近日，司法部在官方網(wǎng)站上公布《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》（下稱通知），其中，影響最大的當(dāng)屬“不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證” 以及“重大事項(xiàng)一次一委托” 、“不得在公證書(shū)中設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款”。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣一來(lái)，如果需要委托代理，交易時(shí)間都將延長(zhǎng)，從某個(gè)角度而言，踐行了“房住不炒”的要求。

新規(guī)：不得辦理房產(chǎn)“全項(xiàng)委托公證”

今年7月，北京數(shù)十名老年人遭遇“以房養(yǎng)老”騙局。一些人利用利息等誘騙老年人，辦理具有強(qiáng)制效力債權(quán)文書(shū)公證和對(duì)房產(chǎn)全權(quán)委托處理的公證，偷偷過(guò)戶房產(chǎn)，給老年人帶來(lái)巨大財(cái)產(chǎn)損失。

為此，《通知》規(guī)定：不準(zhǔn)為未查核真實(shí)身份的公證申請(qǐng)人辦理公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)嚴(yán)格審查公證申請(qǐng)人的身份，未經(jīng)證件視讀、單獨(dú)談話、交叉印證、身份證識(shí)別儀核驗(yàn)等程序，不得辦理公證。申請(qǐng)人使用臨時(shí)身份證，公證員未到公安部門(mén)核實(shí)的，不得受理公證申請(qǐng)；不準(zhǔn)辦理非金融機(jī)構(gòu)融資合同公證。在有關(guān)管理辦法出臺(tái)之前，公證機(jī)構(gòu)不得辦理自然人、法人、其他組織之間及其相互之間的融資合同公證及賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證；不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證時(shí)，不得辦理一次性授權(quán)全部重要事項(xiàng)的委托公證，不得在公證書(shū)中設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內(nèi)容；不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。

雖然此新規(guī)的背景是針對(duì)近期多起老年人涉“以房養(yǎng)老騙局”導(dǎo)致重大社會(huì)影響的事件，但卻進(jìn)一步抑制了投機(jī)炒房客。舉例說(shuō)明，A為買(mǎi)家（即投資客），B為原業(yè)主（在外地工作），在這份文件出臺(tái)之前，B只要出具一份授權(quán)文件，授權(quán)A代替他辦理賣(mài)房、收房的全部手續(xù)，然后B在銀行貸款申請(qǐng)書(shū)上簽字即可。整個(gè)賣(mài)房過(guò)程，A可以單獨(dú)全部辦理，甚至包括未來(lái)的水電費(fèi)過(guò)戶。但政策出臺(tái)之后，規(guī)定“不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證”，必須“重大事項(xiàng)一次一委托”。于是，整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程每當(dāng)有新的重要手續(xù)時(shí)，幾乎都要B給A一次授權(quán)，辦理一次公證。

某研究院某研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，這樣一來(lái)，如果當(dāng)事人無(wú)法自己辦理，需要代理的，二手房交易時(shí)間長(zhǎng)度將大大延長(zhǎng)，再加上現(xiàn)在銀行貸款發(fā)放速度緩慢，完成一套房的交易手續(xù)至少要半年。這等于進(jìn)一步減緩了房屋的流動(dòng)性，起到抑制炒房客的效果。

業(yè)界：投資客手握委托權(quán)后 交易風(fēng)險(xiǎn)增加

不過(guò)，記者了解到，在當(dāng)前樓市政策、信貸政策嚴(yán)厲打擊“投機(jī)炒房”的背景下，大部分投資客并不會(huì)“明目張膽”地炒房。在實(shí)際的二手交易過(guò)程中，投資客通常會(huì)偽裝成剛需客，并通過(guò)故意模糊買(mǎi)賣(mài)合同，騙過(guò)業(yè)主賣(mài)家，獲得全權(quán)委托權(quán)利，給真心實(shí)意出售房屋的二手房業(yè)主帶來(lái)交易隱患和風(fēng)險(xiǎn)。

有中介人士告訴記者，有的投資客在低價(jià)取得房屋后，會(huì)高價(jià)轉(zhuǎn)手給新買(mǎi)家，從中賺取差價(jià)。若這中間產(chǎn)生糾紛，新買(mǎi)家可能會(huì)主張“原業(yè)主”與“投資客”惡意串通，原業(yè)主將面臨起訴風(fēng)險(xiǎn)。還有的投資客一般會(huì)將房屋進(jìn)行“裝修改造”，讓房屋表面光鮮（但質(zhì)量不能保證），從而以高價(jià)賣(mài)給新買(mǎi)家。更有的投資客一房多賣(mài)，產(chǎn)生糾紛后，新買(mǎi)家會(huì)要求原業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。

此外，在未尋到新買(mǎi)家之前，一些投資客會(huì)將房屋出租。若出租人在房屋內(nèi)從事違法活動(dòng)，公安機(jī)關(guān)會(huì)直接向原業(yè)主追責(zé)。投資客若在未支付全款的前提下，取得原業(yè)主委托，可能存在將房屋轉(zhuǎn)售賺取差價(jià)后卷款潛逃的情況，原業(yè)主將“錢(qián)屋兩失”。

