拿到大片廉價(jià)土地的機(jī)會(huì)不多了，融創(chuàng)只有抓住此次機(jī)遇，才能擠進(jìn)第一集團(tuán)軍。

自去年12月起，中國(guó)金融環(huán)境正在悄悄變化：嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的大方針浮出水面，曾經(jīng)貨幣泛濫、資金亂飛的局面正在快速收緊。一行三會(huì)隨之行動(dòng)，尤其郭主席回任后，240萬(wàn)億銀行監(jiān)管馬上加強(qiáng)，金融收緊持續(xù)到今年六月，很多事情將發(fā)生質(zhì)變。這是近期一系列事件的關(guān)鍵背景，比如樂(lè)視風(fēng)云變幻，比如萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)并購(gòu)。

據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)從H股退市前的最后一份年報(bào)顯示，6947億總資產(chǎn)背后，是5047億元的總負(fù)債。在央行縮表和控風(fēng)險(xiǎn)大勢(shì)下，企業(yè)需要盡快去杠桿，加之樂(lè)視前車(chē)之鑒，王健林自然嗅覺(jué)靈敏。盤(pán)點(diǎn)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是核心資產(chǎn)不能賣(mài)，能賣(mài)的就是靠文旅項(xiàng)目圈下的地，大多處在二線(xiàn)大城市，不僅便宜而且位置還行。不過(guò)，光賣(mài)地會(huì)便宜了買(mǎi)主，不如把酒店項(xiàng)目一并賣(mài)掉。

至此，有讀者質(zhì)疑，文旅項(xiàng)目不正是萬(wàn)達(dá)近年來(lái)轉(zhuǎn)型的方向嗎？王健林甚至曾表示，萬(wàn)達(dá)文旅會(huì)讓上海迪斯尼20年不盈利。但真相是，收購(gòu)之后萬(wàn)達(dá)文旅的經(jīng)營(yíng)困局恰恰得到了疏解。

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)的幾個(gè)文旅城，多是熱鬧一段時(shí)間就不太行了，最典型的就是武漢。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，持久經(jīng)營(yíng)，文化滲透，才能以創(chuàng)意作為經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)點(diǎn)，這與靠膽量抓住商機(jī)，以實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)多有不同。

因此，趁如今地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，不如趕緊出手。雖然萬(wàn)達(dá)管理團(tuán)隊(duì)還在，但那是輕資產(chǎn)，若真做不下去，裁員關(guān)門(mén)撤退就是。關(guān)鍵是，拋資產(chǎn)的同時(shí)也能把債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)吘梗瑢?duì)于這13個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)最初宣傳時(shí)的總意向投資為4840億，所以債務(wù)也可能是天文數(shù)字。

那么，孫宏斌為何敢接？性格、經(jīng)驗(yàn)都很重要，最關(guān)鍵的因素或許是，他對(duì)樓市尤其是自己團(tuán)隊(duì)的銷(xiāo)售能力充滿(mǎn)信心——哪怕樓市轉(zhuǎn)弱，只要地價(jià)便宜，就不怕賣(mài)不出去。萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約5897萬(wàn)平方米，其中，可售面積約4973萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的84%，才是最誘惑的。如今，拿到大片廉價(jià)土地的機(jī)會(huì)不多了，融創(chuàng)只有抓住萬(wàn)達(dá)退出的機(jī)遇，才能擠進(jìn)萬(wàn)科、碧桂園組成的第一集團(tuán)軍，最終角逐中國(guó)地產(chǎn)老大。

當(dāng)然，這畢竟是場(chǎng)賭博。而且融創(chuàng)曾經(jīng)賭贏(yíng)過(guò)，靠著收購(gòu)眾多項(xiàng)目和企業(yè)，從幾十億小企業(yè)幾年內(nèi)突破千億，一舉進(jìn)入了地產(chǎn)企業(yè)前十。不僅融創(chuàng)，從去年快速崛起的碧桂園都贏(yíng)了，他們最大的優(yōu)勢(shì)在于前期囤了上億平米土地，庫(kù)存在樓市火爆之時(shí)馬上轉(zhuǎn)為巨額業(yè)績(jī)，其他地產(chǎn)企業(yè)只能爭(zhēng)搶地王。

至此，萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)各取所需，最尷尬的或許是地方政府。因?yàn)檫@些便宜土地是地方為吸引文旅產(chǎn)業(yè)而出讓給萬(wàn)達(dá)的，融創(chuàng)的投入又以住宅為主，現(xiàn)在半路轉(zhuǎn)嫁，這些項(xiàng)目會(huì)不會(huì)最終只剩下房子？

在這場(chǎng)去杠桿大局下，王健林退出了，孫宏斌加入了。不僅加入，而且孫宏斌前腳進(jìn)駐樂(lè)視，后腳并購(gòu)了萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目。事實(shí)上，融創(chuàng)收樂(lè)視是看中了盈利并有互聯(lián)網(wǎng)前景的樂(lè)視上市體系，其深知樂(lè)視汽車(chē)和非上市體系債務(wù)巨大，非150億所能挽救，因此建起一道所謂“防火墻”，這就把債主塞給了賈老板。即便樂(lè)視非上市體系因債務(wù)危機(jī)，在賈老板去美國(guó)、銀行逼債的局面下幾近崩潰，但這已跟孫老板關(guān)系不大。

至于融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的部分項(xiàng)目，雖有后者借296億助力看似不錯(cuò)，但收購(gòu)背后的千億債務(wù)卻如泰山壓頂。融創(chuàng)既然是“借錢(qián)”收購(gòu)，也必然存在風(fēng)險(xiǎn)，100億元公司債已于12日被上交所終止發(fā)行。同日，標(biāo)普宣布下調(diào)融創(chuàng)信用評(píng)級(jí)，將其列入負(fù)面信用觀(guān)察名單。這顯然暗示了在去杠桿環(huán)境下，業(yè)界對(duì)企業(yè)加杠桿的擔(dān)憂(yōu)。

下半年融創(chuàng)需要做些什么？首先便是要祈禱樓市需求旺盛，如此一來(lái)，它才能蓋房拿證，拼命銷(xiāo)售，倘若年內(nèi)銷(xiāo)售能夠突破三千億，才有喘息之機(jī)。畢竟，嚴(yán)控之下樓市不會(huì)一直熱下去。此前，有內(nèi)部人士稱(chēng)，孫宏斌曾于前期內(nèi)部會(huì)議下死命令，下半年要不惜一切代價(jià)賣(mài)房回款。畢竟，對(duì)于凈負(fù)債率已超120%的融創(chuàng)，下半年回款不僅重要、甚至生死攸關(guān)。

不過(guò)，縱觀(guān)通過(guò)并購(gòu)所得到的土地，不僅地價(jià)低廉，而且所在二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大多已翻倍，因此，即便售價(jià)大降，依然有利可圖，這或許是孫宏斌的“底氣”所在。至于三年前融創(chuàng)收購(gòu)綠城之后的大降價(jià)會(huì)不會(huì)重演，樓市又會(huì)不會(huì)飛出黑天鵝致使融創(chuàng)的擴(kuò)張受挫，或許，秋天就能得到答案。

□張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）