在北京常住人口數(shù)量持續(xù)維持高位，國(guó)家“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略鼓勵(lì)租房居住的背景下，2017年上半年北京住宅租賃市場(chǎng)交易量繼續(xù)擴(kuò)大，部分租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)；但在租賃人口外移及北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的影響下，北京的租金價(jià)格僅有小幅上升，漲幅持續(xù)縮小。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，結(jié)合近年來(lái)北京土地出讓鼓勵(lì)自持住宅、部分房企從“地主”轉(zhuǎn)型“房東”來(lái)看，“租購(gòu)并舉”模式將成房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)必然趨勢(shì)，但真正實(shí)現(xiàn)仍需更多配套政策的支持和成功案例的落地。

租賃市場(chǎng)迎春天 半年交易持續(xù)增長(zhǎng)

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，北京市住房租賃市場(chǎng)交易量環(huán)比2016年下半年上漲9.5%，同比2016年上半年上漲21.9%，租賃市場(chǎng)規(guī)模保持著2014年上半年以來(lái)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

租賃價(jià)格方面，2017年上半年北京住房租賃市場(chǎng)的月租金均價(jià)為4586元/套，環(huán)比2016年下半年的均價(jià)上漲0.7%，同比2016年上半年漲幅僅為0.5%。從2014年至今的半年走勢(shì)來(lái)看，雖然目前北京住房租賃的租金價(jià)格仍在上漲，但漲幅明顯縮小，走勢(shì)非常平穩(wěn)。

“2016年年末北京常住人口達(dá)到了2172.9萬(wàn)人，環(huán)比2015年末增加2.4萬(wàn)人，雖然增幅僅有0.1%，創(chuàng)歷史新低，但整體規(guī)模目前仍然處于高位，因此，北京租房市場(chǎng)的交易量仍在擴(kuò)大。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，“在國(guó)家‘租購(gòu)并舉’戰(zhàn)略的鼓勵(lì)下，住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)迎來(lái)了政策春天，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也由此得到了長(zhǎng)足發(fā)展，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。”

90后租客占比上升 租房需求郊區(qū)化

相比于70、80后對(duì)買(mǎi)房置業(yè)的執(zhí)著，90后年輕一代人群的購(gòu)房觀念出現(xiàn)松動(dòng)，租房比例趨于上升。

來(lái)自于上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)情況，2017年上半年北京的住房租賃人群中，70后占18.2%，較2016年上半年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；80后占比為43%，較2016年上半年減少2.9個(gè)百分點(diǎn)；90后占比為26.7%，較2016年同期增加3.1個(gè)百分點(diǎn)。

在租房占比最高的北京，作為外來(lái)人口主力的80后租客占比正逐步縮小，或考慮存錢(qián)買(mǎi)房，或撤離北京、回鄉(xiāng)置業(yè)，而初入社會(huì)但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的90后正在替代80后成為北京租房市場(chǎng)的主力。

值得注意的是，在北京人口疏解、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響下，大部分租房需求正在向租金價(jià)格較低、租賃新房源供應(yīng)充足的郊區(qū)轉(zhuǎn)移。而近年來(lái)五、六環(huán)地段大量新推土地及新項(xiàng)目的入市，也促進(jìn)周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的逐步完善，有效緩解了城市核心區(qū)的租房壓力，在結(jié)構(gòu)上有效平抑房租的上漲。

“從支付成本而言，在北京租房比買(mǎi)房更劃算，” 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池曾評(píng)論稱，“但對(duì)租房客來(lái)說(shuō)，缺少同等程度的優(yōu)質(zhì)公共福利資源和生活配套成為待解命題。”

“租購(gòu)并舉”仍待案例落地

一方面，自持住宅正在成為北京土地出讓的主流趨勢(shì)，大部分拿地房企開(kāi)始轉(zhuǎn)地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始見(jiàn)效，樓市狂歡或許正在遠(yuǎn)去。

從央行7月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年房地產(chǎn)貸款增速下滑、增量占比下降，個(gè)人住房貸款余額更是比上年末回落了5.9個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”正在起效。

房貸四項(xiàng)指標(biāo)同步回落

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘通報(bào)2017年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)表示，去年年底以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，抑制房地產(chǎn)泡沫見(jiàn)成效。

