“金九銀十”之際，南京剛需樓盤將迎來供應(yīng)小高潮。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“金九銀十”兩個(gè)月，南京市場(chǎng)將有60多家樓盤提供13500套左右房源。

同時(shí)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，南京公證搖號(hào)細(xì)則出臺(tái)至今，樓市供應(yīng)量持續(xù)開閘，其中剛需房源占據(jù)絕大部分比例，也被業(yè)內(nèi)稱為近年規(guī)模最大的剛需購房“窗口期”。

近日，因“低價(jià)割肉”頗受關(guān)注的南京京奧港未來墅項(xiàng)目首次開盤，此批房源最終被核準(zhǔn)為每平方米25715~25993元，與樓面價(jià)22353元/平方米相差不足4000元/平方米。外界認(rèn)為，其土地款通過信托融資支付且第一期還款日期將近，才忍痛“割肉”，低價(jià)入市。對(duì)此，記者致電京奧港未來墅相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱：“正在開會(huì)，且近期都將忙于項(xiàng)目的開盤事宜，不便就相關(guān)問題進(jìn)行回應(yīng)。”

此外，記者走訪了解到，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，樓市違規(guī)現(xiàn)象有所抬頭，相關(guān)主管部門再掀整頓風(fēng)暴。近日，南京市人民政府網(wǎng)站公布了建設(shè)工程安全生產(chǎn)與文明施工不良行為紅、黃牌警示，其中涉及旭輝銀城白馬瀾山、新城吾悅廣場(chǎng)等多個(gè)樓盤工地。

剛需盤補(bǔ)貨“金九銀十”

根據(jù)南京克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到8月30日，2017年的供應(yīng)面積為527.5萬平方米，較2016年同期下降36.5%，與2011~2016年均值600.5萬平方米相比也減少73萬平方米，是2013年溧水、高淳撤縣建區(qū)加入到全市統(tǒng)計(jì)后供應(yīng)量最低值，在很大程度上影響了成交的放量。

不過，記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月以來，南京樓市部分區(qū)域迎來供應(yīng)小高潮，江北六合、南部新城、城北燕子磯等多個(gè)板塊均出現(xiàn)了樓盤密集“鋪貨”的現(xiàn)象。

據(jù)了解，接下來還有不少板塊的新房將集中上市，但也有部分板塊經(jīng)歷一輪放量后，年底前新房供應(yīng)難以再發(fā)力。在樓市冷熱不均的同時(shí)，各板塊的供貨量出現(xiàn) “多寡不均”的現(xiàn)象。

“隨著‘金九銀十’的到來，加之四季度歷來都是開發(fā)商回籠資金、充實(shí)年報(bào)業(yè)績和還銀行貸款的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因此雖然房企中觀望者仍然有之，無法忍痛割愛者卻出現(xiàn)分化，有的依舊選擇痛并等待著，有的則選擇‘割肉’入市。” 南京克而瑞首席分析師周穎表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，“金九銀十”兩個(gè)月，南京市場(chǎng)將有60多家樓盤提供13500套左右房源。如果上述房源均能如約推出，相當(dāng)于前8個(gè)月新增供應(yīng)量的35%，將極大助推成交量的回升。其中首開樓盤預(yù)計(jì)12家，與前8個(gè)月僅15家新盤開盤相比，大大提振了樓市的情緒，給一度低迷的樓市注入新能量。

同時(shí)，周穎提出，2018年的供應(yīng)將主要來源于目前在售項(xiàng)目的加推和2016年及之后拿地的項(xiàng)目。由于2016~2017年拍出地王項(xiàng)目絕大多數(shù)都被“現(xiàn)房銷售”，在嚴(yán)格限價(jià)下，開發(fā)商為了保衛(wèi)成本，就只能推遲上市，那么供應(yīng)量將大打折扣，即便有樓盤因?yàn)橘Y金問題而上市，其定價(jià)也不可能虧本，因此房價(jià)反彈壓力非常大，尤其是到2018年下半年和2019年上半年，南京現(xiàn)房銷售拍得的50余幅地塊或?qū)⒓w亮相，屆時(shí)限價(jià)政策如何執(zhí)行，甚至是否會(huì)一定程度放開都還是未知數(shù)，因此，對(duì)于剛需而言，這個(gè)“金九銀十”，直至春節(jié)前，或許將是本輪調(diào)控買房的最佳時(shí)機(jī)。

“毛坯改精裝”熱潮漸退

據(jù)了解，年初至今南京樓市大約有60家精裝盤上市，精裝房正逐漸成為市場(chǎng)主流。不過近日，記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，受限價(jià)等調(diào)控政策的影響，曾經(jīng)風(fēng)行的“毛坯改精裝”熱潮已逐漸降溫。

去年4月，北京京奧港集團(tuán)經(jīng)過61輪激烈競拍，以47.6億元拿下了南京麒麟G09宅地，樓面價(jià)22353元/平方米，刷新南京麒麟板塊地王紀(jì)錄。彼時(shí)，周邊樓盤均價(jià)在每平方米1.7萬~2.2萬元，該地塊的樓面價(jià)“面粉貴過面包”。

