停擺的商住房

羅峰（化名）陷入深深的糾結(jié)之中。

在上海打拼多年，已經(jīng)拿到戶口的他，4年前在上海嘉定新城金郡買了一套商住房。盡管知道商住房不太合規(guī)，但當(dāng)時(shí)開盤的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格高不可攀，只能退而求其次。

房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，這個(gè)“家”也只是暫時(shí)的，因?yàn)樯套》柯洳涣藨?，而且只?0年產(chǎn)權(quán)，因此，攢足錢置換一套小戶型一直是他的下一個(gè)目標(biāo)。“我的戶口還掛靠在公司的集體戶中，萬(wàn)一以后生了孩子，落戶口還得要大產(chǎn)權(quán)房，因此，置換房對(duì)我而言是剛需。”他對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說。

從香餑餑到燙山芋

誰(shuí)也沒想到，上海的商住房政策來得這么迅猛，讓羅峰猝不及防。今年1月，上海開始整頓“商住房”，并在嘉定、閔行兩個(gè)區(qū)先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作。全市128個(gè)項(xiàng)目暫停銷售，15個(gè)“類住宅”項(xiàng)目（即土地用途為商業(yè)、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項(xiàng)目）整改恢復(fù)商辦用途。

5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。

6月12日，針對(duì)在依法清理整頓商業(yè)辦公項(xiàng)目過程中，部分開發(fā)企業(yè)曲解政策、拖延整改，對(duì)購(gòu)房人要求退房等維權(quán)行為設(shè)置障礙等情況，上海市住建委和相關(guān)部門重申，清理整頓工作的對(duì)象，是違法違規(guī)的商業(yè)辦公項(xiàng)目和相關(guān)開發(fā)企業(yè)。并提出，為進(jìn)一步維護(hù)好購(gòu)房人的正當(dāng)合法權(quán)益，對(duì)已實(shí)際成交并完成銷售合同網(wǎng)上備案，購(gòu)房人要求退房的，支持購(gòu)房人依法維權(quán)，開發(fā)企業(yè)必須積極配合；購(gòu)房人希望繼續(xù)履行合同的，可交付使用，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)。

接下來的這個(gè)周末，各個(gè)“類住宅”項(xiàng)目均有相關(guān)政府和開發(fā)商的工作人員現(xiàn)場(chǎng)答疑，羅峰也去咨詢了一下，得到的答復(fù)是他這樣已經(jīng)入住的存量房可以繼續(xù)居住，一旦要賣，就需要拆除衛(wèi)生間和燃?xì)獾仍O(shè)施，恢復(fù)成商辦性質(zhì)再進(jìn)行交易。

退房還是保房？羅峰拿不定主意，如果退房，他唯一的住處就沒有了，而且極有可能按四年前的價(jià)位退房款。“那么等于我的房子不但沒有增值，甚至還嚴(yán)重縮水了。”但如果繼續(xù)居住，一旦以后需要賣房置換，以如今商住房的惡名，很難找到買家，“豈不是砸在手里？”

“‘6·12’公告只是政府做了一個(gè)表態(tài)，但實(shí)施細(xì)則還沒出來，一切都充滿著變數(shù)。”羅峰憂心忡忡地說。

類住宅也叫商住房，起源于上世紀(jì)90年代的廣東深圳。當(dāng)時(shí)，一批開發(fā)商將爛尾樓包裝成“酒店式公寓”對(duì)外銷售，這種方式很快在全國(guó)一些大城市流行開來。特別是一些城市出臺(tái)限購(gòu)令之后，一些開發(fā)商將原本規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公的樓盤改造、隔斷成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等適合居住設(shè)施的樓盤對(duì)外銷售，因?yàn)椴幌拶?gòu)且價(jià)格相對(duì)純住宅便宜，深受市場(chǎng)青睞。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交套數(shù)為10.9萬(wàn)套，其中3.5萬(wàn)套是以商住房為主的類住宅，類住宅占比超過30％；今年前兩個(gè)月，上海市場(chǎng)總成交套數(shù)為6046套，其中類住宅765套，類住宅占比12.65％。

一位不具姓名的上海房地產(chǎn)研究者告訴《中國(guó)新聞周刊》，長(zhǎng)期以來，上海商住房和純住宅價(jià)格嚴(yán)重倒掛，以他所在大學(xué)附近的房?jī)r(jià)為例，純住宅的價(jià)格幾乎是商住房的兩倍，而在20年前，商業(yè)辦公地產(chǎn)比純住宅價(jià)格高，價(jià)格倒掛的很大一部分原因是土地出讓金的差異，“有些人整棟買下來，改裝成公寓出租，可以迅速收回投資，現(xiàn)金流能夠得到保障。但如果任由開發(fā)商這樣做，都去做商辦，住宅就賣不動(dòng)了。”他說。

“類住宅之所以如此火爆，在一定程度上反映了市場(chǎng)需求。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向《中國(guó)新聞周刊》分析道，從開發(fā)商角度看，寫字樓不太好銷售，而且商業(yè)辦公用地的土地出讓金也比純住宅用地要少一些，價(jià)位也上不去，導(dǎo)致開發(fā)商行為發(fā)生變化。

“他們感覺到市場(chǎng)的需求主要來自住宅需求，政府的規(guī)劃用途和實(shí)際需求存在偏差，從某種角度上看這種變化是對(duì)規(guī)劃中出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問題的糾偏。”顧云昌說。而從市場(chǎng)角度，由于限購(gòu)，很多老百姓買不了純住宅，只能通過商住房來解決住房需求問題。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，商業(yè)辦公項(xiàng)目層高一般為4?5米，可以隔成上下兩層，從而增加使用面積。因此，一些開發(fā)商在項(xiàng)目驗(yàn)收后普遍會(huì)延遲交房，利用這段時(shí)間進(jìn)行裝修，接通燃?xì)?、水、電等，使房屋適應(yīng)居住需求， 針對(duì)這種亂象，2011年，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，規(guī)定從當(dāng)年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。但最終，這一政策由于缺乏有力的處罰措施而流于形式。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”。這一提法被誤讀為商改住的政策依據(jù)，對(duì)市場(chǎng)起到了推波助瀾的作用，也讓一些城市對(duì)商住房的態(tài)度曖昧不明，在監(jiān)管上有所放松，普遍采取一種觀望態(tài)度。

眾矢之的

今年1月，上海首先對(duì)“類住宅”開刀，對(duì)全市商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行清理整頓。4家來自閔行和嘉定的項(xiàng)目因整改不到位而受到行政處罰。

此后，全國(guó)一些其他城市也紛紛對(duì)“類住宅”進(jìn)行限制。2月16日，天津市規(guī)劃局、國(guó)土房管局、建委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于酒店型公寓建設(shè)管理相關(guān)文件失效的通知》，提出天津市將不再新批酒店式公寓項(xiàng)目。

被市場(chǎng)稱為“3·26”新政的北京商住房調(diào)控異常嚴(yán)厲。3月26日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。還要求商辦項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，在建在售商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人；二手商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，買家資格除需滿足住宅限購(gòu)要求，還需全額付款；對(duì)于開發(fā)商也提出了明確的懲罰意見，指出項(xiàng)目建設(shè)單位如有違規(guī)，將被取消在京拿地資格。此外，北京各大商業(yè)銀行還全面暫停了商住房的抵押貸款。

3月30日，廣州提出加強(qiáng)商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購(gòu)買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。

4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/div>