“要堅(jiān)持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”6月26日，全國政協(xié)十二屆常委會(huì)第二十一次會(huì)議開幕，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理張高麗對房地產(chǎn)供給側(cè)作出這樣的戰(zhàn)略部署。
而在6月23日，銀監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清在對農(nóng)業(yè)銀行總行調(diào)研座談會(huì)上曾強(qiáng)調(diào)，落實(shí)差別化住房信貸政策，堅(jiān)決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場泡沫。
中央高層對于樓市調(diào)控的部署并不矛盾，這說明當(dāng)前樓市呈現(xiàn)部分區(qū)域房價(jià)過快增長、泡沫累積，但同時(shí)房地產(chǎn)庫存量依然偏大的雙重難題。當(dāng)前及今后一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策控房價(jià)與去庫存將雙軌并行。
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場最主要矛盾到底是去庫存，還是抑泡沫，恐怕都不準(zhǔn)確。中國房地產(chǎn)市場最大的特征就是‘東邊日出西邊雨’。‘東邊日出’，就是指房價(jià)漲得很快；‘西邊雨’就是庫存很高。一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求與三四線城市庫存高形成鮮明對比，必須差別化調(diào)控。”住建部住房改革專家委員會(huì)副主任委員顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。
熱點(diǎn)城市抑泡沫 房貸一再收緊
對于一二線熱點(diǎn)城市甚至部分樓市過熱的三線城市，降房價(jià)、抑泡沫仍是樓市調(diào)控的主基調(diào)。而收緊房貸，效果最為直接。
近期許多城市的個(gè)人住房貸款利率均有不同程度的上漲。例如，北京市的部分商業(yè)銀行從年初首套房貸利率的8.5折，到現(xiàn)在的1.1倍，房貸利率瘋漲了近30%。廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%～20%；福州地區(qū)部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中上浮比例高的達(dá)到10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍；成都部分銀行的首套房貸款利率從最早的75折到8折、85折、9折、基準(zhǔn)，房貸利率一路上漲。
根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，全國5月二套房平均利率為5.4%，較上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。
不過，相比提高房貸利率，總量控制方式對需求的抑制更為直接。
央行營管部主任周學(xué)東近日撰文指出，從2017年1月開始，央行營管部在MPA評估中進(jìn)一步突出信貸政策導(dǎo)向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個(gè)人購房貸款增長這一因子，對北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個(gè)人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右的合理水平。
周學(xué)東表示，隨著“3•17”新政及后續(xù)調(diào)控措施的實(shí)施，預(yù)計(jì)今年第二季度這一比重還會(huì)繼續(xù)回落，全年控制在25%左右的目標(biāo)完全可以實(shí)現(xiàn)。這也為抑制投機(jī)炒房、控制房價(jià)過快上漲創(chuàng)造了穩(wěn)健中性的貨幣環(huán)境。預(yù)計(jì)全年北京地區(qū)個(gè)人購房貸款新增額將比上年減少1000億元。
“自去年四季度以來，個(gè)人按揭貸款處在不斷收緊當(dāng)中。雖然沒有官方統(tǒng)一的規(guī)定，但實(shí)際上各地存在不同做法，如房貸額度環(huán)比不增、新增涉房貸款不超過新增貸款總額的30%、全年房貸新增額比去年減少多少等等，都是從總量控制目標(biāo)上對金融供給的削減。”交通銀行總行高級研究員夏丹對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
“控制總量的方式，使得審批周期拉長，放款速度變慢，額度大幅壓降甚至不放款，直接制約了房屋交易，降低了貸款人申請按揭的積極性。”夏丹表示。
而從6月23日銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清關(guān)于“實(shí)行差異化信貸政策，堅(jiān)決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場泡沫”的表述來看，下半年整體房貸政策還將繼續(xù)收緊。
庫存積壓在三四線城市 尤其商業(yè)地產(chǎn)庫存量龐大
一方面要抑制房價(jià)上漲過快城市可能積壓的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，則是廣大三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，即便是熱點(diǎn)城市，庫存量依然龐大。這看似矛盾的根源則是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問題。
張高麗強(qiáng)調(diào)，今年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化之年，要堅(jiān)持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
我國的房地產(chǎn)庫存到底還有多少？
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年5月末，我國商品房待售面積為66018萬平方米，同比減少8.5%。住宅待售36475萬平方米，下降17.8%。而2016年全年，我國房地產(chǎn)總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。
“從數(shù)據(jù)上來說，庫存量依然很大。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，去庫存任務(wù)依然艱巨。”顧云昌認(rèn)為。
而統(tǒng)計(jì)局給出的庫存，僅是待售面積（竣工一年后沒有賣掉的房子面積），并不包括已開工未竣工的未銷售期房和待建面積等。
相比住宅，更嚴(yán)重的去庫存壓力在商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月末，全國辦公樓待售面積高達(dá)3706萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15921萬平方米。而2016年底，商業(yè)地產(chǎn)的整體庫存增加了一成左右。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報(bào)》顯示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量大，市場以庫存去化為主。而且，庫存分化頗為顯著，一線城市庫存較低，但二、三線城市的壓力不小，例如一些住宅供應(yīng)較為緊缺的城市如武漢、蘇州等，其商業(yè)地產(chǎn)卻面臨較大去化壓力。
據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計(jì)算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米寫字樓庫存，按照往年去化速度，全部消化完至少還需4年至6年。與此同時(shí)，未來5年至6年，還將新增約1000萬平方米的商業(yè)體量。
顧云昌指出，商改住，或改成其他用途房地產(chǎn)，仍是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去庫存的主要出路。當(dāng)然，一些已經(jīng)批復(fù)的項(xiàng)目能否改變項(xiàng)目性質(zhì)，新建成項(xiàng)目如何通過各種途徑來消化，都是庫存大的地方應(yīng)該去做的。
“降杠桿、緊房貸過程中，有利于抑泡沫，但必然不利于去庫存。如何實(shí)行差別化信貸政策，在庫存大的地方，適當(dāng)降低首付比例，以有別于大城市的調(diào)控，是需要考慮的。”顧云昌表示。
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