數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年7月，全國(guó)住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲，其中一線城市漲幅最大。而廣州作為多年來(lái)一線城市中的“價(jià)格洼地”，也因新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅有5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，逐漸與北京、上海、深圳等城市看齊。

今年的樓市調(diào)控曾被稱(chēng)作“史上最嚴(yán)”，下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？日前，中央政治局會(huì)議提出未來(lái)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一表態(tài)會(huì)對(duì)下半年的樓市投資前景產(chǎn)生怎樣的影響？圍繞這些問(wèn)題，南方日?qǐng)?bào)記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，為投資者提供參考。

案例

“這半年廣州房?jī)r(jià)漲太猛了！”廣州市民王小姐感慨說(shuō)。2012年5月，王小姐因結(jié)婚所需，買(mǎi)下了廣州海珠區(qū)濱江東某樓盤(pán)的二手房，單價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米左右。由于資金所限，當(dāng)時(shí)王小姐選擇的是一套68平方米的小兩房，除去稅費(fèi)，成交的總價(jià)約為150萬(wàn)元。

今年春節(jié)后的3月份，王小姐開(kāi)始考慮生小孩的問(wèn)題，感覺(jué)兩房一廳不太夠用，想換一套三房。于是，王小姐和丈夫找了小區(qū)附近的中介詢(xún)問(wèn)價(jià)格，得知自己所住樓盤(pán)的均價(jià)已經(jīng)漲到了2.5萬(wàn)元/平方米左右。

“一年不到漲了接近20%，覺(jué)得價(jià)格有點(diǎn)高了。”王小姐說(shuō)，她所在小區(qū)最小的三房是102平米，按2.5萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，不含稅的總價(jià)也要去到250萬(wàn)元以上，加上稅費(fèi)可能要280萬(wàn)元左右。因?yàn)閮r(jià)格超過(guò)了承受能力，王小姐只好暫時(shí)壓下了換房的念頭。

今年7月底，王小姐的一個(gè)朋友想買(mǎi)房，咨詢(xún)她所在小區(qū)的價(jià)格。王小姐上網(wǎng)一搜，頓時(shí)傻了眼。“質(zhì)素好一點(diǎn)的兩房單價(jià)都開(kāi)到2.9萬(wàn)元/平米了，三房根本就沒(méi)有300萬(wàn)以下的！看來(lái)在市區(qū)買(mǎi)三房是根本沒(méi)戲了。”

廣州：樓市量?jī)r(jià)齊升或繼續(xù)上漲

市場(chǎng)

在一線城市中，廣州過(guò)去常以“價(jià)格洼地”面貌出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年以來(lái)廣州住房均價(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的事實(shí)說(shuō)明，這個(gè)價(jià)格洼地正逐步被填平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-6月份，廣州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，6個(gè)月中有5個(gè)月漲幅位居全國(guó)第一。

CREIS中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)指數(shù)顯示，上半年十大城市價(jià)格均連續(xù)上漲。從不同城市上半年月均環(huán)比漲幅來(lái)看，廣州漲幅最大，為2.38%。其次為北京、深圳，漲幅分別為2.11%和1.95%。從上半年房?jī)r(jià)同比漲幅來(lái)看，廣州、北京、深圳、上海分別為11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。廣州漲幅依然全國(guó)領(lǐng)先。

“今年房?jī)r(jià)每平方米漲了3000-5000元左右”，廣東中原地產(chǎn)代理有限公司物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞介紹說(shuō)，“舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，假如2003年至2008年間在天河北地段買(mǎi)房子，房?jī)r(jià)大約在15000-18000/平方米之間，而今年去買(mǎi)，房?jī)r(jià)就漲到了20000-22000/平方米左右。”

據(jù)悉，廣州市國(guó)土房管局最新發(fā)布的6月份樓價(jià)報(bào)告顯示，今年上半年廣州一手住宅均價(jià)攀升至16082元/平方米，比去年上半年漲了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均價(jià)房子計(jì)算，去年上半年購(gòu)買(mǎi)可比今年購(gòu)買(mǎi)節(jié)省約22萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)顯示，一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)漲幅達(dá)到18.1%，遠(yuǎn)超出預(yù)期7.5%左右的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)（城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)幅度），也高于同期廣州12.4%的GDP增長(zhǎng)幅度。

在房?jī)r(jià)大幅上漲的同時(shí)，成交量也出現(xiàn)上漲。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的6月份房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，今年上半年廣州市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)到393.51萬(wàn)平方米，比起去年上半年的293.12萬(wàn)平方米，增加了100萬(wàn)平方米左右。同時(shí)，一手住宅銷(xiāo)售總額達(dá)到632.84億元，比去年上半年的399.08億元增長(zhǎng)了58.6%。

