近日，多家媒體報道了北京房價下跌的消息。來自國家統(tǒng)計局5月的統(tǒng)計也顯示，北京5月份新房價格跟4月持平，二手房出現(xiàn)了顯著下跌。
今天出版的“北京日報”則報道說：北京的二手房價格5月份整體跌幅達0.9%。其中，小戶型跌幅最為明顯，達到1%；其次是中戶型，達到0.8%；大戶型跌幅相對較小，下跌了0.6%。
至于被稱為“天下奇觀”的北京學位房，更是出現(xiàn)了動輒一套下跌過百萬的現(xiàn)象。
看來，北京的房價真的是下跌了。從春節(jié)后開始第二輪調(diào)控，到5月二手房全面下跌，只有了短短兩三個月時間。那么，北京樓市調(diào)控成功的關鍵是什么？對其他城市有借鑒價值嗎？
第一，大規(guī)模調(diào)整北京城市規(guī)劃，大規(guī)模增加未來建成區(qū)面積，全面改變北京樓市的預期，是這次調(diào)控獲得成功的關鍵。
北京從去年9月末啟動第一輪調(diào)控，今年春節(jié)后啟動第二輪調(diào)控。之前，效果之所以不顯著，一個重要的原因是：大家對北京樓市的預期是穩(wěn)定的然在過去兩年，北京新增了通州副中心，同時把河北廊坊的北三縣（大廠、香河、三河）納入統(tǒng)一規(guī)劃。對于北京來說，等于一下子增加了4個縣的發(fā)展空間。即便如此，似乎仍然無法攤薄北京旺盛的人氣、財氣。
4月1日，雄安新區(qū)橫空出世，相當于北京在保定又獲得了三個縣的飛地，也就是雄縣、安新縣、容城縣，又被稱為“南三縣”。至此，短短兩年多時間，北京就向外擴張了6到7個縣的面積。
此外，還傳出了東城區(qū)、西城區(qū)合并成為中央政務區(qū)的傳聞。于是，北京的城市規(guī)劃突然之間發(fā)展了巨變，城市空間變大了。再加上“中央政務區(qū)”遲遲未能明確，所以市場觀望氣氛變濃。
所以，這一輪調(diào)控成功的關鍵，是規(guī)劃巨變、潛在土地供應量劇增。于是，北京房價進入價值重估期，或者觀望期。
第二，北京實施了最為嚴格的限購、限貸、限商等政策，以控制房價、控制人口。
春節(jié)之后北京先后出臺了“認房認貸”（所謂“處女貸”）、“離婚貸”、“學區(qū)房”等新政，還對商辦物業(yè)市場進行了史無前例的嚴格管控，基本上讓這個市場進入了冰凍狀態(tài)。這些調(diào)控措施是兩個目的，第一，嚴格限制北京人口增量；第二，嚴格控制房價。
第三，這期間央行收緊了貨幣政策，北京率先啟動了對樓市的“定向加息”，在房貸上加強了額度管理。
中國人民銀行北京營業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示：從2016年12月開始，北京各銀行首套住房貸款實際執(zhí)行的加權平均利率從基準利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房貸平均首付比例從2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%1-5月個人住房貸款實際月度新增額分別為217.7億元、197.6億元、144.2億元、158.9億元、154.1億元。雖然四五月份貸款水平仍然不低，但相比1月到2月，已經(jīng)有了明顯降溫。
通過上述分析我們可以看出：城市規(guī)劃的突然變更，未來建成區(qū)面積的突然大幅增加，對于一個城市的樓市可以帶來巨大影響。說實話，北京今年經(jīng)歷的變化放在其他任何一個城市，都將是難以承受的，會帶來樓市的閃崩。
為什么我一直建議大家到中心城市購房，因為城市級別越高，其規(guī)劃變動就越難，這種變動需要更高層次的政府審定。副省級以上城市的規(guī)劃，如果做較大變動，需要國務院批準。此外，大城市有顯著人口增量，可以支撐新區(qū)發(fā)展。
但如果是中小城市，情況就完全不同。在江蘇和甘肅，曾分別有一個地級市，在城市規(guī)劃上試圖發(fā)生巨變。其中江蘇這個城市，前一任官員把靠近海港、遠離傳統(tǒng)市中心的A地定位為未來發(fā)展重心，引導開發(fā)商、市民進入。到了后一任官員，則廢除了這個規(guī)劃，把靠近傳統(tǒng)市中心的B地定位為發(fā)展重心。最終引發(fā)了很多麻煩，直至有官員落馬。
至于甘肅的那個城市，則是試圖搬遷地級市政府，受到原來城鎮(zhèn)市民的反對，事情也一度影響很大。因為如果政府搬走，當?shù)胤績r和經(jīng)濟就無法維持。
由此可見，城市越小、經(jīng)濟越單一、人口增量越少，就越經(jīng)不起城市規(guī)劃的變更。對于地級和縣級城市來說，這是購房者最大的風險之所在。而開發(fā)商為了暴利，往往引誘當政者改變規(guī)劃，甚至搬遷政府。
此外，嚴格的限購、限貸政策，再加上加息、提高首付等，如果力度足夠猛，肯定可以馴服房價這匹烈馬。
從“北京3個月管住房價”這件事，我們可以得出一個重要結論：在政策面前，房價絕對是聽話的，關鍵看政策力度夠不夠。其次，最能影響房價的是三大因素：城市規(guī)劃、限制性措施和金融政策。
但北京開出的“樓市三劑猛藥”，不是其他城市輕易敢于模仿的。尤其是城市規(guī)劃的劇烈變更，而且采取“突如其來”的方式進行，其他城市不具備這個條件。
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