機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月北京住宅成交額同比跌74.5%，10月11樓盤計劃入市，其中僅3個純新盤自“3·17”以來，北京房地產(chǎn)市場由“火爆”開始進入下行通道，尤其是在這個昔日的“金九”，多組同比數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控效力已經(jīng)顯現(xiàn)。
根據(jù)中原地產(chǎn)方面統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品房成交162.24億元，而去年同期，這一數(shù)據(jù)高達594.99億元。具體到居住類產(chǎn)品(普宅、豪宅、別墅、自住房)，今年9月北京樓市居住類產(chǎn)品共成交130.36億元，而去年同期成交金額為510.97億元，跌幅達74.5%。不過4.2萬元/平方米的成交均價，相比去年9月的3.6萬元/平方米有所上漲。
不過，如果僅從環(huán)比數(shù)據(jù)來分析，9月份北京樓市的成交增長情況還是相對比較明顯。其總體成交量環(huán)比8月增加428套，成交金額增長了3%。而居住類產(chǎn)品的成交量環(huán)比8月增長了812套，成交金額增長6%。
值得注意的是，從整體成交情況來看，市場上的產(chǎn)品基本以90-120平方米的改善型戶型為主，銷售均價也大多維持在5萬元/平方米以上的水平。比如位于豐臺的北京金茂府成交均價高達9.52萬元/平方米，套均價更已達到2133萬元/套。而位于五環(huán)、六環(huán)之間的華潤
未來城，其均價也高達6.1萬元/平方米。除此之外北京城建海梓府、中糧天恒天悅壹號等在9月市場上表現(xiàn)較好的項目產(chǎn)品也均以大戶型改善需求為主。
“據(jù)我了解，華潤、招商的住宅項目銷售得都不錯，現(xiàn)在單價在13萬元以上的項目可能存在一定的銷售難度。如果單價控制在10萬元以內(nèi)，產(chǎn)品比較好，戶型面積也不大，對市場來說還是有些吸引力的。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示。
對此，亦有分析人士認為，目前北京市場已基本是改善型需求占主導的市場，隨著房價的高漲，剛需已基本被分流到“共有產(chǎn)權(quán)房”為代表的帶有保障性色彩的政策性住房中去。大量的自住房(共有產(chǎn)權(quán)房)進入市場，在提供了中低端供應的同時，也起到降低市場預期，穩(wěn)定住房價格的作用。
■ 新盤
8個老項目中7個現(xiàn)房或準現(xiàn)房
“3·17”新政后，北京新房市場呈現(xiàn)出明顯的降溫趨勢。亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，北京住宅市場預計將有11個項目入市，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀
慧谷等8個老項目，以及和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發(fā)展·璟悅府3個純新盤。
新房推遲入市，供應低迷
進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀。從10月北京住宅市場預計11個入市項目特征來看，8個老項目當中現(xiàn)房或準現(xiàn)房多達7個，記者了解到，推遲入市已成為今年普遍現(xiàn)象。
對此，郭毅認為，一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的現(xiàn)象也使得大量項目被迫由期轉(zhuǎn)現(xiàn)。另外，調(diào)控政策對于取證的限制，除去價格封頂之外，“不高于前期銷售價格、不高于周邊產(chǎn)品價格”也是條件之一。一些業(yè)績壓力不大的老項目選擇蟄伏，而對業(yè)績有要求的項目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價格限制，加精裝、加科技等硬件的升級也導致了上市項目量的減少以及供應周期的延后。
“高價地項目”依然取證難
值得注意的是，從純新盤方面來看，“高價地項目”取證難的問題依然存在，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面價5萬元左右，項目所在區(qū)域房價基本在10萬元/平方米左右，該項目也一直在積極取證當中。
不過，記者了解到，隨著租售并舉的房地產(chǎn)長效機制開始建立，房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化，北京樓市對于預售的管控也在逐漸放開。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，繼8月5個“8萬+”項目取證之后，9月截止18日，已取證的6個住宅項目中，中信墅、觀承別墅、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過8萬元，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價格也接近8萬元。
對此，郭毅分析，隨著這些項目的成功過線取證，大量高價項目也將進入排隊取證通道。不過基于整體市場價格的控制，雖然取證價格的天花板有所松動，但是總體放量仍將受到限制，預計到2017年底整體市場供應總量難現(xiàn)起色。
■ 預期
調(diào)控持續(xù)四季度難樂觀
對于市場在今年最后一季度是否會回升，絕大部分人士對此表示不樂觀。
“目前北京無論一手房還是二手房的成交都非常的差，商辦市場幾乎處于停滯狀態(tài)。”中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示：“四季度樓市會繼續(xù)出現(xiàn)下滑，因為限購、限售，特別是貸款的收緊會極大地影響樓市。”
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出，為了樓市企穩(wěn)，政府會對樓市進行相對穩(wěn)定和長期的控制，以后調(diào)控會呈現(xiàn)出整體性調(diào)整，以維持某種平衡。如果入市的低價共有產(chǎn)權(quán)房較多，就會在高價商品房的預售證發(fā)放方面松一下，但絕不是單純的放寬或者收緊。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，當市場預期還沒有得到實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時候，政策面不可能出現(xiàn)松動。所以在今年第四季度，全國核心一二線城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)松動。房企會因為業(yè)績，個別樓盤會出現(xiàn)主動“大幅降價”，樓市普遍性的小幅降價將開啟。
“而對于第四季度房企是否會沖刺業(yè)績，就要看房企自身對于項目的價值判斷和其全盤戰(zhàn)略考量。”郭毅表示，如果房企需要沖刺業(yè)績，就需要在取證價格上進行一定的讓步。否則可能選擇等待時機。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示，本輪調(diào)控逐漸開始影響市場，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力逐漸開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄。
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