博鰲房地產(chǎn)論壇剛剛閉幕了，各路地產(chǎn)精英聚在一起，論劍地產(chǎn)，碰撞出許多精彩的觀點(diǎn)。
在對(duì)待未來房地產(chǎn)發(fā)展方向上，大家都從不同角度闡述了自己的看法。比如：
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，房地產(chǎn)稅應(yīng)該盡快推出，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌；
國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜則表示，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)見頂，苦日子要來了；
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則表示，房地產(chǎn)的蛋糕不會(huì)變大，白影時(shí)代會(huì)被拉長(zhǎng)；
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)則表示，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”解決不了高房?jī)r(jià)。
精彩的觀點(diǎn)還有很多，本次論壇給融360房貸君的總體感受是，大家已經(jīng)基本形成了這樣一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)正在過渡到一個(gè)新時(shí)代，這個(gè)時(shí)代有兩個(gè)顯著變化：
1、房地產(chǎn)必須迎合新的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)
傳統(tǒng)房地產(chǎn)的發(fā)展得益于城鎮(zhèn)化的普遍發(fā)展，無論是一二線城市，還是三四線小城市，城鎮(zhèn)化都在高速發(fā)展，人口普遍進(jìn)城帶來了巨大的住房需求，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代跟這個(gè)過程密切相關(guān)。
而現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化已經(jīng)出現(xiàn)了明顯優(yōu)化升級(jí)，今后的城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)將是城市群的發(fā)展。這種變化的直觀感受是，大中城市仍然保持了持續(xù)的人口吸引力，城市群人口仍會(huì)不斷增加，但中小城市的人口則會(huì)不斷流失。未來房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)以城市群為導(dǎo)向，未來不僅要蓋房子，更要蓋好房子，滿足不斷升級(jí)的消費(fèi)需求。
在融360房貸君看來，這些城市群主要包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、中原城市群、長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群、關(guān)中城市群這7個(gè)。其中明星城市有北京、天津、上海、南京、廣州、深圳、鄭州、武漢、成都和重慶。
這些城市群的房地產(chǎn)仍然大有機(jī)會(huì)，無論對(duì)于開發(fā)商還是對(duì)于個(gè)人來說。
2、房地產(chǎn)正由“市場(chǎng)化”向“半市場(chǎng)化”轉(zhuǎn)變
所謂“市場(chǎng)化”，大家可以簡(jiǎn)單理解為，以往買房是輕松的，不受干擾的，而“半市場(chǎng)化”則是房子仍然是商品，買房仍然是一種純粹的市場(chǎng)行為，但“進(jìn)場(chǎng)”和“退場(chǎng)”的條條框框卻多了很多。
之所以出現(xiàn)這些條條框框，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展超出了我們的想象，以2016年為例，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一輪暴漲，表現(xiàn)尤其突出的是一二線城市，這種暴漲透支了未來幾年的上漲預(yù)期。
房地產(chǎn)“半市場(chǎng)化”的核心思維就是可控，預(yù)期穩(wěn)定，各路人群能找準(zhǔn)自己的定位，不會(huì)一窩蜂地上車。而采取的措施有以下幾點(diǎn)：
一是土地供給的精準(zhǔn)化，今年5月份已經(jīng)有文件下發(fā)，房子少的多供地，房子多的少供地，將庫(kù)存控制在合理范圍之內(nèi)。
二是房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅肯定會(huì)推出，只是時(shí)間的問題。房地產(chǎn)稅有一個(gè)很重要的作用是盤活存量房，具體講來，分別是存量房積極進(jìn)入租賃市場(chǎng)和二手房交易市場(chǎng)。但房地產(chǎn)稅這個(gè)工具必須慎用，過猶不及，轉(zhuǎn)嫁成本的現(xiàn)象會(huì)傷害剛需。
三是構(gòu)建“大縱深、多梯度”的住房結(jié)構(gòu)。這里有些房子是有政府主導(dǎo)，有些房子是由市場(chǎng)主導(dǎo)，滿足不同類型的人的住房需求。
四是資金逐步收緊。從2008年到2016年，資金面一直是寬松的，大量的資金以房產(chǎn)的形式儲(chǔ)存了下來，并沒有帶動(dòng)實(shí)體發(fā)展。未來在保持利率總體穩(wěn)定的情況下，流入房地產(chǎn)的資金會(huì)被嚴(yán)格限制，這個(gè)行業(yè)的杠桿率會(huì)逐步下降。
以上是宏觀層面的巨變，它所帶給普通人的感受有以下幾點(diǎn)：
1、如果你是有房一族，要想保住并擴(kuò)大自己的資產(chǎn)，要做好兩點(diǎn)，一是盡可能將自己的資產(chǎn)置換到城市群內(nèi)部，以核心城市和衛(wèi)星城為主。二是未來買房不能以賺取差價(jià)為主要取向，而是應(yīng)該以追求穩(wěn)健的租金收益為準(zhǔn)。沒有穩(wěn)定租金預(yù)期的房子盡量別入手，相比那些高價(jià)但變不成現(xiàn)金的房子，租金收入是十分穩(wěn)健的現(xiàn)金流。
2、如果你希望擁有一套房子。那么你唯一的出路是努力投資自己，讓自己變得更有競(jìng)爭(zhēng)力。這段時(shí)間以來，各大城市都推出了不少利好措施，但釋放出的信號(hào)都是以人才為中心，你要想有一套屬于自己的房子，想讓自己的孩子進(jìn)入名校，唯有讓自己更強(qiáng)大這一條路。大城市的資源永遠(yuǎn)是需要競(jìng)爭(zhēng)的，政府能夠兜底的也就是讓你住得好點(diǎn)，其他的得你自己去爭(zhēng)取。
3、至于房?jī)r(jià)，要想讓它降下來其實(shí)很容易。但房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)的東西太多，簡(jiǎn)單降房?jī)r(jià)可能帶來不小的副作用，比如引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
高房?jī)r(jià)的兩大主因在于不合理的貨幣和供給，現(xiàn)在這兩點(diǎn)已經(jīng)著手解決，是一種比較溫和的方式，發(fā)展租房沉淀需求和限制資金用于投資投機(jī)買房。未來的總體趨勢(shì)是整體波動(dòng)上升，但不合理的局部市場(chǎng)會(huì)有反復(fù)。
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