原標(biāo)題：保利地產(chǎn)發(fā)行首單CMBS 拉開資產(chǎn)證券化大幕

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

9月14日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，該公司的首單交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“中信•保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃”已在上海證券交易所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模35.3億元，發(fā)行利率4.88%。據(jù)了解，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于廣州的兩棟寫字樓——保利國際廣場和保利中心。

在此之前，保利地產(chǎn)已經(jīng)成立資管中心，積極探索各類資產(chǎn)金融方案。“盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化是未來行業(yè)的大勢所趨，這兩年，無論是政策導(dǎo)向還是市場氛圍，都鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這方面的嘗試和創(chuàng)新。”9月14日，保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司對存量資產(chǎn)的證券化已經(jīng)準(zhǔn)備了很長時間，不同物業(yè)匹配不同方案，未來將會根據(jù)市場情況適時推出。

而在分析人士看來，無論是CMBS、ABS還是類REITs，都是房企為迎接真正的REITs落地而做的鋪墊或者預(yù)習(xí)，從近日證監(jiān)會表態(tài)鼓勵租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的公募REITs落地可看出，REITs的放開已指日可待。

保利首嘗資產(chǎn)證券化

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage Backed Securities，簡稱CMBS），是指以商業(yè)房地產(chǎn)為抵押，以相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)未來收入為償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。作為資產(chǎn)證券化的一種方式，該項產(chǎn)品具有抵押率高、融資期限長、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)點。

據(jù)了解，在4個多月前，保利地產(chǎn)的董事會就已審議通過發(fā)行CMBS產(chǎn)品的議案。該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模35.30億元，其中優(yōu)先級發(fā)行規(guī)模35億元，期限12（3+3+3+3）年，信用評級為AAA，發(fā)行利率4.88%，創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)同期同類產(chǎn)品新低。資產(chǎn)抵押率67.72%，接近同類產(chǎn)品抵押率上限?；A(chǔ)資產(chǎn)為位于廣州的保利國際廣場和保利中心，屬廣州市核心區(qū)域一線江景優(yōu)質(zhì)寫字樓，現(xiàn)金流穩(wěn)定，出租率和租金價格指標(biāo)均居該區(qū)域?qū)懽謽乔傲?。其中，保利國際廣場接近滿租，保利中心的出租率也接近90%。

公告顯示，截至2017年9月12日，中信•保利地產(chǎn)商業(yè)一號資產(chǎn)支持專項計劃實際收到認(rèn)購資金35.3億元，達(dá)到約定資金規(guī)模。

保利方面表示，在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐漸收緊、融資成本逐漸上行的市場環(huán)境中，CMBS為企業(yè)融資、盤活存量資產(chǎn)開拓了新的渠道。

REITs漸行漸近

2016年8月，國內(nèi)第一例交易所掛牌的符合國際標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）產(chǎn)品——“高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”獲得上海證券交易所擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無異議函并成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模高達(dá)40億元。在這一年多的時間里，地產(chǎn)商們嘗試了多種資產(chǎn)證券化方案，包括購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃、物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃、主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃等等，以期盤活各種存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)管理水平和收益。

“我們這一兩年也在積極準(zhǔn)備各種資產(chǎn)證券化的方案，包括路徑的梳理，產(chǎn)品的研究等。”保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，試水的首單選擇CMBS是因為公司對應(yīng)物業(yè)的成熟度較高，市場環(huán)境也配合。實際上，保利地產(chǎn)旗下的存量資產(chǎn)除了寫字樓，還有購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、長租公寓、養(yǎng)老公寓等。

該負(fù)責(zé)人表示，自2015年以來，國家不斷出臺政策鼓勵企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，REITs的相關(guān)落地方案也在密集討論中，雖然目前仍有一些政策障礙尚未清除，但趨勢已經(jīng)很明朗。

最新的市場消息顯示，證監(jiān)會正在加緊研究面向個人投資者的公募REITs的相關(guān)政策法規(guī)，其中，租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

保利投顧研究院的一份研究報告指出，作為房企的資產(chǎn)退出通道，REITs的行業(yè)規(guī)模建立在房地產(chǎn)和租賃行業(yè)的規(guī)?；A(chǔ)上，未來核心城市的商業(yè)邏輯將變?yōu)橘I進(jìn)、運(yùn)營、退出，核心盈利點在于運(yùn)營收益和資產(chǎn)增值，其潛在規(guī)模巨大，發(fā)展前景廣闊。而政府將租賃市場作為長效機(jī)制的一環(huán)，必然導(dǎo)致租賃行業(yè)的快速發(fā)展，大量資金涌入。持有重資產(chǎn)與盈利之間的矛盾將被迫通過提升杠桿來解決，國家去杠桿的剛性需求，將倒逼REITs放開，ABS、類REITs產(chǎn)品的發(fā)行增多，也推動著配套政策法規(guī)細(xì)則的完善。中信、長江等券商預(yù)判REITs1-2年內(nèi)將迎來開放。