今年以來(lái)，三四線城市的樓市關(guān)注度不斷提升，有很多聲音說(shuō)三四線房?jī)r(jià)上漲是紙老虎，經(jīng)不住長(zhǎng)期考驗(yàn)，但不可否認(rèn)的是有些城市還是存在機(jī)會(huì)的。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為63496萬(wàn)平方米，比2016年初的高點(diǎn)下降了約1萬(wàn)平方米，降幅約14%。但不同城市之間去庫(kù)存的進(jìn)程并不一致，有些城市庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)腰斬，仍有大量三四線城市庫(kù)存幾乎沒(méi)有變化。
融360房貸君認(rèn)為，三四線城市之間的差異會(huì)越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，判斷一個(gè)城市的前景已經(jīng)不僅僅局限于城市規(guī)模，未來(lái)更多的將圍繞區(qū)域概念、人口流入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、交通發(fā)展等方面。
1、區(qū)域概念——核心城市周邊的三四線城市
區(qū)域概念，指的是由多個(gè)城市組成的城市群，這之中比較典型的就是長(zhǎng)江三角、珠三角、京津冀，每個(gè)城市群都會(huì)圍繞一個(gè)核心城市。
比如珠三角的深圳、京津冀的北京，這些核心城市周邊的三四線城市比較具有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，但前提是用來(lái)自住，因?yàn)殡m然這類三四線城市房?jī)r(jià)漲上去了，在核心城市的帶動(dòng)下也能維持住城市活力。
不過(guò)仔細(xì)想想，拿余錢(qián)買(mǎi)完房不住放在那里，手里沒(méi)有太多流動(dòng)資金了，想轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，得要看看有沒(méi)有能接盤(pán)的，或者說(shuō)外部政策環(huán)境是否有利于轉(zhuǎn)賣(mài)，這一點(diǎn)很重要。
2、人口流入——人口流入較多的三四線城市
有人的地方就能創(chuàng)造價(jià)值，以位于珠三角核心地帶的東莞為例，地處深圳、廣州、香港之間，充分獲得了來(lái)自大城市的外溢資源，像虎門(mén)、長(zhǎng)安這些靠近深圳的區(qū)域，本身就是全國(guó)百?gòu)?qiáng)城鎮(zhèn)，生活配套相當(dāng)完善，不斷吸引周邊省市的人口流入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入需求。
3、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型——符合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的三四線城市
曾有俄羅斯媒體表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)迅猛增長(zhǎng)了40年，在過(guò)去十年里，中國(guó)一直致力于從基于廉價(jià)勞動(dòng)力的生產(chǎn)模式，向在高生產(chǎn)率基礎(chǔ)上創(chuàng)造高附加值的創(chuàng)新模式轉(zhuǎn)變，圍繞大城市發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的方式已經(jīng)在進(jìn)行了。
比如今年的雄安新區(qū)，包括建設(shè)高鐵、醫(yī)療、教育等一系列設(shè)施在內(nèi)，雄安已經(jīng)不是那個(gè)三四線開(kāi)外的小城，而是承擔(dān)著分散首都人口、非核心功能的作用，說(shuō)白了，還是為了區(qū)域整體的發(fā)展。
再例如唐山，這個(gè)靠工業(yè)支撐的老城，如果不尋找新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向，那么無(wú)疑會(huì)失去城市吸引力，造成人口外流，樓市也會(huì)難以支撐下去。
4、交通發(fā)展——高鐵互通車(chē)次多的三四線城市
提到交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響，也是基于城市圈之間的相互影響力，一個(gè)城市的高鐵通達(dá)車(chē)次越多，對(duì)人口導(dǎo)入、物流、交通、以及周邊城市的輻射力就越強(qiáng)，如下圖顯示的房?jī)r(jià)、高鐵車(chē)次和城市購(gòu)買(mǎi)力之間的關(guān)系：
城市購(gòu)買(mǎi)力、房?jī)r(jià)和城市300公里范圍內(nèi)高鐵互通的關(guān)系（來(lái)自軌道交通網(wǎng)）
圖中顯示的氣泡大小，表示該城市與其300公里范圍內(nèi)的其他城市高鐵互通情況，氣泡越大則該城市與其他各城市間通達(dá)次數(shù)越多。
總體看來(lái)，購(gòu)買(mǎi)力和房?jī)r(jià)越高的城市，其與周邊300公里范圍內(nèi)的城市高鐵互通車(chē)次越多，比如在購(gòu)買(mǎi)力相差不大的情況下，高鐵車(chē)次更多的杭州、南京房?jī)r(jià)要高于武漢、成都。像嘉興、紹興、東莞這類城市，房?jī)r(jià)相對(duì)北上廣深要低不少，但是交通卻相當(dāng)便利。
嘉興目前的平均房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元左右，與它高鐵互通度最高的是上海，二者房?jī)r(jià)相差4萬(wàn)元/平方米左右。
圍繞在城市圈內(nèi)的三四線城市，在交通便捷的條件下，更易吸引來(lái)自大城市外溢的需求，可以說(shuō)在一定時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)還有上漲的空間。
判斷一個(gè)城市房子是否有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，要看其真實(shí)力
放眼今年三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，大多數(shù)都是棚改貨幣化的結(jié)果，通過(guò)大拆大建來(lái)去這些城市的庫(kù)存，短期內(nèi)會(huì)在造成房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)期來(lái)看，缺乏人口、交通、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的支撐，只會(huì)產(chǎn)出一批沒(méi)有流動(dòng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，拆遷的拿現(xiàn)金買(mǎi)房接現(xiàn)在的庫(kù)存，那以后誰(shuí)來(lái)接他們的盤(pán)呢？
所以如果要問(wèn)三四線城市房子的購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，就要拿“真本事”說(shuō)話，而不是一味地虛張聲勢(shì)。
不可否認(rèn)的是，即使是在三四線城市中，庫(kù)存也存在明顯差別，如張家口、九江、滁州等地，庫(kù)存下滑了40%以上，但是在香河、大廠、等地，7月末庫(kù)存規(guī)模同比上漲幅度超過(guò)14%。未來(lái)這種差異會(huì)越來(lái)越大。
從房企的角度看，更愿意布局熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，從而能承接更多外溢需求，對(duì)于其他三四線城市，企業(yè)更傾向于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、資源豐富、人口吸引力等多元化的城市。
接下來(lái)隨著供需基本面的差異，在下一輪市場(chǎng)上升周期中，有些三四線城市將更接近一線城市，如需求強(qiáng)勁的東莞、嘉興；有的則繼續(xù)保持傳統(tǒng)三四線城市的狀態(tài)，市場(chǎng)交易相對(duì)平穩(wěn)。
不管是買(mǎi)哪里的房子，都別忘了這句話：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，有人在盯著你們看呢。
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