近日，筆者一位朋友吐槽，放租的房子自端午節(jié)空置至今，降價(jià)以后依然無人問津。筆者好奇，深圳80%的人租房住，以低于片區(qū)租金的價(jià)格也難租出去嗎？向樓下中介打聽，中介小哥苦笑道，現(xiàn)在租客都嫌租金太高，要不轉(zhuǎn)向原特區(qū)外租房，要不就選擇合租。像筆者朋友這類三房大物業(yè)，除非自降租金1/3，或委托給鏈家等長租公司，接受按間出租，否則會(huì)一直空置下去。
如果按間出租，三間房住了三戶人家，房子會(huì)被“糟蹋”成什么樣呢？朋友說什么也不答應(yīng)。于是，朋友那總價(jià)高達(dá)1200萬的三房豪宅只能繼續(xù)空置了。問題是，即便按片區(qū)同類房屋的租金算（1.2萬元/月），朋友房子的租金回報(bào)率也只有可憐的1.2%。還不足一年期存款利率（1.5%）高，而現(xiàn)在“寶寶類”理財(cái)?shù)哪昊找媛室逊€(wěn)穩(wěn)地站上4%了，為什么還租不出去呢？
中介小哥哀嘆道，別說你這三房大豪宅，就是特區(qū)內(nèi)城中村的兩房，按間來出租比比皆是，現(xiàn)在也很難整套租出去。筆者又到附近的城中村看了一下，太乍舌了，一套一居室的農(nóng)民房，租金一般在1800-2800元左右，而要租一個(gè)兩居室?guī)б粋€(gè)微型客廳的話，要探至3500元以上了。中介小哥說，按間出租一下就讓深圳的租賃房源增加1倍左右，但需求短期變化不大，房租能不跌嗎？
事實(shí)上，讓深圳租賃房供應(yīng)“放量”的，還有兩個(gè)重磅利好。一是地鐵在短短幾年便密布成了網(wǎng)狀圖，且迅速將各個(gè)區(qū)域鏈接起來，目前很多房子都是“地鐵房”了。關(guān)外到關(guān)內(nèi)的通勤距離縮短了一半，租金和通勤綜合考量，住在原關(guān)外性價(jià)比更高，特別是對于月收入只有5000元左右的小白領(lǐng)們。于是，大批租客集體遷離福田和南山等中心區(qū)，搬到了寶安和龍崗。
5月份盡管是“畢業(yè)季”，但租賃市場卻凄凄慘慘、冷冷清清。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳住房租金指數(shù)下跌了0.35%，其中白領(lǐng)們最青睞的福田、南山、羅湖分別下跌了1.04%、0.77%、1.56%，而寶安和龍崗則分別上漲了1.48%和0.55%。另一個(gè)讓租賃房源“放量”的因素就是長租公寓。似乎在一夜之間，深圳就誕生了200多家長租公寓公司。
就在春節(jié)后不久，筆者調(diào)研過一些品牌長租公寓，結(jié)論是長租公寓推高租金。因?yàn)樗鼈兌疾扇?ldquo;整租-包裝-分租”的模式，將農(nóng)民房、舊村屋整租過來，然后粉刷、配置基本生活設(shè)施和物業(yè)管理，以品牌信譽(yù)加煥然一新的室內(nèi)環(huán)境，提高租金獲得溢價(jià)和盈利。但是，近期筆者卻發(fā)現(xiàn)，長租公寓增加和盤活了深圳租賃市場的供應(yīng)。特別是，他們適應(yīng)租賃市場需求，無一例外地將轉(zhuǎn)租過來的房子“打隔斷”、推出“N+1”（出租客廳），增加房屋可承載租客數(shù)量。
而且，商品房租金太貴了，嗅覺敏銳的長租公寓見縫插針，農(nóng)民房和廠房是洼地，也是盈利增長點(diǎn)。于是，長租公寓紛紛進(jìn)軍城中村和工業(yè)廠房，這些都是統(tǒng)計(jì)覆蓋不到的。農(nóng)民房占深圳房源供應(yīng)51%的份額，大概有2億平米。深圳還有大大小小1000多個(gè)工業(yè)區(qū)，僅配套宿舍就有近7000萬平米。試想，只要將其中的1%釋放出來，那都是數(shù)量級的增長，租金很難撐得住。
另外，過去小白領(lǐng)們之所以寧愿多掏點(diǎn)租金，也更傾向于住在特區(qū)內(nèi)，那是因?yàn)樘貐^(qū)內(nèi)交通、購物、娛樂休閑、上班等綜合優(yōu)勢突出?，F(xiàn)在，交通優(yōu)勢明顯褪去，而網(wǎng)約車、共享單車等大發(fā)展，遠(yuǎn)距離通勤效率會(huì)越來越高。目前，網(wǎng)購和物流早已覆蓋深圳寸土寸金的每一個(gè)角落，甚至是特區(qū)外的城中村。就連白領(lǐng)必配的咖啡店也遍地都是，甚至可以快捷地送到你家里。
長遠(yuǎn)看，特大城市房租還得下降，因?yàn)楣?yīng)“放量”的口子還很多。比如未來5年，深圳和北京分別要建40萬套、50萬套保障房，今年廣州推出1.2萬套公租房，這將分流很大一部分需求，特別是租賃剛性的低收入者。同時(shí)，人均住房面積已達(dá)35平米，邊際空間需求下降，很多供應(yīng)要投入租賃，包括資產(chǎn)配置需求，但居民收入已下降，反映實(shí)際需求的租金或拐點(diǎn)性下跌。
（作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心）
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