一是房地產(chǎn)貸款余額增速回落。今年6月末，房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額20.10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.8%，比上年末回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。

二是房地產(chǎn)貸款增量占比下降。上半年房地產(chǎn)貸款占同期各項(xiàng)貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。三是個(gè)人住房貸款抵借比率降低。四是個(gè)人住房貸款期限縮短。

就房貸增速為何全面回落，華創(chuàng)證券固定收益研究員吉靈浩在接受記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)政策的嚴(yán)格執(zhí)行和個(gè)人住房貸款的收緊是兩個(gè)主要的因素。

限購(gòu)政策方面，以上海的自住房為例，根據(jù)上海市住建委規(guī)定，首套房首付比例不得低于35%，二套房首付比例不得低于50%。

房貸利率上行，更是上半年住房貸款余額回落的最強(qiáng)“助攻”。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，上半年銀行雖然沒(méi)有出現(xiàn)大面積停貸，但是房貸利率上漲已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。在央行公開(kāi)市場(chǎng)政策性利率調(diào)整后，銀行資金成本全面抬升，房貸利率也是水漲船高。一些銀行的貸款利率已從去年末“基準(zhǔn)利率8.5折”變?yōu)樯细≈?.1倍。

阮健弘表示， “房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，個(gè)人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度不減

在住房貸款余額回落的同時(shí)，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度不減，是上半年信貸數(shù)據(jù)的另一明顯特征。

6月人民幣貸款增加1.54萬(wàn)億元，同比多增1533億元。上半年人民幣貸款增加7.97萬(wàn)億元，同比多增4362億元。

吉靈浩對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，上半年實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求本來(lái)就不差，在信用債整體發(fā)行遇冷后，部分企業(yè)的融資需求轉(zhuǎn)向了銀行信貸。6月新增人民幣貸款分項(xiàng)來(lái)看，貸款結(jié)構(gòu)依然保持健康，中長(zhǎng)期貸款破萬(wàn)億，創(chuàng)下年內(nèi)次高；票據(jù)融資進(jìn)一步下降，一方面反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求依然旺盛，折射出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力并未減弱，另一方面也反映出在金融去杠桿的政策驅(qū)動(dòng)下，銀行表內(nèi)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)向信貸傾斜的趨勢(shì)更為明顯。

社融則更能反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求的全面改善。吉靈浩認(rèn)為，6月新增社融規(guī)模1.78萬(wàn)億元，其中除了新增信貸繼續(xù)快速增長(zhǎng)外，非標(biāo)融資和企業(yè)債券凈融資均較上月顯著回升。企業(yè)債券凈融資雖然仍為負(fù)值，但跌幅較上月大幅收窄2200億元，反映出隨著債市有所回暖，債券融資環(huán)境有所改善。

綜合來(lái)看，6月金融數(shù)據(jù)反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求依然旺盛，銀行表內(nèi)資產(chǎn)配置向信貸傾斜的趨勢(shì)進(jìn)一步明朗，這都是符合政府金融去杠桿的要求和初衷的。換“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”思路，探索長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)租賃房源的可行模式；另一方面，在持續(xù)調(diào)控和相關(guān)租賃政策影響下，部分二手房業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，對(duì)增加租賃房源供應(yīng)起到積極作用，進(jìn)而推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展。

目前租賃市場(chǎng)公共服務(wù)的缺失或無(wú)序，各環(huán)節(jié)切割、房子質(zhì)量參差不齊、公共服務(wù)未能形成閉環(huán)系統(tǒng)，也都是無(wú)可回避的事實(shí)。

盤(pán)古智庫(kù)理事長(zhǎng)易鵬觀察認(rèn)為，越來(lái)越多房企投入租賃市場(chǎng)，是行業(yè)的大方向，但真正落實(shí)需要一個(gè)過(guò)程。

“為形成整體更合理化的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，我們能越來(lái)越清晰地看到政策在一步步布局，一些大房企也都在為深度介入租賃市場(chǎng)做轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊曾向記者表示，“可以期待的是，未來(lái)租賃市場(chǎng)會(huì)因?yàn)橐恍┢髽I(yè)和項(xiàng)目的帶頭表率，慢慢形成規(guī)范的狀態(tài)，市場(chǎng)也越來(lái)越規(guī)范。”