為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，目前多地有關(guān)部門對(duì)新建樓盤價(jià)格予以限制，價(jià)格過高則不予備案。近日，《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研了解到，這對(duì)抑制一些地方房?jī)r(jià)瘋狂上漲具有急剎車的作用。而在具體操作中，一些房企通過多種渠道規(guī)避調(diào)控、減少“損失”，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場(chǎng)暗流涌動(dòng)、亂象叢生。

專家建議加強(qiáng)監(jiān)管，標(biāo)本兼治地整頓和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

變相加價(jià)手段翻新

對(duì)政府限價(jià)措施，《瞭望》新聞周刊記者暗訪發(fā)現(xiàn)，多家房企采取變通方式變相提高房?jī)r(jià)，以車庫(kù)合同、裝修合同涵蓋加價(jià)部分的情況突出。

4月29日，南方某市一樓盤二期開盤，102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后單價(jià)低至每平方米9500～11500元，甚至低于周邊二手房?jī)r(jià)格，但買家需要捆綁購(gòu)買一個(gè)30萬元的車位，此外還要另加每平方米1000元的裝修費(fèi)。

本刊記者走訪該市某地多個(gè)全新樓盤發(fā)現(xiàn)，某套80平方米小三居單價(jià)每平米1.9萬元、總價(jià)158萬元，但該套房備案價(jià)僅為100萬元。另一套64平方米兩居總價(jià)是147.2萬元，其中房子裝修款高達(dá)64萬元，捆綁銷售一個(gè)16萬元的車位。

在華北一些區(qū)縣，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定限制，新房預(yù)售備案實(shí)行“一房一價(jià)”，但由于需求強(qiáng)勁，樓盤成交價(jià)高于備案價(jià)格、開發(fā)商捆綁銷售等行為，已成近乎公開的“潛規(guī)則”。本刊記者采訪的某商品房政府備案價(jià)為每平方米1.9萬元，但目前市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格達(dá)到每平方米2.8萬元。

一些地方出現(xiàn)加價(jià)新花樣。華東某市一些熱門樓盤以“茶水費(fèi)”方式補(bǔ)足差價(jià)。比如某樓盤預(yù)售價(jià)格僅有9.5萬元/平方米，遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)期的12萬元/平方米，但該樓盤暗地加價(jià)每平方米1.2萬元，多出來的錢是“茶水費(fèi)”，以現(xiàn)金形式交給開發(fā)商委托的中介機(jī)構(gòu)。據(jù)了解，“茶水費(fèi)”超過50萬元的樓盤不止一家。西南某樓盤利用房源供不應(yīng)求進(jìn)行“饑餓營(yíng)銷”，先讓購(gòu)房者繳納10萬元可退的意向金，有意購(gòu)房者還需再繳納10萬元不能退的“誠(chéng)意金”。

多位銷售人員坦言，房源緊俏，買家也看好后市，愿意簽陰陽合同，即便被政府查處，“大不了退還款項(xiàng)，房企也沒有額外損失和風(fēng)險(xiǎn)”。

“新房變二手房”規(guī)避限價(jià)

除了變相加價(jià)，一些房企還想方設(shè)法將“限價(jià)房”變身二手房，擺脫限價(jià)束縛。一家開發(fā)商告訴《瞭望》新聞周刊記者，一些房企先將現(xiàn)房賣給企業(yè)內(nèi)部員工，由其找到下家，以二手房?jī)r(jià)格出售后，再與公司分成。

東部某省份省會(huì)城市一樓盤2月份共成交498套房源，簽約均價(jià)僅每平方米9338元，每平方米比周邊在售二手房?jī)r(jià)格低約5000元，但實(shí)際上這些房源被該房企的股東方以備案價(jià)購(gòu)買，轉(zhuǎn)而以二手房形式再次售賣。本刊記者查閱二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目二手房源銷售均價(jià)在1.5萬元/平方米以上。

該知情人表示，開發(fā)商此舉是為了繞開備案價(jià)限制的規(guī)定，變相漲價(jià)。雖然頗費(fèi)周折，但也能挽回部分“損失”：從新房變成二手房，期間要承擔(dān)房產(chǎn)總價(jià)約6.6%的增值稅、個(gè)稅，以及1%～3%的契稅，但明顯低于超過30%的“限價(jià)”價(jià)格差。

“開發(fā)商讓你買套房，等于直接送錢”

某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)吳某說，房企拿地成本、開發(fā)成本不一樣，房子質(zhì)量不一樣，但要求低于市場(chǎng)價(jià)，甚至低于周邊二手房?jī)r(jià)格的天花板價(jià)，“限價(jià)房”必會(huì)遭到哄搶，購(gòu)房資格也成了“大蛋糕”，搶到就是賺到。

“我現(xiàn)在做得最多的事情就是幫別人買套房，基本上天天都有人打電話或者找上門來請(qǐng)我?guī)兔I房。去年大多數(shù)還幫得上忙，今年一季度以來，能夠讓他買上房就是天大的面子了?，F(xiàn)在開發(fā)商讓你買套房，等于直接送錢。”一家新房代銷公司負(fù)責(zé)人坦言。

多家房企負(fù)責(zé)人表示，樓盤限價(jià)讓“房號(hào)”成為含金量很高的稀缺資源，房企掌握絕對(duì)支配權(quán)，容易滋生尋租行為?！恫t望》新聞周刊記者調(diào)研了解到，國(guó)內(nèi)某知名房企在杭州有多個(gè)樓盤，目前尚未公開開盤，但房子已經(jīng)多被關(guān)系戶內(nèi)定。

“許多人有房?jī)r(jià)還會(huì)漲的預(yù)期，買到即賺到，一些客戶都是關(guān)系戶。如一個(gè)樓盤只有130套房源，現(xiàn)在遞條子的關(guān)系戶就500人，最后我們只能通過關(guān)系戶搖號(hào)的方式出售。”該房企東南區(qū)域公司營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人說。