在實(shí)際二手交易中，大部分投資客會(huì)隱藏自己的身份，偽裝成剛需客購(gòu)房，他們通常會(huì)跟業(yè)主說(shuō)自己購(gòu)房的目的是自住。那如何識(shí)別炒房客與剛需客呢？廣州中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，投資客和剛需客有明顯的區(qū)別。

首先，投資客基本上資金充足，購(gòu)房會(huì)一次性付款，極少按揭。其次是低于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，投資客通常精通樓市，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化了如指掌，通常會(huì)投資那些低于市場(chǎng)價(jià)的房源。另一個(gè)特點(diǎn)是購(gòu)房速度快。投資客精通樓市，對(duì)符合投資條件的房源下手速度很快，不會(huì)像一般剛需反復(fù)看房，猶豫觀望。此外，投資客通常會(huì)爽快支付定金，以迷惑業(yè)主盡快簽約，定金可能會(huì)支付得比較高。若簽訂合同后業(yè)主拒絕委托其處分房產(chǎn)，這些投資客則可以“高額違約金”脅迫業(yè)主。

建議1

警惕這些模糊約定 避免“被委托”

雖然司法部的“五不準(zhǔn)”中，明確不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。但對(duì)投資客而言，仍可通過(guò)多跑幾個(gè)公證機(jī)構(gòu)的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項(xiàng)重要處分權(quán)（增加的購(gòu)房成本對(duì)炒房客而言基本沒(méi)有影響）。因此在實(shí)際交易中，二手房業(yè)主對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的謹(jǐn)慎度，依然不能放松。

由于投資客通常會(huì)將房屋買(mǎi)賣(mài)合同的公證條款先進(jìn)行模糊約定，以騙過(guò)賣(mài)房人。因此二手房業(yè)主在閱讀買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)于涉及“公證”字眼的條款，一定要明確所指。比如，在合同中明確公證委托的受托人，只能是一個(gè)人，且明確記載其姓名和證件號(hào)碼；在合同中明確公證委托的是具體哪一種權(quán)利，例如出售權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)，切勿籠統(tǒng)以“處分權(quán)、處分、處置”等字眼概括，因不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)同時(shí)包含出售、租賃、抵押、繼承、贈(zèng)與權(quán)等；此外還可以明確公證委托的時(shí)間，建議控制在一個(gè)月內(nèi)，盡量避免過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的委托；甚至在合同中可以明確具體的公證機(jī)構(gòu)，并且要求只接受某一家公證機(jī)構(gòu)，防止投資客通過(guò)多家不同機(jī)構(gòu)來(lái)集齊全項(xiàng)處分權(quán)。

除了對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同條款的仔細(xì)閱讀外，當(dāng)投資客找各種理由要求業(yè)主授予委托時(shí)，二手房業(yè)主還需謹(jǐn)慎分析和判斷這些理由。比如聲稱買(mǎi)房實(shí)際由其父母出資，房產(chǎn)證可能要寫(xiě)父母名字，可先將辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶等事宜委托給投資客本人辦理?；蛘呗暦Q暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房資格（年限不足），要求業(yè)主先將辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶等事宜委托給其辦理，待其年限足夠后再自行辦理過(guò)戶等等。

建議2

業(yè)主須親收房款 及時(shí)行使“撤銷委托”權(quán)利

二手房業(yè)主在賣(mài)房交易時(shí)，如何維護(hù)自身利益？業(yè)內(nèi)人士表示，不管受托人以何種理由和借口，二手房業(yè)主應(yīng)堅(jiān)定“售房款”必須自己親自接收。只要業(yè)主堅(jiān)持不委托“代收售房款”這一條，就不會(huì)“被委托”。

中原地產(chǎn)有關(guān)專家告訴記者，投資客通常精通市場(chǎng)，他們能以很多理由來(lái)鼓說(shuō)業(yè)主大幅降價(jià)。例如會(huì)以一次性付款為誘餌，要求業(yè)主大幅降價(jià)；或聯(lián)合業(yè)務(wù)員（可能是同伙）對(duì)房屋及周邊的樓市做片面的分析，誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)作出錯(cuò)誤判斷。實(shí)際上，二手房業(yè)主想要清晰了解自己房源的市場(chǎng)價(jià)格，并不是難事。一般正規(guī)的大型中介機(jī)構(gòu)都會(huì)在官網(wǎng)上公布真實(shí)的成交價(jià)格，可以給業(yè)主提供一個(gè)相對(duì)合理的參考范圍。

此外，業(yè)主還應(yīng)充分利用“五不準(zhǔn)”新規(guī)中的“不得在公證書(shū)中設(shè)定不可撤銷委托”的權(quán)利。二手房業(yè)主若在交易過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)任何不妥之處，應(yīng)在保留證據(jù)的同時(shí)，及時(shí)行使“撤銷委托”的權(quán)利，及時(shí)止損。