房東隨意提價(jià)、“一言不合”就被趕、退房時(shí)押金說扣就扣……針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的種種亂象，5月19日，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》公開征求意見。

征求意見稿中很多內(nèi)容涉及租房方面，如鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；提出住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；明確出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任等。

“意見稿特別注重對(duì)承租人的保護(hù)。”住建部政策研究中心副主任周江說。不少人也認(rèn)為，管理?xiàng)l例帶來“租房的春天。”不過筆者認(rèn)為，征求意見稿中絕大多數(shù)內(nèi)容確實(shí)能夠起到進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的作用，尤其是對(duì)中介進(jìn)行約束。不過，管理?xiàng)l例中也涉及不得單方面提高租金、租金支付方式等“租金規(guī)制”的范疇，而從實(shí)踐來看，“租金規(guī)制”未必能實(shí)現(xiàn)幫助租客的初衷，或有可能導(dǎo)致抑制住房市場(chǎng)的供給，最終未必能帶來“租房的春天”。

與龐大的租房群體相對(duì)應(yīng)的是，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)還處于自發(fā)的階段，不少租客都曾遭遇過房東隨意提價(jià)、押金說扣就扣等痛苦的記憶。很多購房者之所以即便透支幾代人的積蓄也要買房，很大程度上也與我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不夠成熟有關(guān)，而租房短期化是其中一個(gè)重要原因。

征求意見稿明確提出，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)，這有助于擴(kuò)大租賃房源。

管理?xiàng)l例還加大了對(duì)承租人權(quán)益保護(hù)，如“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”；對(duì)租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人；未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。同時(shí)，對(duì)中介行為作出更為嚴(yán)格的規(guī)定。這些措施有助于對(duì)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生積極、深遠(yuǎn)的影響，對(duì)城市租客是一個(gè)大好消息。

值得關(guān)注的是，管理?xiàng)l例試圖對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行“租金規(guī)制”，例如住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年；房租按月支付。這些都屬于“租金規(guī)制”的范疇，直接或接近影響“租金”的高低。

“租金規(guī)制”本質(zhì)上就是價(jià)格管制的一種。價(jià)格管制的極端就是“限制最高價(jià)格”或“限制最低價(jià)格”，價(jià)格是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給與需求的“信號(hào)燈”和“指揮棒”，如果抑制了正常的價(jià)格變動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致短缺或過剩。

應(yīng)該看到，價(jià)格管制的成本是昂貴的，貌似公平的公共決策未必能實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)福利。

以租房市場(chǎng)為例，規(guī)定最高限價(jià)，如果低于現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)價(jià)格，一方面更多市民涌入租房市場(chǎng)，而“房東”缺乏供給積極性，將會(huì)引發(fā)房源短缺。除此之外，還會(huì)導(dǎo)致供給產(chǎn)品質(zhì)量的退化，“房東”不愿意在“限價(jià)”的情況下，對(duì)房屋進(jìn)行更好的“修繕”。反之，價(jià)格下限則會(huì)引發(fā)過剩，市民不愿意承租房子。

這幾乎已經(jīng)成為市場(chǎng)供需關(guān)系的鐵律。從英國(guó)、美國(guó)等曾經(jīng)試圖對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格干預(yù)的經(jīng)驗(yàn)來看，“租金規(guī)制”往往以失敗的案例而告終。因此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常批評(píng)房租控制，認(rèn)為“價(jià)格管制”往往會(huì)損害那些政策初衷想要幫助的人。

從這個(gè)意義上看，“租金規(guī)制”是一種比較缺乏效率，而且又不完全公平的幫助低收入人群提高生活水平的方法。而供需失衡的住房租賃市場(chǎng)很難帶來“租房的春天”。