繼阿里巴巴高調(diào)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)后，近日京東也拿到了進(jìn)軍租賃市場(chǎng)的入場(chǎng)券。大量資本的涌入，源于萬(wàn)億元的租賃市場(chǎng)規(guī)模以及未來(lái)十年二十年的巨大發(fā)展空間。

剛剛結(jié)束的十九大，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”住建部也明確表示目前正在加快研究和制定《住房租賃管理?xiàng)l例》。

一方面是國(guó)家大政方針的指引，另一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代的客觀現(xiàn)實(shí)。

東方證券數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)、規(guī)模最大、最成熟的代表，2016年二手房銷(xiāo)售額分別是新房銷(xiāo)售額的3.3、1.6、2.3倍，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，二線城市也正向存量時(shí)代快步前行。

“目前我國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.3萬(wàn)億元。其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%，合計(jì)已達(dá)5成。”東方證券分析師竺勁表示。

但與發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟市場(chǎng)相比，我國(guó)無(wú)論是租賃人口還是整體租賃市場(chǎng)規(guī)模都還有較大的發(fā)展空間。

根據(jù)鏈家研究院等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)普遍在20%～30%。中國(guó)的住房租賃人口只占全國(guó)的11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)約30%的標(biāo)準(zhǔn)。

不過(guò)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，給一二線城市提供增量租賃人口。竺勁預(yù)計(jì)，至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。

流動(dòng)人口催生萬(wàn)億需求 一二線城市成主戰(zhàn)場(chǎng)

城鎮(zhèn)化進(jìn)程衍生出大量流動(dòng)人口，而房?jī)r(jià)高企，限購(gòu)限貸，部分住房需求從購(gòu)房市場(chǎng)外溢到租賃市場(chǎng)。另一部分流動(dòng)人口則來(lái)自高校畢業(yè)生。

以城鎮(zhèn)化為主要驅(qū)動(dòng)因素，加之大學(xué)畢業(yè)生異地置業(yè)，我國(guó)每年都進(jìn)行著大規(guī)模的人口流動(dòng)。根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委公布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，截至2016年底，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為2.45億，占全國(guó)人口比重約18%。租住私房是流動(dòng)人口解決居住需求的首選，流動(dòng)人口在居住地購(gòu)房的比例僅占8.6%，而選擇租住私房的比例高達(dá)67.3%，是購(gòu)房比例的近8倍，也就是有1.65億流動(dòng)人口在租房。再加上高校畢業(yè)生，當(dāng)前全國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億。

一線城市內(nèi)擁有大量的流動(dòng)人口。截至2015年末北京和上海的流動(dòng)人口分別為822.6萬(wàn)、981.7萬(wàn)。一線城市高企的房?jī)r(jià)使得租房成為流動(dòng)人口解決住房問(wèn)題的最優(yōu)途徑，目前，一線城市已形成了相當(dāng)規(guī)模的租賃市場(chǎng)。

二線城市面臨同樣的問(wèn)題，土地供給收緊造成新房市場(chǎng)規(guī)模收縮，外來(lái)人口的增加催生存量市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在快速向存量房市場(chǎng)發(fā)展。

東方證券研究所通過(guò)對(duì)27個(gè)一二線城市租賃市場(chǎng)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，4個(gè)一線城市及23個(gè)二線城市2015年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模分別為3994億元、2574億元，租金規(guī)模在全國(guó)占比分別為31%、20%，一二線城市占比合計(jì)已達(dá)5成。尤其一線城市因其無(wú)與倫比的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)質(zhì)的公共資源，聚集了大量的流動(dòng)人口，將持續(xù)存在巨大的租賃市場(chǎng)。

官方數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國(guó)城市化率達(dá)到57.4%，并仍在以年均超過(guò)1%的速度增長(zhǎng)。這說(shuō)明我國(guó)城市化進(jìn)程已進(jìn)入第二階段，即人口從中小城市向大型城市進(jìn)一步聚集。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，中國(guó)在2020年和2030年的流動(dòng)人口將分別達(dá)2.82億、3.27億，未來(lái)租賃人口還將迎來(lái)更大規(guī)模增長(zhǎng)。