近日，南京市麒麟板塊京奧港未來墅項(xiàng)目迎來首次開盤。根據(jù)公司最初規(guī)劃，該項(xiàng)目將打造成“南京第三代豪宅典范”，并釋放出“精裝豪宅價(jià)格要賣到4萬元/平方米”的口風(fēng)。然而，9月12日下午，記者走訪樓盤看到，根據(jù)價(jià)格公示牌，首次推出的150余套房源最終被核準(zhǔn)為每平方米25715~25993元，產(chǎn)品也從最初的“精裝豪宅”變成了“毛坯房”。

記者在項(xiàng)目營銷中心看到，馬路邊密集?？恐婚L排私家車，營銷中心內(nèi)人頭攢動(dòng)，熱鬧非凡。銷售人員介紹稱，項(xiàng)目已經(jīng)領(lǐng)到銷售許可證，將在近日擇期開盤，近兩天為登記時(shí)間，首日登記客戶約有300余人，而首批推出的房源僅為150套左右。

當(dāng)記者提出銷售價(jià)格只比樓面價(jià)多出3000余元，開發(fā)企業(yè)是否虧本入市，銷售人員回應(yīng)稱：“受限價(jià)等樓市調(diào)控政策的影響，項(xiàng)目售價(jià)不高，對(duì)于開發(fā)商來說，算是保本入市，并不賺錢。”

同時(shí)，值得注意的是，京奧港未來墅的土地款是開發(fā)商通過信托融資支付，而且第一期還款日已近在眼前。根據(jù)“中融信托-宏金46號(hào)集合資金信托計(jì)劃(一期)”顯示，京奧港向中融信托發(fā)行了一筆高達(dá)34億元的項(xiàng)目信托貸款，期限為12+6個(gè)月，已于去年6月發(fā)行，融資主體為北京京奧港集團(tuán)有限公司，資金投向是京奧港未來墅地塊。

這意味著，該項(xiàng)目必須在今年年底有銷售回款，才能償還信托融資，如果繼續(xù)延期入市，將會(huì)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。過去兩年拿高價(jià)地的房企，當(dāng)前正面臨著煎熬和考驗(yàn)。“現(xiàn)在政策導(dǎo)向變了，房企也會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，尤其是一些大房企明確表態(tài)不拿地王，這對(duì)其他房企有標(biāo)桿意義，所以在這種背景下，土地市場(chǎng)逐步降溫是大趨勢(shì)。”上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出。

同時(shí)，記者走訪麒麟板塊另一樓盤中南熙悅，銷售人員表示，項(xiàng)目受限價(jià)影響，將由精裝房改為毛坯房銷售，首次開盤預(yù)計(jì)將在今年11月份。去年5月，中南建設(shè)以總價(jià)48億元、樓面價(jià)19195元/平方米拿下麒麟G16地塊，即如今的中南熙悅項(xiàng)目。2016年底，該項(xiàng)目稱預(yù)計(jì)售價(jià)將不低于35000元/平方米，近日，銷售人員向記者表示，具體價(jià)格還未出來，但預(yù)計(jì)跟京奧港未來墅差不多，均價(jià)26000元/平方米左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨后期監(jiān)管進(jìn)一步嚴(yán)格，樓盤依靠“毛改精”實(shí)現(xiàn)變相漲價(jià)將成為過去式。

監(jiān)管部門加碼整頓樓市違規(guī)亂象

今年以來，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室多次對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行集中約談，明確銷售行為要求，并對(duì)在售樓盤采取明察暗訪、公布舉報(bào)電話等多種方式監(jiān)管市場(chǎng)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序，凈化市場(chǎng)環(huán)境。

近日，南京市人民政府網(wǎng)站公布了建設(shè)工程安全生產(chǎn)與文明施工不良行為紅、黃牌警示。其中涉及旭輝銀城白馬瀾山、新城吾悅廣場(chǎng)等多個(gè)樓盤工地。根據(jù)《南京市建設(shè)工程安全生產(chǎn)與文明施工不良行為紅、黃牌警示實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，被紅、黃牌警示的施工單位、監(jiān)理單位和項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)不良信息記入單位和個(gè)人信用管理信息庫;對(duì)因施工單位責(zé)任被紅牌警示的工程項(xiàng)目，其施工部分一律不得參評(píng)文明工地;被黃牌警示的單位和責(zé)任人，由招標(biāo)人自主選擇是否允許參與投標(biāo)報(bào)名;被紅牌警示的責(zé)任單位和責(zé)任人在被警示期間禁止在我市建設(shè)工程市場(chǎng)參與投標(biāo)報(bào)名。

“嚴(yán)厲整頓措施出臺(tái)后，預(yù)計(jì)后續(xù)違規(guī)現(xiàn)象會(huì)有所收斂，也是警告市場(chǎng)不要抱有僥幸心理。”某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。