上班族在北京租房多年，是繼續(xù)在租來(lái)的房子里結(jié)婚生子，還是在高房?jī)r(jià)的壓力下勒緊褲腰帶湊首付款？對(duì)數(shù)量龐大的“剛需”人群來(lái)說(shuō)，每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，租與買都是艱難抉擇。

上周，北京租房新政公開(kāi)征求意見(jiàn)，意在賦予租房者更多享受公共服務(wù)的權(quán)利，也是希望剛需人群將租房作為除買房之外的安居手段。記者連日來(lái)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租房在權(quán)益和生活品質(zhì)上與買房還存在巨大落差，眾多租客能否打消顧慮退出買房大軍，還得看北京租房新政的落地效果。

不穩(wěn)定

一年被趕出來(lái)三回

伴隨著樓市降溫，在回龍觀租房的小趙終于松了一口氣。過(guò)去近一年的時(shí)間，他一連換了三次房，三次都是被房東“趕”出來(lái)。

三次租房都是找正規(guī)中介，簽一年期的正規(guī)合同，但隔不久小趙就會(huì)接到房東的電話：“房子準(zhǔn)備賣了，不租了，你抓緊找房吧！”

過(guò)去一段時(shí)間二手房?jī)r(jià)格瘋漲，租賃市場(chǎng)也一同“遭殃”。不少房東趁價(jià)格上漲較快，獲利較多，便不顧合同由租轉(zhuǎn)售，租客也不得不面臨“被違約”的遭遇。小趙說(shuō)，雖然房東愿意承擔(dān)違約金，但只有一個(gè)月房租的違約金既不能在暴漲的房?jī)r(jià)下對(duì)房東產(chǎn)生約束，也無(wú)法彌補(bǔ)自己頻繁搬家的損失。

被房東“趕”走之外，租客也正遭遇著另一種“不靠譜”。在朝陽(yáng)區(qū)北苑地區(qū)租房的劉海向記者訴苦，幾乎每隔一段時(shí)間，房東都會(huì)提出漲房租，而且每次的上漲幅度能達(dá)到千元以上。“未來(lái)肯定會(huì)買房，不想再過(guò)這種不安穩(wěn)的租房生活。”

這也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的“購(gòu)”與“租”陷入怪圈:樓市買賣過(guò)熱，期望通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)進(jìn)行降溫，但租賃市場(chǎng)不健全不穩(wěn)定，又加劇租客買房，抬高樓市熱度。

在國(guó)際上,許多租房率較高的國(guó)家都對(duì)房東肆意撕毀合同等行為給予重罰。德國(guó)的住房自有率僅有四成，60%左右的居民靠租房居住。但德國(guó)有著十分嚴(yán)苛的租金管制，各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。此外，德國(guó)還嚴(yán)禁房東隨意趕客，十分注重保護(hù)租客利益。“國(guó)家還需從制度層面上給予租客更多的權(quán)益保護(hù)，為相關(guān)管理部門提供監(jiān)管依據(jù)，去指導(dǎo)和約束各個(gè)市場(chǎng)主體的行為。”偉業(yè)我愛(ài)我家愛(ài)集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)。

有隱憂

子女入學(xué)排序靠后

“我們是公立幼兒園，由于資源有限，還只能招收京籍子女。”棉花胡同幼兒園園長(zhǎng)李建麗對(duì)記者說(shuō)，300多個(gè)名額，光京籍的就報(bào)名1000多，資源有限，按規(guī)定非京籍子女還不能進(jìn)公立幼兒園，但可以去私立幼兒園。

購(gòu)房與租房，享受到的教育資源差異太大，是上班族選擇長(zhǎng)期租賃的最大障礙。

在義務(wù)教育階段，租房特別是非京籍租房能否就近入學(xué)？北京市教委的教育咨詢熱線回復(fù)，非京籍租房需要提供包括戶口本在內(nèi)的“五證”到相應(yīng)的街道進(jìn)行審核，審核通過(guò)就可就近入學(xué)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于學(xué)位資源緊張，子女就學(xué)存在先后順序。

比如在幼升小環(huán)節(jié)，一般學(xué)校都會(huì)根據(jù)是否有所在片區(qū)的戶口、房產(chǎn)進(jìn)行排序。“肯定要優(yōu)先保障房子和戶口都在片區(qū)的，租房者的子女只能排在后面。”海淀區(qū)一位擔(dān)任小學(xué)校長(zhǎng)多年的教育人士對(duì)記者透露，一些資源緊張的熱點(diǎn)學(xué)校，房子、戶口都在片區(qū)的家庭爆滿，租房人群的子女入學(xué)希望渺茫。

她介紹，非京籍租房子女的入學(xué)一般也會(huì)解決，比如通過(guò)協(xié)調(diào)到周邊其它學(xué)校入學(xué)。海淀區(qū)教委今年發(fā)布的《關(guān)于2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》顯示，本市戶籍適齡兒童，是隨監(jiān)護(hù)人到責(zé)任學(xué)校進(jìn)行信息審核，辦理登記入學(xué)手續(xù)；非本市戶籍適齡兒童，則是隨監(jiān)護(hù)人到居住地對(duì)應(yīng)學(xué)校聯(lián)系就讀，學(xué)校接收有困難的，由學(xué)區(qū)協(xié)調(diào)解決。

“承租人子女可以就近入學(xué)，并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

不僅如此，去年，西城區(qū)就明確“一套房6年內(nèi)只能直系子女入學(xué)”，海淀也宣布“每套房屋六年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位”。“也就是說(shuō)，如果房東把房子里的學(xué)位用了，租客的子女也很難享受到入學(xué)機(jī)會(huì)。”該教育人士說(shuō)。

新期待

租賃房未來(lái)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化

“購(gòu)租并舉”高漲的呼聲背后，是當(dāng)下全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的整體收益率非常低，不足2%，甚至跑不過(guò)一年期存款利率，真正一門心思把租賃產(chǎn)業(yè)做大的企業(yè)少之又少。

業(yè)界分析，發(fā)展租賃市場(chǎng)的一些政策還需細(xì)化落實(shí)，市場(chǎng)各方的積極性必須充分調(diào)動(dòng)，才能真正推動(dòng)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

比如，租購(gòu)并舉的激勵(lì)政策落地，往往會(huì)強(qiáng)化“租售同權(quán)”的心理預(yù)期，但在北京、上海等特大城市，真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)并不現(xiàn)實(shí)，只能盡量以人性化的配套政策，提升剛需人群對(duì)長(zhǎng)期租房的接受程度。另外，市場(chǎng)人士還擔(dān)心，一旦實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”，學(xué)區(qū)房的租金上漲壓力也會(huì)大增。

“但租金價(jià)格維持穩(wěn)定是租賃市場(chǎng)發(fā)展的首要前提，因此保證足夠的租賃房源將是重中之重。”胡景暉說(shuō)，政府層面需要提供更多房源，包括土地招拍掛階段就提供專業(yè)的租賃用地、在新房項(xiàng)目中配建租賃住房，甚至激活現(xiàn)有的存量市場(chǎng)。未來(lái)的租賃產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化，讓租客擁有更好的租賃體驗(yàn)，生活更加穩(wěn)定。