“至2030年，我國(guó)租賃人口將達(dá)2.65億。根據(jù)我們的測(cè)算，2020年、2030年的近五年高校畢業(yè)生人數(shù)分別將達(dá)到0.45億、0.67億，假設(shè)流動(dòng)人口租房比例維持在67.3%，由此測(cè)算出2020年、2030年我國(guó)租賃人口規(guī)模將分別達(dá)到2.2億、2.65億，相較目前1.91億租賃人口規(guī)模，仍有近40%的增長(zhǎng)空間。這其中未考慮戶(hù)籍人口中的租賃人口，因此測(cè)算的租賃人口規(guī)模是相對(duì)保守的。”竺勁預(yù)計(jì)。

租賃住房供應(yīng)遠(yuǎn)不及需求 一二線城市加速供地

與巨大的租賃市場(chǎng)需求相比，我國(guó)租賃市場(chǎng)的供給卻是難以滿(mǎn)足租房人群的需求。

我國(guó)住房市場(chǎng)化以來(lái)主要是通過(guò)自建房屋和購(gòu)買(mǎi)商品房的形式來(lái)滿(mǎn)足居民的住房需求。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，我國(guó)租賃人口及房屋比例較低，分別僅為11.6%和18%，而該數(shù)據(jù)在英國(guó)、美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。

對(duì)比租賃市場(chǎng)與交易市場(chǎng)規(guī)模，目前我國(guó)租賃市場(chǎng)比重僅有6%，相比于日本市場(chǎng)的72%、美國(guó)市場(chǎng)的50%來(lái)說(shuō)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)相對(duì)于交易市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重不足。

東方證券測(cè)算發(fā)現(xiàn)，目前上海、北京、深圳的租賃市場(chǎng)規(guī)模分別為1168億元、1054億元、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發(fā)達(dá)國(guó)家的一線城市，存在2倍以上的發(fā)展空間。從租賃人口來(lái)看，雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規(guī)模要小于北京、上海，但由于其租賃人口占比遠(yuǎn)高于北京、上海，因此其總租賃人口仍是北京、上海的約3倍。

一線城市的租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在較大缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬(wàn)，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調(diào)查顯示我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶(hù)，則租賃房屋大約需要238萬(wàn)套，目前北京租賃房屋約有150萬(wàn)套左右，存在約1/3供需缺口。

根據(jù)住建部的一項(xiàng)抽樣調(diào)查，出租房中商品房占比僅為40%，老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等占了很大比例，配套不完善、居住環(huán)境差成為普遍問(wèn)題。

因此，提高租賃市場(chǎng)的地位將是我國(guó)住房新體系的一大趨勢(shì)，由“重售輕租”向“購(gòu)租并舉”邁進(jìn)。

2015年至今，租賃行業(yè)的政策推出在持續(xù)加快，2016年6月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)頂層設(shè)計(jì)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，將整個(gè)行業(yè)的戰(zhàn)略地位提升到新高度。2017年初，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)租賃行業(yè)再次定調(diào)，構(gòu)建購(gòu)租并舉住房體系將成為未來(lái)發(fā)展的主要方向。在核心城市房?jī)r(jià)高企、整體購(gòu)房壓力較大的行業(yè)背景下，通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題成為了保障居民居住需求的重要手段。

今年7月份以來(lái)，多地頻頻出臺(tái)細(xì)則，從改善租賃住房供給、試點(diǎn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、鼓勵(lì)扶持租賃企業(yè)等多角度加強(qiáng)對(duì)租賃行業(yè)的政策扶持，激發(fā)地方租賃行業(yè)活力。其中，廣州“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、住建部等九部委在12個(gè)城市首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)、國(guó)土資源部開(kāi)展集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的政策最為矚目。

一線城市紛紛在未來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃中增加了租賃用地的供給。北京2017～2021年新五年的用地規(guī)劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，占比21.7%。

上海未來(lái)五年供地計(jì)劃顯示，預(yù)計(jì)“十三五”期間上海供應(yīng)住房用地5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃。上海未來(lái)五年租賃住房面積占住宅供地總面積的比例達(dá)30.9%。

廣州未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米，其中五年內(nèi)全市普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375萬(wàn)平方米，租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825萬(wàn)平方米，占比達(dá)25.8%。深圳也已明確未來(lái)五年人才住房和保障性住房用地面積不少于總用地面積的60%。

