伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，房企的資金“饑渴癥”日漸明顯。作為房地產(chǎn)公司重要融資渠道之一的房地產(chǎn)信托，也在2017年上半年迎來爆發(fā)期，募資數(shù)量和規(guī)模持續(xù)高企。

業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)殂y行資金直接流入房地產(chǎn)領(lǐng)域受限，房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)把融資的主渠道聚焦至信托公司，而部分信托公司基于逐利及做大業(yè)務(wù)規(guī)模的沖動(dòng)，也“開足馬力”開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。預(yù)計(jì)下半年流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金將趨于平緩，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式減少。不過，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽視，

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)強(qiáng)勢復(fù)蘇

用“坐過山車”來形容2016年下半年以來的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，并不為過。2016年下半年開始不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一度令房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)迅速降溫，在2016年11月份，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)信托“零募集”的情形。

然而，2017年上半年，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“吸金王”的角色重新滿血復(fù)活。由于其他融資渠道不斷收緊，信托再次成為“輸血”房企的重要渠道。

來自用益信托的在線統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月末，今年上半年成立的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品達(dá)435個(gè)，募集資金1163.71億元，同比增加35.51%。而從發(fā)行市場來看，今年上半年共發(fā)行540個(gè)房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募資總金額1775.62億元，在資金規(guī)模上比去年前6個(gè)月大幅增長59.67%。

來自中國信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，同樣證明了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的復(fù)蘇。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年一季度信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模為1.58萬億元，占比為8.43%。與2016年一季度的1.29萬億元相比，增長22.48%，與2016年四季度的1.43萬億元相比，增長10.49%。

事實(shí)上，近期的集合信托市場上，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量一直居高不下。以6月26日至7月2日這一周為例，雖然信托的整體發(fā)行規(guī)模未能延續(xù)此前反彈的勢頭，但是房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模仍高企，募集資金規(guī)模達(dá)44.32億元，在各大領(lǐng)域的投向中占據(jù)首位。而此前一周的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模在各大領(lǐng)域的投向中同樣占據(jù)首位。這一方面顯示了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的火爆，另一方面也證實(shí)了房地產(chǎn)企業(yè)“求資若渴”。

“今年以來相關(guān)政策不斷出臺(tái)，房企的融資渠道持續(xù)收緊，尤其是銀行開發(fā)貸的大量抽離，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金頭寸緊張，開發(fā)商將融資主渠道再次聚焦于信托領(lǐng)域。”中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長邢成告訴記者。

他指出，作為信托公司的傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一直占據(jù)主流業(yè)務(wù)的地位，而且在銀行資金和房企發(fā)債等融資渠道收緊后，信托資金應(yīng)用的靈活性優(yōu)勢漸顯，加上房企較高的利潤率能覆蓋信托資金的成本，故而房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)重新火爆。

逐利沖動(dòng)面臨政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“嗷嗷待哺”，信托公司的逐利沖動(dòng)正在釋放。據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)，今年上半年以來，共有47家信托公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，占到信托公司總數(shù)的69.12%。其中，四川（樓盤）信托、愛建信托、中建投信托、大業(yè)信托、山東信托、浙金信托和紫金信托開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的數(shù)量相對(duì)較多，位居行業(yè)前列。

“今年上半年信托公司主動(dòng)管理類的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長確實(shí)較多，尤其是在房企的主流融資渠道被收緊后，房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)可謂明顯。”某信托公司高管告訴記者。他同時(shí)透露，目前銀行的自有資金和理財(cái)資金都無法通過通道的形式投放至信托領(lǐng)域，因此，當(dāng)前合規(guī)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目均是以信托公司主動(dòng)管理的產(chǎn)品出現(xiàn)，然后由銀行進(jìn)行代銷。這意味著，就某種程度而言，當(dāng)前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金來源，大頭還是以銀行為主。

而另一位信托業(yè)內(nèi)人士指出：“此前各地的監(jiān)管尺度有所不一，以上海（樓盤）地區(qū)為例，監(jiān)管嚴(yán)格要求信托公司要執(zhí)行“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，不允許給房企拿地項(xiàng)目融資。但部分地區(qū)此前的要求沒有這么嚴(yán)格，因此存在部分“漏網(wǎng)之魚”。”

他透露，雖然今年5月份以來，監(jiān)管層將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列為重點(diǎn)檢查對(duì)象，并重申嚴(yán)禁“假股真?zhèn)?rdquo;的地產(chǎn)項(xiàng)目投資，但是從實(shí)際情況來看，部分信托公司或仍通過股加債等產(chǎn)品形式，用相對(duì)隱蔽的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)為房企拿地融資。

至于下半年房地產(chǎn)信托的走向，前述信托公司高管和邢成均認(rèn)為，在現(xiàn)有調(diào)控格局下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模在下半年或繼續(xù)增長，而且其在信托業(yè)務(wù)規(guī)模中的占比也同樣可能增長，但流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金將趨于平緩，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)出現(xiàn)“急剎車”的可能性較小。

華融信托研究員袁吉偉則認(rèn)為，當(dāng)前雖然仍存在銀行系統(tǒng)資金流入房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的情況，但是部分大的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于信托業(yè)務(wù)已趨于謹(jǐn)慎。他指出，下半年機(jī)構(gòu)端流入房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的資金或有減少可能，更多的資金將來源于個(gè)人投資者。同時(shí)，信托公司對(duì)待房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度也有分化，部分信托公司基于風(fēng)控的考量，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)并不熱衷。他建議，部分開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相對(duì)激進(jìn)的公司注意把控風(fēng)險(xiǎn)。

邢成也提醒，房地產(chǎn)信托領(lǐng)域仍存在政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。他說：“如果限購限貸政策和房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策進(jìn)一步升級(jí)，則房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)都會(huì)直接受到影響。如果銀根緊縮，需求萎縮，有些房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，有些開發(fā)項(xiàng)目就會(huì)成為爛尾樓，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)就可能爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。”