6月3日，“城市向北 智啟未來” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)與地產(chǎn)發(fā)展新方向論道活動(dòng)在泰禾•昌平拾景園營(yíng)銷中心舉辦，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、博士生導(dǎo)師陳淮，為在場(chǎng)觀眾呈現(xiàn)了一場(chǎng)別開生面的地產(chǎn)發(fā)展新方向的思想盛宴。
在論壇現(xiàn)場(chǎng)，陳淮直指，房地產(chǎn)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的影響力和推動(dòng)力。“住房需求同穿衣需求發(fā)展變化一樣，分四個(gè)階段：剛性需求、改善性需求、享受性需求、奢華需求。當(dāng)下，購(gòu)房主力人群已經(jīng)開始由剛需逐步遞進(jìn)至改善性人群，改善性需求逐漸旺盛。”
隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的不斷提高，馬斯洛需求理論告訴我們?nèi)祟愋枨笙耠A梯一樣從低到高，從生理需求到自我實(shí)現(xiàn)需求步步發(fā)展，住宅建筑領(lǐng)域的需求發(fā)展同馬斯洛需求則有異曲同工之妙。
住房領(lǐng)域的馬斯洛需求演變
根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化來研究未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走向一直被視為住房需求評(píng)估的基本方法。我國(guó)在住房改革之初，多數(shù)80后開始準(zhǔn)備成家立業(yè)并集體進(jìn)入買房市場(chǎng)，成為住房剛需的主體，并在2003年前后出現(xiàn)了住房需求的高漲現(xiàn)象。陳淮認(rèn)為，“當(dāng)下，隨著二胎政策、戶籍政策、購(gòu)房調(diào)控等影響，中國(guó)住房市場(chǎng)需求也逐漸由剛性需求演變成為多元、多層和多樣的持續(xù)遞進(jìn)的改善性需求。”
馬斯洛理論將需求分為生理需求、安全需求、情感和歸屬需求、尊重需求以及自我實(shí)現(xiàn)需求五個(gè)階段。而住房需求演變同馬斯洛需求發(fā)展有異曲同工之妙，陳淮將人對(duì)住房的需求變化歸納為四個(gè)階段，“首先肯定是基本的住房需求，必須滿足讓人類免于風(fēng)吹雨淋的剛性需求。”
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入，居民收入水平和生活水平要求不斷提高，對(duì)于住房需求也從基本住房需求轉(zhuǎn)變到改善性需求，陳淮表示，購(gòu)買的房屋在滿足家庭成員住房基本需求之后，還需要增加更多的親戚朋友來訪后的住房空間等。 “第三，中國(guó)除了60%以上的家庭有改善性住房需求外，仍然存在20%-30%的家庭有享受性住房需求，比如增加家庭影院、健身等娛樂空間；最后，奢華性需求在中國(guó)占比則相對(duì)較少，滿足奢華性需求的住宅除了本身定價(jià)較高外，內(nèi)在裝飾更強(qiáng)調(diào)極致奢華。”
此外，除了市場(chǎng)住宅需求變化外，陳淮還指出，投資需求也是當(dāng)今影響住宅建筑發(fā)展的重要一環(huán)。“在所有的投資資產(chǎn)類型中，城市固定資產(chǎn)受技術(shù)損耗程度最低，所以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)是最安全的邊界資產(chǎn)。”
各年齡階段購(gòu)房需求差異化
陳淮從市場(chǎng)角度充分分析了住宅的市場(chǎng)需求演變，而單個(gè)個(gè)體在不同年齡階段的住宅需求也呈現(xiàn)差異化發(fā)展。
陳淮將人生購(gòu)買住宅需求變化分為五個(gè)階段，“25到35歲買房，離職場(chǎng)越近越好；35歲到40歲買房，要離優(yōu)質(zhì)的教育資源近；45歲到55歲買房，離父母越近越好；55歲到65歲要離優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源近一些，65歲以上不用考慮八寶山遠(yuǎn)近，因?yàn)槟闶菃纬獭?rdquo;陳淮最后一句幽默風(fēng)趣的話語引來現(xiàn)場(chǎng)陣陣掌聲。事實(shí)上，65歲以后購(gòu)房基本考慮的是選擇一個(gè)風(fēng)景秀麗的養(yǎng)老居所。
此次活動(dòng)的主辦方——泰禾•昌平拾景園致力于打造新中式人居的典范，已吸引了眾多改善性置業(yè)人群的關(guān)注。作為京北“科技創(chuàng)新中心”與“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”雙重規(guī)劃中的高品質(zhì)人文居所，其外擁山長(zhǎng)水闊，內(nèi)俯一園十景，八大人居科技系統(tǒng)、新中式庭院及墅內(nèi)空間全成品交付更讓高凈值人群紛紛將眼光聚焦于此。相信未來泰禾•昌平拾景園將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)極富人文底蘊(yùn)的典范之作，也將成為改善性需求的理想之選。
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