近兩年不斷提速的棚改貨幣化安置工作，在解決困難群眾的住房問題同時，也極大緩解了三四線城市樓市去庫存難題。一些券商研究機(jī)構(gòu)稱，棚改貨幣化已成為三四線城市地產(chǎn)銷售的“功臣”。
在2015年-2017年三年完成棚改1800萬套的基礎(chǔ)上，5月24日國務(wù)院常務(wù)會議決定，2018年-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。
住建部副部長陸克華5月26日在國新辦吹風(fēng)會上說， 棚戶區(qū)改造帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市和縣城，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，有力促進(jìn)了商品住房去庫存。
三四線城市樓市熱銷
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～4月份，東部地區(qū)商品房銷售面積19259萬平方米，同比增長9.3%;中部地區(qū)商品房銷售面積10218萬平方米，增長18.9%;西部地區(qū)商品房銷售面積10613萬平方米，增長25.1%;東北地區(qū)商品房銷售面積1565萬平方米，增長19.6%。
我國樓市一二線城市大多分布在東部地區(qū)，從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，中西部地區(qū)今年的房地產(chǎn)銷售狀況要明顯好于東部地區(qū)。這也從側(cè)面說明，在一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨緊的背景下，包括三四線城市在內(nèi)的非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)樓市銷售開始活躍，逐漸成為拉動房地產(chǎn)市場的主力。
我國近年大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造之際，正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線銷售火爆的同時，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。這種背景下，在三四線城市將棚改更多通過貨幣化安置逐漸成為去庫存的一種策略。
官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。因存在成本過高問題，我國一二線城市推進(jìn)棚改貨幣化的力度較小，而三四線城市成為棚改貨幣化的主要地區(qū)。
一些市場研究機(jī)構(gòu)也開始關(guān)注棚改貨幣化對三四線城市房地產(chǎn)市場的影響。
華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國2005年開始就開始在遼寧實(shí)施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時棚改資金都是地方政府來出，另外有一部分社會資金去承擔(dān)。以前基本上都是實(shí)物安置，拆一套還一套模式，對政府來講成本非常高?，F(xiàn)在模式變成貨幣化安置，拆一套房子，政府以貨幣的形式補(bǔ)貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨幣去買商品房。之前棚改實(shí)物安置和商品房是兩個體系，互相沒有交集。在貨幣化安置之后，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后直接購房去庫存，對政府來講貨幣化安置變成一個去庫存的利器。
海通證券宏觀姜超、于博5月初發(fā)表文章《棚改貨幣化安置：地產(chǎn)銷售的幕后功臣》稱，2017年以來，不同線級城市的地產(chǎn)銷量出現(xiàn)明顯分化。一季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點(diǎn)40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%，而非重點(diǎn)城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達(dá)29.0%。
“本輪三四線地產(chǎn)熱銷，從范圍和時間上，很難僅用需求外溢或人口回流來解釋，應(yīng)該有別的更重要的因素，對三四線地產(chǎn)需求形成支撐。我們認(rèn)為，三四線地產(chǎn)超預(yù)期熱銷，應(yīng)與20115年以來的棚改三年計(jì)劃有關(guān)，尤其是其中的棚改貨幣化安置。”上文稱。
華創(chuàng)證券宏觀研究部門5月25日也發(fā)布報告認(rèn)為，自2016年一季度棚改貨幣化安置持續(xù)去庫存開始，三四線城市的房地產(chǎn)庫存已經(jīng)從高位30個月逐步下降到合理區(qū)間，甚至部分三線城市已經(jīng)進(jìn)入到12個月以內(nèi)，而在此類城市的供需進(jìn)入到合理區(qū)間、甚至是漲價區(qū)間之后，同時又在購房政策又相對優(yōu)惠的背景下，逐步推動住宅需求的進(jìn)一步釋放。
“棚改貨幣化安置是本輪三四線樓市持續(xù)熱銷的核心驅(qū)動力，國家通過棚改貨幣化安置實(shí)現(xiàn)了對三四線城市貨幣定向?qū)捤?，從而也就解釋了本輪三四線樓市熱銷的普遍性、與二線城市的同步性以及持續(xù)超1年的持續(xù)性等獨(dú)特現(xiàn)象;同時，由于棚改貨幣化安置實(shí)可同時有效地去庫存并拉動GDP，因而在中央繼續(xù)倡導(dǎo)去庫存及地方政府經(jīng)濟(jì)拉動增長的推動之下，預(yù)計(jì)今年三四線棚改貨幣化安置仍將快速推進(jìn)，由此推動三四線樓市持續(xù)向好。”華創(chuàng)證券稱。
地方政府：不能盲目搞造成房價上漲
從統(tǒng)計(jì)上看，我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。從今年的一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。
住建部部長陳政高在今年全國兩會上表示，“貨幣化有這么多好處，受到了普遍歡迎。2016年貨幣化安置比例已經(jīng)達(dá)到48.5%。今年我們要在三線四線城市也包括縣城進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置。”
吉林省去年棚戶區(qū)改造開工13.29萬套，其中貨幣化安置7.14萬套，占開工量的53.7%。截至2016年底，吉林省商品住房庫存面積2930.9萬平方米，比2015年底減少724.3萬平方米，其中通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房5.32萬套、370萬平方米。
吉林省住建廳廳長孫眾志5月12日在吉林省棚戶區(qū)改造推進(jìn)會上表示，2016年，吉林全省棚改貨幣化安置完成7.14萬套，占開工量的53.7%，超額完成目標(biāo)任務(wù)，比2015年提高22個百分點(diǎn)。今年，吉林省要結(jié)合實(shí)際推進(jìn)棚改貨幣化安置工作，全省貨幣化安置比例力爭達(dá)到55%以上。
孫眾志表示，從實(shí)踐來看，貨幣化安置是當(dāng)前推進(jìn)棚戶區(qū)改造、消化存量房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最現(xiàn)實(shí)、最有力的措施辦法。
“據(jù)我們掌握，到2016年底，各地商品房庫存量較大、去化周期36個月以上的有12個市縣;去化周期18至36個月的有11個市縣。對于商品住房庫存量大、市場房源充足的城市和縣城要進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，避免重復(fù)建設(shè)，有條件的市縣貨幣化安置比例要達(dá)到100%;對于商品住房庫存量小、市場房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結(jié)合實(shí)際安排，不能盲目地搞，造成房價過快上漲。”孫眾志稱。
對于未來三年棚改貨幣化工作，華創(chuàng)證券預(yù)計(jì)，政府計(jì)劃在2018-2020年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬套(平均每年500萬套)的棚改計(jì)劃，假設(shè)三年平均貨幣化安置比例為50%-60%，那么對應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250-300萬套，按照每套85平米估算，對應(yīng)每年帶動住宅需求2.1-2.6億平方米。同時，這也將帶動房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
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