近日，北京公布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）。
這份征求意見稿，詳細(xì)介紹了共有產(chǎn)權(quán)房的定價，購買資格，出售規(guī)則等。
所謂共有產(chǎn)權(quán)房，是指政府與購房人按份額共有產(chǎn)權(quán)，但政府持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓給購房人，購房者人只用承擔(dān)房屋的部分房款，就能夠擁有共有產(chǎn)權(quán)房的完整使用權(quán)。
打個比方，假設(shè)政府和個人的出資比例是3:7，那么你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。
共有產(chǎn)權(quán)房從哪里來？
按照《辦法》規(guī)定，未銷售的自住型商品住房均按照本《辦法》執(zhí)行。這意味著未來自住型商品房將退出歷史舞臺。它們有了一個新名字——共有產(chǎn)權(quán)房。
這些房子有多少呢？今年4月7日，北京市批準(zhǔn)了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，計劃今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住房和中小套型商品房約占51萬套。這些房子差不多就是未來共有產(chǎn)權(quán)房的體量了。
共有產(chǎn)權(quán)房面向哪些人？
共有產(chǎn)權(quán)房有30%的比例定向分配給“新北京人”，所有人申請共有產(chǎn)權(quán)房的家庭和單身人士需滿足以下條件：
1、 擁有在京購房資格，家庭成員名下無房，且不得有住房轉(zhuǎn)出記錄2、 單身需年滿30周歲，如果是離異人士，必須離婚滿3年3、 一個家庭限一套
4、 優(yōu)先滿足三類人，分別是項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
很明顯，共有產(chǎn)權(quán)房面向的就是那些純粹的“剛需”，而且強(qiáng)調(diào)“職住平衡”。
共有產(chǎn)權(quán)房的價格和出資比例是多少？
《辦法》已經(jīng)明確的是共有產(chǎn)權(quán)房價格比商品房低，只保證開發(fā)商適當(dāng)利潤，參考家庭購房承受力。出資比例也沒有明確。
融360房貸君（fangdai123）認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房源于自住型商品房，基本規(guī)則在很大程度上會參考自住型商品房。今后共有產(chǎn)權(quán)房的價格應(yīng)該普遍低于商品房30%，在此基礎(chǔ)上，政府和個人的出資比例可能會被確定為3:7。
假設(shè)商品房均價為5萬元，那么共有產(chǎn)權(quán)房價格則可能在3.5萬元，個人負(fù)擔(dān)2.45萬元。也就是說，實際負(fù)擔(dān)成本不足商品房的一半。
共有產(chǎn)權(quán)房實際上是進(jìn)一步降低房屋的金融屬性
自住型商品房的進(jìn)入二手房市場，購買者是不受限的，溢價多少也完全由房主說了算，只是需要上交30%的土地收益等價款而已，金融屬性還是比較強(qiáng)的。
而共有產(chǎn)權(quán)房則代替了自住型商品房，今后不再新增自住型商品房。共有產(chǎn)權(quán)房在出售個人產(chǎn)權(quán)份額時，只能賣給符合共有產(chǎn)權(quán)房購房資格的人。這樣可以確保共有產(chǎn)權(quán)房被用來居住。
共有產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)化為個人完整產(chǎn)權(quán)
《辦法》明確，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后，購房人可按市價購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。這時，共有產(chǎn)權(quán)房就不再“共有”了，而是完整的個人產(chǎn)權(quán)。這樣一種循序漸進(jìn)式的購房模式，分解剛需的購房壓力，值得提倡。
共有產(chǎn)權(quán)房對房價的影響
房價能夠上漲，歸根結(jié)底還在于大量剛需的存在支撐了炒房的預(yù)期，以及貨幣的支撐。
普通剛需買房主要是為了自住，以往買普通商品房，實際扮演了房價上漲過程中的“散戶”，被少數(shù)“莊家”牽著走。而現(xiàn)在推出“共有產(chǎn)權(quán)房“之后，普通人既不用擔(dān)心長期租房的尷尬，又不用承當(dāng)高額的購房成本，有條件的還能在5年后買下全部產(chǎn)權(quán)。
此外，目前個人住房貸款額度已經(jīng)逐漸下降，且針對首套房的貸款比例越來越高，可以說，非居住性買房已經(jīng)得不到貸款的支持了。
所以總體來看，共有產(chǎn)權(quán)房的推出，進(jìn)一步剝離了房屋的金融屬性，只要落實得力，房價就缺乏上漲的動力。
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