早期的購房人由于資金有限,不少人買的房子戶型偏小,隨著收入的增加,老人、孩子的到來,讓換房的需求變得迫切,現(xiàn)在是換房的時(shí)機(jī)嗎?換房需要注意哪些問題?融360房貸君(fangdai123)認(rèn)為,決定是否換房,要從以下幾個(gè)方面考慮。
1 、了解政策
買房前首先要了解當(dāng)?shù)氐恼?包括貸款政策、首套房、二套房認(rèn)定政策,因?yàn)椴煌鞘姓哂胁町?在執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的城市,即使賣掉第一套房子,再買房也算二套,首付、利率都要按照二套房的政策執(zhí)行,比如北京首套房的貸款首付為35%,二套房普通住宅首付為60%,非普通住宅首付為80%。
以目前北京的房價(jià)和政策,五環(huán)內(nèi)的多數(shù)房子都能算非普通住宅了,換房族要承擔(dān)80%的首付,一套500萬的房子,光首付就要400萬,縱然是賣掉第一套房,也要承擔(dān)一百多萬的貸款,而且如果第一套房子還有沒還清的貸款,得先把貸款還了才能賣房子,得留出提前還貸款的資金,對于一般家庭來說壓力著實(shí)不小。所以換房前先要了解政策,不然之后做什么可能都是徒勞的。
2、摸清二手房市場價(jià)格行情
換房族,手里已經(jīng)有一套房子,換房的話選擇配套成熟二手房的情況居多,房價(jià)決定了你的支付能力,成交時(shí)間決定了房子的變現(xiàn)效率。因此,摸清二手房房價(jià)行情,重點(diǎn)了解二手房掛牌價(jià)走勢,二手房掛牌到成交所需時(shí)間顯得很有必要。在確定了房價(jià)后進(jìn)而可以篩選出能接受的購房范圍,接下來就是尋找房源,實(shí)地看房,只有這樣才能更加深入的了解交易市場的真實(shí)情況,看中了一套房就意味著你要跟它的主人產(chǎn)生交集,一涉及到人的層面,問題也許就復(fù)雜的多了。
賣方市場的時(shí)候,房主可以坐地漲價(jià),交了定金也能照樣反悔,把房子賣給出價(jià)更高的買家;買方市場則相反,中介門店看房的人寥寥無幾,房價(jià)也有議價(jià)的空間,就連中介費(fèi)也有可能打折,房價(jià)出現(xiàn)了微跌也是正常的,橫盤的走勢還是比較利于一些換房族出手的。
3、賣房、買房之間的資金、時(shí)間成本差
除了政策、房價(jià),最需要考慮的是成本問題,包括賣房買房資金差價(jià)、成交時(shí)間間隔。資金差價(jià)意味著賣掉房子后你將再多付多少錢、貸多少款;時(shí)間成本的話,間隔時(shí)間長,不確定性更強(qiáng),萬一你這邊剛賣了房子,那邊卻不賣了,亦或是買你房子的人需要貸款,你要等他的貸款下來后才能交那邊房子的首付,這些時(shí)間都要考慮進(jìn)去,間隔越短越好。
不少換房人都有一個(gè)心態(tài),就是急于換房但又擔(dān)心選錯(cuò)時(shí)機(jī),對于二手房換二手房,除了個(gè)別學(xué)區(qū)房,兩套房子一般都處在同樣的漲跌區(qū)間內(nèi),所以不必對降價(jià)趨勢考慮太多,而且市場降溫時(shí),大戶型降價(jià)空間相對大一些,比較容易挑到好戶型,賣出舊房后要盡快買入。
另外,在簽訂買賣合同的時(shí)候,最好明確無法按時(shí)交房、貸款時(shí)的違約責(zé)任等,今年銀行貸款收緊,放款速度慢了很多,賣房加買房周期加一起至少四五個(gè)月,中途很難保證不出問題,保險(xiǎn)起見還是把一些細(xì)節(jié)寫到合同里。買房最重要的是以自己的需求為準(zhǔn),不要過分在意時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
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