自2017年下半年以來(lái)，廣州、成都、北京等多地陸續(xù)出臺(tái)租賃住房市場(chǎng)新政，全國(guó)各地調(diào)控頻頻加碼，土拍限制史上最嚴(yán)，新房銷售“繩子”收緊，市場(chǎng)觀念正被重構(gòu)?；谶@種情況，是繼續(xù)賣房子還是掘金存量市場(chǎng)？這是一道擺在開發(fā)商面前的選擇題。
9月26日下午，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”在上海隆重舉行，聚焦“新存量時(shí)代”之下的行業(yè)變化及市場(chǎng)機(jī)遇。
在會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，龍湖冠寓公司總經(jīng)理王俊英，藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁楊曉初，泰禾集團(tuán)副總裁沈力男，華麗家族董事副總裁、董秘金澤清，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓等嘉賓，就房企在新存量時(shí)代是繼續(xù)賣房還是掘金空間價(jià)值，提出了專業(yè)且精彩的觀點(diǎn)。
較多房企做增量又做存量
“增量和存量?jī)烧卟⒉幻?，?duì)于有進(jìn)取心的房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)模還是現(xiàn)在必須追求的道路。”這是沈力男的觀點(diǎn)。沈力男的理由是，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)很好的市場(chǎng)。“去年在去庫(kù)存的大背景下，中國(guó)實(shí)現(xiàn)了海量的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，新房有12萬(wàn)億元的市場(chǎng)。今年即使是在調(diào)控的基調(diào)之下，表現(xiàn)依然還是會(huì)比較出色。這么大的蛋糕不干了，實(shí)在太不明智了。”
楊曉初也持相似觀點(diǎn)，他表示，“開發(fā)商的目的就是買地賣房。房地產(chǎn)商都需要賣房，存量是沒(méi)有辦法。”
上述觀點(diǎn)可以從多數(shù)房企的選擇中得到印證：雖然“掘金存量”多次被提起，但大部分房企依舊奔跑在規(guī)模化的路上。 今年前8個(gè)月，碧桂園、萬(wàn)科集團(tuán)及恒大集團(tuán)均實(shí)現(xiàn)了超過(guò)3000億元的銷售額；此外，包括融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的房企，也已經(jīng)完成了超千億的銷售額。
沈力男也坦言，經(jīng)過(guò)二三十年的城市化發(fā)展，開發(fā)商的確要面對(duì)很多的存量。“現(xiàn)在我們有條件去研究它、琢磨它、改造它、提升它，兩者都有市場(chǎng)空間，也都會(huì)表現(xiàn)得不錯(cuò)。”
很多開發(fā)商的選擇的確是，既做增量又做存量。以龍湖地產(chǎn)為例，今年前8個(gè)月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1150.9億元；而在掘金存量市場(chǎng)方面，龍湖目前的長(zhǎng)租公寓品牌冠寓也已經(jīng)初具規(guī)模。
據(jù)龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓CEO韓石曾表示，冠寓的目標(biāo)是力爭(zhēng)用3年時(shí)間，躋身中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前列，未來(lái)也將聚焦北京、上海、廣州等12個(gè)一線及二線領(lǐng)先城市。龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英透露，龍湖的“小目標(biāo)”是10萬(wàn)間。
汪蓓分析認(rèn)為，開發(fā)商在存量地產(chǎn)方面具有優(yōu)勢(shì)和專業(yè)，因此能夠針對(duì)城市更新的項(xiàng)目取得一些現(xiàn)有的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造、增值及經(jīng)營(yíng)。“雖然它可能不會(huì)像住宅房產(chǎn)一樣快周轉(zhuǎn)，但這種方式是現(xiàn)在很多開發(fā)商投入存量市場(chǎng)的方式及策略。這確實(shí)是一個(gè)新存量時(shí)代。”
做輕、重資產(chǎn)并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)答案
伴隨存量及增量開發(fā)的另一個(gè)命題是，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的權(quán)衡。
對(duì)于開發(fā)商而言，應(yīng)該“輕身上陣”或是“負(fù)重前行”？“輕和重的問(wèn)題，我覺(jué)得是相輔相成的。沒(méi)有重就沒(méi)有輕。兩者最終肯定是達(dá)到平衡的關(guān)系。”沈力男如是認(rèn)為。
沈力男分析指出，對(duì)于企業(yè)而言，有重資產(chǎn)意味著抗擊打能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。“重資產(chǎn)很重要、很安全。沒(méi)有重一點(diǎn)的東西是撬不動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的。”
以商業(yè)地產(chǎn)的兩大巨頭恒隆地產(chǎn)和凱德置地為例，恒隆地產(chǎn)以重資產(chǎn)模式發(fā)展為主，其主要通過(guò)商業(yè)物業(yè)升值提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；凱德則是通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，享受持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的升值。兩者均在業(yè)界有著相當(dāng)?shù)目诒?/div>
在房企頻繁涉足的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，輕重資產(chǎn)之辯則更為激烈。
但在王俊英看來(lái)，做輕資產(chǎn)或重資產(chǎn)并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。他以美國(guó)和日本的模式為例分析認(rèn)為，美國(guó)多數(shù)的機(jī)構(gòu)選擇了重資產(chǎn)，日本大東建托是做輕資產(chǎn)，這種模式發(fā)展也非常好。“適合自己的和有能力的是最好的，至于別人眼里是否適合你，那是別人眼里的。”
楊曉初提出了一個(gè)觀點(diǎn)，輕重資產(chǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該看投資回報(bào)率。“投資回報(bào)率達(dá)到一定的程度就是輕資產(chǎn)。如果能讓重資產(chǎn)的價(jià)值提升，它自然就會(huì)變成輕資產(chǎn)。所有的重資產(chǎn)要變成更有價(jià)值的資產(chǎn)，第一是時(shí)間，第二要經(jīng)營(yíng)，第三要價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。”
開發(fā)商如何維持投資回報(bào)率
“商業(yè)的根本一定是看投資回報(bào)率，它的本質(zhì)就是逐利。不管做輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，還是出租等待它升值，最后的結(jié)果一定是價(jià)值的不斷提升。”歐陽(yáng)捷分析稱。
但業(yè)界公認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)正在降低。
金澤清分析指出，未來(lái)的利潤(rùn)將會(huì)非常低，會(huì)回歸到一般的水平，甚至?xí)龅奖±噤N。對(duì)開發(fā)商而言，未來(lái)要設(shè)計(jì)出更多有獨(dú)特性的產(chǎn)品，才能吸引一部分的受眾。“利潤(rùn)率不會(huì)下降很厲害，但是絕對(duì)不像以前那么高。投融資的資金成本未來(lái)也只會(huì)越來(lái)越高。”
汪蓓指出，從房地產(chǎn)投資人的角度來(lái)看，“所以不同的資產(chǎn)未來(lái)如何退出，而不是像過(guò)去我們是以住宅增量的市場(chǎng)為主，完全面向于群眾銷售，而有不同的退出機(jī)制，這個(gè)問(wèn)題值得探討。”
在此種情況下，開發(fā)商如何維持投資回報(bào)率？沈力男指出，目前很多地塊都是要求“雙自持”，在這種情況下，地產(chǎn)人只能夠更多地去挖掘體現(xiàn)它的價(jià)值，才能夠適應(yīng)新的局勢(shì)。
王俊英則指出，開發(fā)商不能夠“新瓶裝舊酒”，不能夠用過(guò)去的思維和方式來(lái)運(yùn)作存量市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)將使用比擁有更重要，共享比使用更重要。未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)很優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)商。這樣才能夠真正盤活存量資產(chǎn)。
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