“現(xiàn)在廣州樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象。成交量較去年相比，上漲了30%以上，房?jī)r(jià)也同時(shí)上漲了18%以上。”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)調(diào)控難度很大。黃韜認(rèn)為，假如按照這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，廣州房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)增幅達(dá)到30%都有可能。政府如果再不出臺(tái)措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)失控，甚至?xí)霈F(xiàn)接近崩盤(pán)的可能。

全國(guó)：百城均價(jià)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲

“以往在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控后樓價(jià)會(huì)在半年到一年內(nèi)反彈，而今年在三個(gè)月以?xún)?nèi)就出現(xiàn)了反彈現(xiàn)象。”黃韜說(shuō)。

8月1日，中國(guó)指數(shù)研究院最新的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)。根據(jù)其對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，仔細(xì)研究數(shù)據(jù)，上半年百城均價(jià)已經(jīng)創(chuàng)造了多個(gè)紀(jì)錄。2013年上半年，百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲4.55%，其中4月百城均價(jià)首次超過(guò)萬(wàn)元，達(dá)10098元/平方米；3月百城均價(jià)環(huán)比漲幅則以1.06%達(dá)到2011年2月以來(lái)的最高水平；到6月，百城均價(jià)同比又以7.40%成為2011年10月以來(lái)的最高值。

8月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其新浪微博發(fā)起了一個(gè)名為“曬曬你的房?jī)r(jià)漲幅吧”的活動(dòng)。在帖子中，楊紅旭曬出了上海張江板塊和張江湯臣豪園項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)，當(dāng)前房?jī)r(jià)比去年9月上漲二成，比去年5月上漲近三成。

在跟帖中，全國(guó)各地的網(wǎng)友紛紛描述了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變化，不同城市和不同區(qū)域之間差異巨大，其中一線城市相對(duì)二三線城市漲幅可謂驚人。網(wǎng)友“海的心情_(kāi)sxsy”說(shuō)，北京東三環(huán)首城國(guó)際2011年1月3.4萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在則漲到了5.5萬(wàn)/平方米。而西安含光門(mén)小戶(hù)型2010年3月5833元/平米購(gòu)入，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格6800元/平方米不到。

網(wǎng)友“雪之凌城”說(shuō)，自己去年8月買(mǎi)入一套深圳福田景田片區(qū)二手兩房，當(dāng)時(shí)價(jià)格為2.2萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在2.9/平米。網(wǎng)友“青蛙sz”則透露，2010年3月購(gòu)入的蘇州新區(qū)輕軌房，2011年最高點(diǎn)漲幅約兩成，目前基本回到原價(jià)。

樓市剛需強(qiáng)勁供需不平衡

分析

“廣州作為一線城市，外來(lái)人口多，人口流量大，剛需強(qiáng)勁”，廣州市番禺金業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理告訴記者，買(mǎi)房人群以剛性需求為主，純投資行為較少。同時(shí)，小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售狀況較好。他認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)大幅上漲，根本原因在于市場(chǎng)供需不平衡。

潘婉霞表示，廣州房?jī)r(jià)上漲的原因還包括政策影響。4月22日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管的通知》，要求住宅預(yù)售價(jià)格需網(wǎng)上申報(bào)。受政府宏觀調(diào)控影響，樓市發(fā)盤(pán)量減少，從而導(dǎo)致供不應(yīng)求。此外，潘婉霞認(rèn)為，目前投資渠道不多，房地產(chǎn)投資仍然是投資的主要渠道，這也會(huì)造成廣州房?jī)r(jià)上漲。

黃韜認(rèn)為，廣州樓市之所以漲幅過(guò)快，還與地王頻出有關(guān)。地王出現(xiàn)高出市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致周邊樓盤(pán)價(jià)格上漲。此外，人民幣貶值，購(gòu)買(mǎi)力下降也是導(dǎo)致樓價(jià)上升的因素之一。

“在一、二線城市為主的市場(chǎng)，大中型房企與大型品牌房企的市場(chǎng)占有率增加，無(wú)論是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的樓盤(pán)個(gè)數(shù)還是所在區(qū)域面積，所占比率均有提高，而他們開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)售價(jià)往往比中小房企開(kāi)發(fā)的同類(lèi)別產(chǎn)品要高，這就拉高了一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)均價(jià)。”房地產(chǎn)和金融投資專(zhuān)家陳真誠(chéng)說(shuō)。

陳真誠(chéng)認(rèn)為，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，中小房企為了能參與競(jìng)爭(zhēng)，紛紛效仿大中房企開(kāi)發(fā)較高檔次、高定價(jià)的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的高定價(jià)會(huì)拉高該區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)均價(jià)。而與此同時(shí)，上半年上市的樓盤(pán)不少是近幾年土地高熱期房企所拿地塊，有些甚至是當(dāng)年的“地王”，消耗土地的價(jià)格上漲，也會(huì)以成本方式助推房?jī)r(jià)上漲。

