近期，保定出臺了10年限售的政策，頗受關(guān)注。此類政策嚴厲程度甚至超過了熱點一二線城市。但與此同時，我們也注意到部分城市購房政策繼續(xù)趨于寬松。所以，一個清晰的結(jié)論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態(tài)。如何看待此類現(xiàn)象，如何引導各類購房資金的流動，是當前需要解決的問題。

政策調(diào)控呈三步走特征

即便是對于過熱的三四線城市來說，政策收緊的做法也不會一次性到位，而是會采取“三步走”的模式。比如說保定樓市近期持續(xù)加碼，但其實也是遵循了循序漸進的過程。此前幾個月保定執(zhí)行了限購政策，但現(xiàn)在在限購政策的基礎(chǔ)上又增加了限售版本。此類政策較好地吻合了河北省樓市調(diào)控的導向，對于保定打擊各類炒房需求、防止炒作雄安新區(qū)概念等有積極的作用。按照此類邏輯，若后續(xù)市場繼續(xù)火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

保定調(diào)控不斷加碼的做法，并非特例，其他熱點三四線城市也有類似的現(xiàn)象?？偨Y(jié)起來，三步走戰(zhàn)略主要分為以下路徑。第一步是取消購房優(yōu)惠政策。比如今年鎮(zhèn)江和蕪湖等城市取消了外地人購房給予補貼的做法。第二步是落實溫柔的收緊政策，比如說商貸利率回歸基準、公積金二套貸款和二次貸款適當收緊、外地人在沒有社保條件下允許認購一套住房等。第三步則是有實質(zhì)性的嚴厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認房又認貸、增加限售期等，類似政策對于買賣行為有很明顯的調(diào)控，屬于需求端的調(diào)控方式，政策疊加效應(yīng)下預計效果會比較好。而其他熱點三四線城市若后續(xù)房地產(chǎn)市場價格有繼續(xù)抬頭的現(xiàn)象，也會采取此類殺傷力相對大的政策。

政策分化是因為市場也在分化

需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴，實際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策，部分較為嚴厲，部分還有繼續(xù)放松的可能。此類三四線城市主要是指地級市，過去都可以理解為高庫存的城市，但經(jīng)歷了這一輪樓市調(diào)控以后，樓市基本面發(fā)生了較大的分化，樓市政策也會隨著發(fā)生分化。

和保定類似的城市實際上有很多，市場走勢和政策邏輯也類似。比如說京津冀的唐山，過去唐山一直是屬于高庫存的城市，去庫存周期超過了3年的水平。但最新一期國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)卻顯示，唐山房價漲幅是70個城市最大的。這也是近期唐山出臺限購政策的原因所在。類似的城市如長三角的嘉興、無錫，珠三角的佛山、清遠，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類似的市場表現(xiàn)和政策表現(xiàn)。

但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場依然疲軟。最典型的就是東北市場的部分三四線城市，比如錦州、丹東等城市。另外一個重要的區(qū)域市場就是山西市場，其高庫存和低購房規(guī)模都值得關(guān)注。近期，山西呂梁明確了在呂梁的農(nóng)民工、大學生等購房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購房補貼或補助。落實此類惠民政策的城市還有很多，比如臨汾、晉中、忻州、運城等城市。從這些案例可以看出，依然有很多城市在去庫存的道路上不斷探索新思路，其政策和保定等城市已經(jīng)形成了較大的分化。

引導投資流向?qū)鞘芯獍l(fā)展很關(guān)鍵

三四線城市的市場分化和政策分化，對于后續(xù)樓市發(fā)展是有積極啟發(fā)的。后續(xù)對于各類購房資金流動的引導很關(guān)鍵，只有這樣，才能讓三四線城市的樓市繼續(xù)回歸均衡化發(fā)展的狀態(tài)中。

對于房價過熱的三四線城市來說，需要對城市自身重新定位。從市場基本面來說，其和二線城市沒有太多的區(qū)別。部分三四線城市的外來人口或流動人口規(guī)模較大，屬于當前樓市調(diào)控的一個重點。而對于周邊大城市的外溢需求導入也是值得關(guān)注的。對于此類三四線城市來說，包括限購政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面，都需要積極落實更細致的政策。這樣做，既能夠促進此類城市的市場交易活躍，也能夠防范各類資金出現(xiàn)快進快出的套現(xiàn)做法。穩(wěn)定好此類城市的樓市發(fā)展，對于全國樓市的穩(wěn)定也有積極的作用。

而對于市場比較疲軟、當前依然在積極去庫存的三四線城市來說，充分利用當前各類政策，同時挖掘城市營銷點顯得非常關(guān)鍵。比如，對于部分三四線城市來說，各類樓市的優(yōu)惠政策雖然已經(jīng)出臺，但被外界熟知的程度還是不高。所以后續(xù)在去庫存方面，要積極做宣傳，比如通過各類媒介或各類活動，積極釋放相關(guān)城市鼓勵外來購房者購房的信號?？紤]到此類城市房價一般低于8000元的水平，總體上屬于購房成本不高的城市，所以類似的宣傳依然能夠引導各類購房資金進入。除此之外，積極尋找賣點也很關(guān)鍵，部分三四線城市雖然沒有海景或者水鄉(xiāng)等資源，但“就地取材”依然可以做到，圍繞當?shù)鬲毺氐孛病L土人情，依然可以吸引購房者積極進入。這樣做，能夠引導部分熱點三四線城市的購房資金進入，對于此類市場相對疲軟的三四線城市來說，也利好去庫存戰(zhàn)略的實施。