“終身租房習慣，需要長期培養(yǎng)，這恐怕是長效機制實施時最大的障礙；市場租賃并非不成熟，而且保障房與中低價商品房遠期市場占比將達七成，而機構(gòu)新建租賃房源成本極高，或許面臨收購資金不足的局面。”7月29日來寧的經(jīng)濟學家陳寶存，對備受市場關(guān)注的購租并舉、租購同權(quán)房地產(chǎn)調(diào)控長效機制發(fā)聲。在他看來，購租并舉是大勢所趨，但目前仍存在不少現(xiàn)實難題。

7月，廣州率先明確保障租購同權(quán)，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，允許商業(yè)用房改租賃住房，鼓勵城中村做好安防，統(tǒng)一出租等；隨后，住建部等9個部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市首批試點；7月24日，上海首批公開出讓的兩幅只租不售的住房用地正式成交，住建部表示將對“租購同權(quán)”立法的消息也隨之傳來。

購租并舉、租購同權(quán)在我省也已有實質(zhì)性推動。5月，省住建廳將南京、蘇州、無錫、常州、揚州、徐州等6市列為“購租并舉”試點城市。7月28日，無錫出臺落戶新政，在取消購房面積達60平方米以上準予落戶政策的同時，增設(shè)專門條款明確將合法穩(wěn)定住所的認定范圍擴大至租賃住宅，即在無錫租房也可以落戶。無錫成為我省第一個亮出“租購同權(quán)”態(tài)度的城市。

種種跡象表明，作為房地產(chǎn)長效機制建立的重要內(nèi)容，購租并舉、租購同權(quán)的進程正在加快。不過，陳寶存分析認為，還需正視當前存在的一系列難題。第一個難題就是國人的住房消費觀念，引導更多人終身租房肯定有一個艱難的過程。而現(xiàn)實的問題是，目前市場上其實并不缺少租賃性房源，不少城市此前已通過新建和市場收儲的方式有了一大批公租房等租賃性房源，如果現(xiàn)在再讓地方政府、機構(gòu)新建或收購房源出租，將面臨很高的資金成本，是否撬動相關(guān)積極性還不得而知。

他表示，土地供應(yīng)的遠郊化在重點城市勢不可當，與租房人群的要求很難相符。廣州鼓勵城中村住房做好安防后統(tǒng)一出租，但小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的回遷房，機構(gòu)很難做到集中管理，統(tǒng)一運營。商業(yè)類型項目過剩目前是各地普遍問題，“但這個是當初的規(guī)劃出問題了，如果全面放開商 住項目改規(guī)劃為住宅性質(zhì)，恐怕只能給開發(fā)商帶來利益”。

陳寶存還提醒，新建商品住宅“豪宅化”，帶來二手房源出租價格高漲，一旦“租購同權(quán)”，租金水平提高是大概率事件，居民或許依舊會追求產(chǎn)權(quán)類型住宅，而目前房地產(chǎn)稅全面征收條件尚不具備，政府平臺出租房屋的收益將遠遠不能彌補土地財政支出。此外，當前各地軌道交通建設(shè)成本極高，建設(shè)資金缺乏是主要城市的“通病”，租購并舉能否真正受到地方政府重視，也要打個問號。

與陳寶存相比，無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵的觀點卻相對樂觀。“一個城市包括房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都有賴于產(chǎn)業(yè)的支撐、人口的導入以及城市基礎(chǔ)設(shè)施等不斷的完善。其中，人口導入對于無錫房地產(chǎn)市場發(fā)展的推動作用是可持續(xù)性的，此番戶籍制度的改革將幫助無錫人口導入，從而有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”沈洵分析，雖然從去年至今，無錫房地產(chǎn)“去庫存”成效顯著，但目前仍有500多萬平方米的存量住宅，加上商業(yè)類用房過剩，市場仍面臨繼續(xù)加大去化的壓力，落戶政策放寬有助更多人口來到無錫居住，對樓市去庫存將產(chǎn)生極大利好。

他還分析，我國的住房制度是市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，在高房價壓力下，許多有為青年無法和本地人一樣享受到教育、醫(yī)療等城市福利。租房也可落戶，體現(xiàn)了社會公平原則，讓更多中低收入群體住有所居并享受城市社會保障，這也體現(xiàn)了共享發(fā)展的理念。

不過，無錫等地“購租同權(quán)”落地實施時，到底承租什么樣的房源才能落戶？落戶后能否同樣享受學區(qū)等待遇？承租者落戶是否會讓房屋產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生心理抵觸？市場也在等待具體的答案。一項重大的住房改革的實施，顯然也呼喚政策的可操作性。