除一線城市外，部分熱點(diǎn)二線城市也明確要加大租賃住房供地比例。

樓市格局生變  開(kāi)發(fā)商搶灘長(zhǎng)租公寓

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，住房租賃市場(chǎng)的崛起意味著未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場(chǎng)將轉(zhuǎn)向二三線甚至四線城市，而一線城市現(xiàn)階段處于布局租賃市場(chǎng)的絕佳時(shí)機(jī)。上海、北京已推出多塊純租賃用地。“從政府的角度出發(fā)，一線城市更適合推出租賃性質(zhì)的用地，作為住宅土地供應(yīng)的有益補(bǔ)充，預(yù)計(jì)未來(lái)一線城市租賃性質(zhì)用地比例將逐步提升。對(duì)于大部分二三線城市，土地出讓收入仍是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，因此未來(lái)幾年政府仍將以提供居住用地為主，但集體用地的盤(pán)活有望為二三線租賃市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。”國(guó)泰君安分析師侯麗科表示。

“從現(xiàn)在推出的地塊來(lái)看，租賃用地的成本遠(yuǎn)低于周?chē)淖≌_(kāi)發(fā)用地，且競(jìng)爭(zhēng)激烈程度遠(yuǎn)低于商品住宅用地。對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商而言，既能通過(guò)租賃土地的運(yùn)營(yíng)獲取較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也可以借此取得公寓物業(yè)的資產(chǎn)增值收入。”侯麗科進(jìn)一步表示。

長(zhǎng)租公寓是租賃關(guān)系中更符合公司運(yùn)營(yíng)的B2C模式，較傳統(tǒng)的C2C模式具有較高的商業(yè)價(jià)值，在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)中具有較高的推廣價(jià)值。目前，已有包括萬(wàn)科、保利、龍湖、金地、招商蛇口、旭輝、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家開(kāi)發(fā)商涉足長(zhǎng)租公寓。

萬(wàn)科是最早提出長(zhǎng)租公寓理念的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，且從2015年至今近2年的發(fā)展使“泊寓”品牌在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已初具規(guī)模。目前萬(wàn)科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國(guó)13個(gè)城市上線。而碧桂園上海區(qū)域于今年5月成立了長(zhǎng)租公寓管理部，金地集團(tuán)與招商蛇口旗下的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品也已經(jīng)在深圳等地亮相。

“當(dāng)前長(zhǎng)租公寓已經(jīng)處在發(fā)展的黃金期。”萬(wàn)科泊寓負(fù)責(zé)人張成皓表示。“考慮到租賃市場(chǎng)零散的競(jìng)爭(zhēng)格局，假設(shè)萬(wàn)科未來(lái)將按過(guò)去的速度發(fā)展以獲取先發(fā)優(yōu)勢(shì)，則未來(lái)5年，萬(wàn)科旗下的公寓規(guī)模將有望達(dá)到5.6萬(wàn)間，假設(shè)平均租金在2000元/間/月，則長(zhǎng)租公寓方面的年收入將達(dá)到13.44億元。”西南證券研究員胡華如表示。

2015年初開(kāi)始，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)跟隨進(jìn)入。在國(guó)內(nèi)租售同權(quán)相關(guān)政策鼓勵(lì)下，長(zhǎng)租公寓品牌作為租賃市場(chǎng)具有資金、房源、地段等優(yōu)勢(shì)的B端參與者，將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的階段，并有望逐步提高在租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。

胡華如分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)租公寓的投入以集中式開(kāi)發(fā)為主，地段是最稀缺的資源，獲取交通方便、社區(qū)成熟但設(shè)施老舊的存量房進(jìn)行改造是未來(lái)發(fā)展的核心，且最先布局的市場(chǎng)參與者具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)5年是市場(chǎng)參與者競(jìng)相在全國(guó)一二線城市搶占優(yōu)質(zhì)地段資源的階段，也有望逐漸產(chǎn)生長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)品牌。同時(shí)，隨著租戶(hù)生命周期的演進(jìn)，除了單身公寓，也會(huì)有契合多種需求的公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，包括家庭式公寓、旅游短租公寓、養(yǎng)老公寓等。

中信建投研究顯示，我國(guó)購(gòu)房人口的平均年齡偏低，全國(guó)平均購(gòu)房年齡在30歲或以下，美國(guó)、英國(guó)基本在33歲左右，亞洲區(qū)域的日本和中國(guó)臺(tái)北地區(qū)分別為39、35歲。

“隨著全國(guó)住房租賃體系的完善，租賃供應(yīng)的提升并不會(huì)消滅住房需求，但會(huì)驅(qū)使全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)房人群的平均年齡會(huì)逐步延后，從而影響房屋成交熱度，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。事實(shí)上這點(diǎn)已經(jīng)在北京、上海、天津、合肥等重點(diǎn)一二線城市發(fā)生。”中信建投分析師陳慎表示。