今年3月以來(lái)，樓市調(diào)控席卷全國(guó)，據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，已有近60城出臺(tái)超150次調(diào)控政策。
在政策調(diào)控下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，漲勢(shì)暫緩。特別是一線(xiàn)城市，在房屋交易市場(chǎng)不活躍的情況下，房屋租賃價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)下滑。
上海：房租十年首降
上海二手房交易從去年下半年開(kāi)始萎縮。
數(shù)據(jù)顯示，今年1月份跌入低谷，成交僅76.9萬(wàn)平方米。4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環(huán)比下滑20.89%。
成交凍結(jié)，部分業(yè)主開(kāi)始轉(zhuǎn)售為租，一些地區(qū)租賃房源供大于求，帶動(dòng)租金小幅下行。
以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個(gè)月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室最新數(shù)據(jù)顯示，上海房租結(jié)束了該指數(shù)連續(xù)90個(gè)月的上漲行情，從今年1月開(kāi)始延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。
事實(shí)上，今年前5個(gè)月，上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數(shù)月報(bào)顯示，4月中原（上海）租金指數(shù)為238.2點(diǎn)，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價(jià)77.7元/平方米/月。
北京推租賃住房試點(diǎn)
3月中旬，北京“十日九政”（連續(xù)10天內(nèi)九次出臺(tái)樓市調(diào)控政策），樓市調(diào)控以一種“速凍”的方式收到預(yù)期效果。
據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，4月份，北京二手房成交價(jià)下跌6%，結(jié)束了自2015年12月份以來(lái)的持續(xù)上漲，網(wǎng)簽套數(shù)下滑超三成。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，近期上海租賃市場(chǎng)相對(duì)降溫，對(duì)于北京市場(chǎng)有啟發(fā)，“部分二手房交易受到影響，會(huì)轉(zhuǎn)售為租，這樣會(huì)帶來(lái)此類(lèi)市場(chǎng)房源的增多和租金的下調(diào)。購(gòu)房市場(chǎng)降溫以后，租賃市場(chǎng)也會(huì)隨之下調(diào)”。
5月25日，記者從北京市住建委獲悉，北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點(diǎn)項(xiàng)目——海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設(shè)用地建設(shè)的927套租賃住房近日正式面向海淀區(qū)保障房家庭開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)選房、簽約入住工作。
從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體建設(shè)用地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，可供應(yīng)租賃住房1.28萬(wàn)套，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、外來(lái)務(wù)工人員出租，或者由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對(duì)于北京租賃住房的供應(yīng)來(lái)看，包括供地和建設(shè)開(kāi)工，實(shí)際上都有一個(gè)較為明顯的刺激性措施，所以這也會(huì)對(duì)此類(lèi)城市后續(xù)的租賃市場(chǎng)發(fā)展提供較好的條件。
據(jù)記者了解，今后5年，北京市將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)集體建設(shè)用地安排的方式，有利于增加各類(lèi)土地，也意味著北京近郊區(qū)類(lèi)似五環(huán)周邊的土地會(huì)有部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U用房用地。
一線(xiàn)售轉(zhuǎn)租情況增加
上海、北京非個(gè)案，廣州、深圳的租金也在下降。
據(jù)第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算，一線(xiàn)城市租金回報(bào)率已經(jīng)降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個(gè)階段，即租金下跌、房?jī)r(jià)橫盤(pán)以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結(jié)對(duì)租金的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人邢志宏解釋稱(chēng)，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，一線(xiàn)城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。
交通銀行(6.170, 0.04, 0.65%)最近發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，雖然全國(guó)各大熱點(diǎn)城市的樓市連續(xù)“降溫”顯著，但“因地制宜、因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策“高峰”并未完結(jié)，調(diào)控正走向深化。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4個(gè)百分點(diǎn)之間。
成交凍結(jié)下越來(lái)越多的房屋轉(zhuǎn)售為租。中原地產(chǎn)的掛牌數(shù)據(jù)顯示，去年年底至今年年初，在樓市調(diào)控新政加強(qiáng)后，“由售轉(zhuǎn)租”的情況大幅度增加，占據(jù)掛牌量的一成以上。
租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范
鏈家研究院近期發(fā)布報(bào)告指出，2017年，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，僅占房屋交易市場(chǎng)規(guī)模的7%。在發(fā)達(dá)國(guó)家，這一比例一般在30%-50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來(lái)5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年，房屋租賃市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。
值得一提的是，在去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。今年初，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入今年的立法工作計(jì)劃。
5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《意見(jiàn)稿》）公開(kāi)征求意見(jiàn)。
住建部政策研究中心副主任周江坦言，“《意見(jiàn)稿》強(qiáng)調(diào)對(duì)住房租賃出租方和承租方所負(fù)法律責(zé)任和義務(wù)的界定，特別注重對(duì)承租人的保護(hù)。”
在此之前，“租購(gòu)不同權(quán)”導(dǎo)致居民必須買(mǎi)房才能享受城市公共服務(wù)，如辦理居住證等。首都師范大學(xué)政法學(xué)院副教授崔俊杰認(rèn)為，條例搭建了‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’的平臺(tái)，使得房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利。從這方面來(lái)看，將促進(jìn)住房租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)法治化、規(guī)范化。
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