“持續(xù)調(diào)控下開(kāi)發(fā)貸款利息上浮，再加上持續(xù)通貨膨脹，使得房企融資總成本提高。”陳真誠(chéng)說(shuō)，尤其一些中小房企從民間融資渠道高息融資，融資成本以及財(cái)務(wù)管理成本上漲，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。而近幾年持續(xù)通貨膨脹，導(dǎo)致房企開(kāi)發(fā)樓盤(pán)所采購(gòu)的建材、建筑施工、設(shè)備、服務(wù)以及內(nèi)部管理成本、人力工資等采購(gòu)成本上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

趨勢(shì)

下半年房?jī)r(jià)漲幅或放緩

業(yè)內(nèi)人士指出，針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，中央及地方政府并未因此而再次出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。不久前召開(kāi)的政治局會(huì)議曾提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這表明樓市調(diào)控的總目標(biāo)不變，但會(huì)議并未提及樓市調(diào)控。

對(duì)此，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧，這和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。因此，只要下半年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。

“一些買(mǎi)房者甚至掌握了一調(diào)控就買(mǎi)房的‘規(guī)律’，這是不信任政府樓市調(diào)控的表現(xiàn)。”對(duì)于剛召開(kāi)的政治局會(huì)議，黃韜表示，不提樓市調(diào)控是政府實(shí)行溫和經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。政府知道樓市存在的問(wèn)題，但現(xiàn)在主要著手發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)市場(chǎng)層面趨勢(shì)來(lái)看，今年下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，房?jī)r(jià)增幅或放緩。但總體來(lái)看，由于下半年大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)合理性，這些城市在當(dāng)前還不會(huì)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的“以?xún)r(jià)換量”的“降價(jià)潮”。

但是張宏偉也指出，不排除個(gè)別房企由于經(jīng)營(yíng)不善資金面的問(wèn)題或今年上半年在土地市場(chǎng)用力過(guò)猛，投入資金過(guò)多，周轉(zhuǎn)不開(kāi)而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。潘婉霞則透露，廣州房?jī)r(jià)在過(guò)去幾個(gè)月連續(xù)上漲幅度太大，現(xiàn)行樓市價(jià)格超越了三到四成客戶(hù)的價(jià)格承受力范圍，“這在一定程度上會(huì)抑制需求，減緩下半年房?jī)r(jià)的上漲幅度”。

一線城市與中心城區(qū)房產(chǎn)是首選

建議

盡管房?jī)r(jià)已進(jìn)入高位，但在目前投資渠道較為狹窄、樓市上漲的情況下，不少專(zhuān)家認(rèn)為，房產(chǎn)仍為不錯(cuò)的投資選擇，買(mǎi)房依舊是“越早越好”。

“樓市相對(duì)穩(wěn)定，即使在漲速較慢的兩年前，房?jī)r(jià)漲幅也可達(dá)到8%-10%，今年上半年房?jī)r(jià)上漲6%”，張宏偉說(shuō)，“房地產(chǎn)保值是肯定的，就增值來(lái)講，有的城市一年收益率可達(dá)15%以上。”

張宏偉建議，房產(chǎn)投資首選一線城市。其次可考慮二線城市的核心區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域人口流量大，價(jià)格高，投資風(fēng)險(xiǎn)最小，升值空間最大。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力較弱的首次置業(yè)者，張宏偉建議，選擇交通方便、地鐵沿線地區(qū)，這里房?jī)r(jià)與市中心相比較為便宜，綜合性?xún)r(jià)比高。

潘婉霞也表示，股市和黃金實(shí)用性小，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)既可使用又能保值增值，比較保險(xiǎn)，是一種較為理想的投資渠道。對(duì)于純投資客，潘婉霞認(rèn)為，可選擇升值幅度大、出租回報(bào)高以及地段好的樓房。就廣州而言，越秀區(qū)、珠江新城升值潛力最大。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的改善型買(mǎi)家，廣州市番禺金業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理認(rèn)為，改善型買(mǎi)家可能由于家里人口增多或是原先居住地偏遠(yuǎn)而考慮入手房產(chǎn)，建議選擇市區(qū)，這里交通醫(yī)療較為方便。其次，可選擇學(xué)校附近，方便兒女接受教育。最后，他建議選擇品牌開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理有保障。

不過(guò)，也有專(zhuān)家指出當(dāng)下房?jī)r(jià)已處高位，投資因更審慎。陳真誠(chéng)就認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)泡沫普遍存在、房地產(chǎn)市場(chǎng)不明朗的情況下，對(duì)于房地產(chǎn)投資應(yīng)謹(jǐn)慎。

黃韜則表示，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)屬于高位投資，賺錢(qián)會(huì)相對(duì)較少。同時(shí)，樓市可能會(huì)在小階段內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)，有些樓盤(pán)會(huì)保值增值，但也有些樓盤(pán)將來(lái)會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。“房產(chǎn)投資不要貪圖便宜，要看好地段、規(guī)劃和供應(yīng)量。此外，選擇品牌房企升值空間較大。”