隨著多個寫字樓項目的持續(xù)入市，2017年北京市寫字樓市場整體放緩，傳統(tǒng)寫字樓空置率正在走高，租金漲幅遲緩，但另一方面，新型辦公物業(yè)迭出，依靠顛覆創(chuàng)新實現(xiàn)逆市飄紅，租金在短期內(nèi)甚至實現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長。
“互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達的社會，不需要那么多傳統(tǒng)形態(tài)的寫字樓，未來寫字樓的整體格局和布局，應該和現(xiàn)在是不一樣的。”一位知名的商業(yè)地產(chǎn)運營人士曾表示，國內(nèi)寫字樓形態(tài)和格局將會發(fā)生變化。
在移動互聯(lián)加速滲透和新辦公需求增加的背景下，知名房地產(chǎn)企業(yè)、資本大佬加速布局新型商辦物業(yè)和酒店公寓等居住物業(yè)。新型的商業(yè)物業(yè)將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和熱點，甚至有可能是房地產(chǎn)下半場競爭的主戰(zhàn)場之一。
京城寫字樓分化加劇
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年，北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的五個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環(huán)比擴大4.0%至約621萬平方米。堅實的經(jīng)濟基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點新項目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達到18萬平方米。盡管如此，新增供應推升全市的空置率至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個百分點。
值得注意的是，下半年，寫字樓面積共計45萬平方米的六個新項目計劃完工入市京城，核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應。高力國際預測供應增長將快于需求，若所有新供應如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。
租金方面受高于平均租金的新項目所致，北京甲級寫字樓市場的平均租金今年上半年環(huán)比上升0.6%至人民幣每月332.6元/平方米。由此可知，如果剔除新項目的拉動因素，北京寫字樓存量市場的租金增幅很可能是負數(shù)的。
在此背景下，仍有不少存量項目依靠顛覆創(chuàng)新實現(xiàn)逆市飄紅，位于北二環(huán)和平里東街的雍和宮壹中心半年內(nèi)租金漲幅甚至達到60%以上，目前租金為每天13元/平方米，遠超北京甲級寫字樓的平均租金。即便是只考量雍和板塊，雍和宮壹中心的租金水平也處在整個區(qū)域的塔尖位置。據(jù)了解，雍和板塊的寫字樓平均租金約為每天8元/平方米，報價在每天12元/平方米以上的只有環(huán)球貿(mào)易中心和雍和宮壹中心兩個項目。
創(chuàng)新生態(tài)帶來逆勢上揚
雍和宮壹中心逆勢上揚的強勁表現(xiàn)，實屬難能可貴。市場分析人士認為，這主要得益于其出色的運營能力和獨創(chuàng)的“辦公4.0”模式。
據(jù)運營方松石資本運營總裁胡婭介紹，雍和宮壹中心在硬件上主推5000平米企業(yè)獨棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境；同時，將在地下一層開辟上萬平聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運營機構(gòu)管理、運營；另外，整個園區(qū)配備管家式服務(wù)，從員工食堂到高級接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術(shù)中心，配套完善。
作為工業(yè)時代的產(chǎn)品，傳統(tǒng)5A、甲級寫字樓雖然擁有硬件上的高標準，但普遍是冰冷、封閉、擁擠的，很容易讓員工感覺壓抑，沉悶，透不過氣。寫字樓是產(chǎn)生生意的空間，但傳統(tǒng)寫字樓普遍存在著三大痛點——第一是租金、成本痛點，第二是資源痛點，第三是創(chuàng)新痛點。
因此，有越來越多的企業(yè)渴望能夠進入一個密度更低、便于交互、更開放的更易于創(chuàng)造新商機的辦公空間。而雍和宮壹中心恰恰就是針對傳統(tǒng)寫字樓痛點，基于移動互聯(lián)時代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品，可能具有更為廣泛的市場效應。
事實上，進入房地產(chǎn)下半場以來，新型辦公物業(yè)產(chǎn)品層出不窮，其中又以聯(lián)合辦公最為常見，比如優(yōu)客工場、SOHO 3Q、納什空間，等等。這些產(chǎn)品均注重公共空間、注重溝通社交，滿足創(chuàng)新需求和情感需求，深受移動互聯(lián)影響。
但是，與針對特定創(chuàng)業(yè)群體或短期租賃辦公需求為主的聯(lián)合辦公空間不同，雍和宮壹中心則將同時面向大型成熟企業(yè)、發(fā)展中中型公司和初創(chuàng)公司，服務(wù)的群體將更加寬廣，由此形成具備生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)的”辦公4.0”模式。
不同規(guī)模和性質(zhì)的租戶通過利用此平臺在社群交互、業(yè)務(wù)開發(fā)、招商引資和空間使用等方面提供的一系列“附加價值”，構(gòu)成一種新型企業(yè)合作模式——初創(chuàng)公司能夠利用成熟企業(yè)的規(guī)模和資源優(yōu)勢，發(fā)掘業(yè)務(wù)拓展及合作機會，并獲得平臺提供的各類專業(yè)企業(yè)服務(wù)；大型成熟企業(yè)也尋求通過這一平臺為企業(yè)帶來創(chuàng)新與變革的新動力，利用與初創(chuàng)公司的合作挖掘創(chuàng)新契機并吸引優(yōu)秀人才。
目前，雍和宮壹中心的創(chuàng)新方向也逐步獲得市場認可，包括中醫(yī)在線、信達、永航科技、游族網(wǎng)絡(luò)等品牌租客已經(jīng)陸續(xù)入駐，租金也因此一路看漲。這些租客既有上市企業(yè)，又有平臺公司，既能提供資本、資源，又可孕育創(chuàng)業(yè)種子。
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