出，從10月的數(shù)據(jù)看，最主要原因是長(zhǎng)假導(dǎo)致的市場(chǎng)簽約下滑。政府延續(xù)了之前的限售和租賃的調(diào)控方式，繼續(xù)發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)等政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行打壓，整體市場(chǎng)依然持續(xù)在7月以來(lái)的低迷中。

“北京市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)沒(méi)有預(yù)期的大，這和房源不足有關(guān)系，當(dāng)前預(yù)售證管控比較嚴(yán)厲，新房供應(yīng)不足，潛在的市場(chǎng)交易也難以提振。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“另外最關(guān)鍵的是北京的購(gòu)房政策比較嚴(yán)格，尤其是有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的群體，首付比例方面會(huì)有很大的壓力。如果從這幾個(gè)因素看，當(dāng)前 金九銀十 成色不足是符合預(yù)期的。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為樓市成交低迷的核心原因之一歸結(jié)于供應(yīng)端的縮量。她分析指出，去年北京商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)40萬(wàn)平方米左右，創(chuàng)近5年新低，因此今年新房市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模有限，制約成交量的落地。

而另一方面，從信貸角度看，自去年9·30新政以來(lái)，北京地區(qū)的商業(yè)房貸利率大幅走高，首套房個(gè)人住房按揭貸款利率上浮5%-10%十分常見(jiàn)，甚至更高。根據(jù)融360最新發(fā)布的報(bào)告，9月北京地區(qū)房貸的平均利率已破5.15%。

房產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)分化

過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次各種調(diào)控措施。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從3月開(kāi)始，北京樓市成交全面萎縮。新建住宅1-10月成交量為20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了50%。

不僅僅新建住宅跌至谷底，二手房成交量也大幅度下調(diào)，2016年前10個(gè)月北京二手房成交量達(dá)到了234983套，2017年前10個(gè)月成交套數(shù)為117509套，同比2016年跌幅為50.4%，比2015年前10個(gè)月的157268套還要低近40000套。張大偉指出，經(jīng)過(guò)連續(xù)6個(gè)多月的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布，市場(chǎng)對(duì)政策開(kāi)始適應(yīng)。政策進(jìn)入平穩(wěn)周期后，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊。

另一方面，共有產(chǎn)權(quán)房入市也在逐漸推進(jìn)。9月30日，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目錦都家園進(jìn)行搖號(hào)，10月27日，順義區(qū)的金隅大成金成雅苑二期也舉行了搖號(hào)儀式。

因此，在政策調(diào)控力度沒(méi)有放松、低價(jià)共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始供應(yīng)的情況下，一個(gè)僅剩招牌的“金九銀十”，既不能增加商品住宅用地供應(yīng)，又不能解決購(gòu)房資質(zhì)和貸款問(wèn)題，如何帶回剛需消費(fèi)群體對(duì)樓市已經(jīng)消失的信心呢？

不過(guò)，盡管年初以來(lái)北京樓市成交量總體低迷，在剛需住宅以外，主打改善型的房企卻賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，地處昌平區(qū)的麗春湖院子今年前7個(gè)月網(wǎng)簽成交268套，網(wǎng)簽額達(dá)43億元，全案銷(xiāo)售額達(dá)近70億元，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超去年全年中國(guó)別墅銷(xiāo)冠。不僅在高端住宅中銷(xiāo)量奪冠，它在今年北京1-10月住宅成交金額排名中都是首位。同時(shí)位處前列的，還有首開(kāi)華潤(rùn)城、中國(guó)璽等項(xiàng)目，成交金額均突破了20億元。

郭毅分析認(rèn)為，這些銷(xiāo)售比較好的項(xiàng)目產(chǎn)品都存在稀缺性，也有些地段價(jià)值得到了凸顯。特別是在限價(jià)的大背景下，其性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)更加突出了。政府對(duì)價(jià)格管制得越嚴(yán)格，這種高端改善型項(xiàng)目自身或者地段的優(yōu)勢(shì)越突出，銷(xiāo)售成績(jī)就越好。并且，以投資為目的、多次改善型房產(chǎn)的這部分客群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，對(duì)于價(jià)格的敏感度比剛需人群肯定要弱一些，更注重追求品質(zhì)、性?xún)r(jià)比以及產(chǎn)品未來(lái)的價(jià)值走向。

長(zhǎng)效機(jī)制正在見(jiàn)效

而失效的“金九銀十”以及兩極分化的市場(chǎng)，正是長(zhǎng)效機(jī)制作用的初步顯現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)效機(jī)制既允許房?jī)r(jià)按市場(chǎng)化的導(dǎo)向運(yùn)作，也會(huì)在個(gè)別時(shí)期進(jìn)行很有效的價(jià)格管控。關(guān)鍵在于三點(diǎn)，一是供給端強(qiáng)調(diào)對(duì)“不平衡不充分”矛盾的破解；二是需求端強(qiáng)調(diào)對(duì)“美好生活需要”的挖掘；三是土地、金融和稅收工具的運(yùn)用。其中在供給端，尤其是在構(gòu)建普通住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房的三元模式中會(huì)得到體現(xiàn)。

而張大偉認(rèn)為，樓市的調(diào)控目的并非一棍子打死房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多是維持穩(wěn)增長(zhǎng)與降杠桿的一個(gè)平衡。從目前樓市的走向看，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制在加快制定布局，核心是“房住不炒”，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。

不久前，十九大報(bào)告中，一句“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”在會(huì)場(chǎng)中獲得了多次掌聲。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，明確住房保障的多渠道，城市政府、社會(huì)公益機(jī)構(gòu)、企業(yè)法人、自然人、農(nóng)村集體組織等在一定的政策支持和制度保障下通過(guò)新建、改建等多種渠道出售、出租保障性住房，可以很好地調(diào)動(dòng)一切積極因素，共同使中低收入居民住房問(wèn)題得到合理的解決。

據(jù)悉，今后5年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

對(duì)于未來(lái)兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，嚴(yán)躍進(jìn)和張大偉都表示一些房企會(huì)加大供應(yīng)力度以沖擊年終業(yè)績(jī)。另外，隨著北京督察商品房預(yù)售條件，管理各類(lèi)捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，更多的房源有可能在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)入市。