8月15日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員發(fā)布《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》（簡稱《計劃》）的通知，以加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期。根據(jù)《計劃》，2017年-2021年，廣州全市計劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，年平均計劃供應(yīng)住宅用地640萬平方米。其中，五年內(nèi)全市普通商品住宅用地計劃供應(yīng)2375萬平方米；租賃住房用地計劃供應(yīng)825萬平方米，占比達(dá)25.8%。
事實(shí)上，近半月內(nèi)，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出臺了未來五年供地計劃，大部分均提出增加住房用地供應(yīng)量，均較“十二五”期間有明顯增長。而且，上述城市的五年供地計劃在住宅用地規(guī)劃中，均加大了公租房和保障房的供地比例，加快培育租賃市場和推進(jìn)保障房工程建設(shè)的意圖明顯，有助于為“房子是用來住的”理念提供政策落地。
加大租賃保障供地
從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計劃來看，這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。
廣州市的《計劃》顯示，2017年-2021年，住房建設(shè)計劃安排75萬套，其中，普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。同時，未來五年全市保障性住房以公租房為主，并結(jié)合各區(qū)發(fā)展特點(diǎn)，提供一定規(guī)模的人才公寓。探索以政府統(tǒng)籌使用部分“城中村”改造村民復(fù)建安置房，加大公租房供應(yīng)力度；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品房，以出租方式供應(yīng)市場，增加租賃住房有效供應(yīng)。
上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，預(yù)計“十三五”期間上海供應(yīng)住房用地5500公頃，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。從供地面積來看，商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經(jīng)“三分天下”。
北京2017年－2021年期間，計劃供應(yīng)宅地6000公頃。其中，租賃住房用地為1300公頃，占比21.7%。北京市未來五年加快供地新建住房中，產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）、中小套型商品住房約占70%。
“北京模式”被采用
自2016年10月進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控周期后，為平抑地價，北京在土地拍賣中引入了“限房價、競地價”、競企業(yè)自持商品住房面積比例、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等方式。從目前主要城市的相關(guān)供地計劃來看，北京市的這一模式也被應(yīng)用到多地之中。
廣州市的《計劃》明確，全市將靈活采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況。
8月15日進(jìn)行的杭州土拍中，也采用了類似的模式。8月15日，杭州國土資源局新掛牌8宗土地，包括5宗宅地、3宗商業(yè)用地，總出讓面積336.87畝，總起拍價83.47億元。這批土地競價方式為，當(dāng)溢價率達(dá)到70%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例；當(dāng)有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這類拍地模式下，房地產(chǎn)商可售貨值減少，可定價商品少，議價能力降低，市場風(fēng)險也進(jìn)一步加大。因此，這類模式下，比拼的是房企成本控制能力，預(yù)計未來新建商品房市場中，改善型的比例將降低。整體來看，這一系列措施有助于降低房地產(chǎn)投資屬性，促進(jìn)其回歸居住屬性。
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