在北京最嚴(yán)格的商辦調(diào)控之下,原本應(yīng)該是“香餑餑”的商辦地塊,卻接連遭遇冷落。5月12日,通州馬駒橋商辦地塊僅獲得一次報(bào)價(jià),最終以底價(jià)6.2億元出讓。值得注意的是,這已經(jīng)是第三宗遇冷的商辦地塊,5月5日成交的兩宗商辦地塊中,一宗以底價(jià)成交,一宗接近零溢價(jià)成交。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,商辦地塊遇冷,意味著調(diào)控重壓之下,房企對商辦用地拿地開始謹(jǐn)慎。目前土地出讓對企業(yè)持有要求越來越嚴(yán)格,房企拿地從過去的銷售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營思維,必然會影響溢價(jià)率。未來,商辦用地將繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

底價(jià)成交

“商辦限購政策出臺后,風(fēng)向就變了。”北京一家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)從業(yè)人員感慨道,之前會引來諸多房企爭搶的商辦地塊,現(xiàn)在卻只有寥寥幾家,甚至“無人問津”。這也正是目前北京商辦地塊出讓的真實(shí)寫照。

5月12日,北京國土局公開拍賣通州馬駒橋鎮(zhèn)YZ00-0606-0014地塊F3其他類多功能用地,用地面積為3.5萬平方米,起始價(jià)為6.2億元。值得注意的是,由于該地塊在開拍前僅獲得1次報(bào)價(jià),最終該地塊由北京北建通成國際物流有限公司以底價(jià)6.2億元競得,樓面價(jià)7039元/平方米。

對于通州馬駒橋商辦地塊底價(jià)成交的原因,有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,該地塊區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出,但是由于該地塊為商辦用地、要求100%自持20年,且體量不小,持有運(yùn)營需要沉淀大量資金,甚至多年難以盈利,非?？简?yàn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營能力,所以房企關(guān)注度不高。

事實(shí)上,這并非是商辦限購政策出臺后首宗遇冷的商辦地塊。5月5日,北京市有兩宗商辦地塊出讓。其中,房山區(qū)長陽鎮(zhèn)FS00-LX10-0092地塊只有1家房企報(bào)價(jià),未進(jìn)行現(xiàn)場競拍就以25億元底價(jià)成交;另一宗順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)地塊在競拍前有首旅、石榴、萬科及首開富力聯(lián)合體4家房企參與。但因?yàn)槭竦囊馔馊毕?實(shí)際競拍只有3家,官網(wǎng)上報(bào)價(jià)定格在25.8億元,最后首開富力聯(lián)合體在經(jīng)過一輪競拍后,以25.95億元成交,溢價(jià)率僅為1.8%,樓面價(jià)為10196元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,上述兩宗地塊屬性均為調(diào)控最嚴(yán)格的商辦類,而且位置并不優(yōu)越,是出現(xiàn)接近零溢價(jià)成交的最主要原因。在北京最嚴(yán)格的商辦調(diào)控下,之前被市場熱捧的商辦類地塊明顯退燒,兩宗土地為零溢價(jià)與接近零溢價(jià)成交,也是最近兩年首次出現(xiàn)。

此外,商辦限購政策出臺后,3月底朝陽和大興的三宗商辦用地分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價(jià)率成交,當(dāng)時(shí)房企拿地相對較為積極。不過,近幾年北京商辦土地的平均溢價(jià)率均超過60%,上述三宗地塊成交的溢價(jià)率都在平均值以下。

謹(jǐn)慎拿地

“限購政策重拳砸下,商辦市場也迅速冰凍,隨之而來的是開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。商辦地塊的退燒,也反映出房企拿地開始變得謹(jǐn)慎。”研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)如是說。

北京一家房企市場部從業(yè)人員表示,在北京純商品住宅供應(yīng)較少的情況下,“商住兩用”成為北京樓市的重要補(bǔ)充。北京對純住宅產(chǎn)品的限購政策、大量購房需求的存在以及新房市場中低價(jià)位產(chǎn)品的匱乏導(dǎo)致近一年來商住類市場成交火熱。

在此情況下,北京土地市場中的商辦地塊也會引起房企哄搶。但是,商辦限購政策的出臺以及地塊自持運(yùn)營的要求,迫使房企不得不考慮盈利問題,導(dǎo)致房企開始謹(jǐn)慎參與商辦地塊的競拍。

實(shí)際上,商辦市場、商辦土地以及商辦項(xiàng)目開發(fā)商都面臨著相似的窘境,而這一情況的導(dǎo)火索則是商辦限購政策的出臺。3月26日晚,商辦新政規(guī)定:在建(含在售)商辦類項(xiàng)目只能出售給公司,購買之前已銷售的商辦資格和購買普通住宅一致,買房人需要五年社保記錄,但不能使用商業(yè)銀行貸款,且必須全款購買。

這一政策出臺后,商辦市場成交迅速冰凍。據(jù)一位商辦項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人介紹,商辦限購出臺后20天的時(shí)間里,北京商辦成交僅150套左右,商辦限購前一個(gè)月成交為5000多套,周成交數(shù)據(jù)也從原來的上千套,迅速下降到了幾十套。同樣,研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示,3月17日-26日,商辦項(xiàng)目成交2542套。“3·26”商辦新政出臺,市場速凍,每日成交量多為個(gè)位數(shù),甚至是零。

張大偉認(rèn)為,未來商辦市場將繼續(xù)降溫,企業(yè)持有要求越來越嚴(yán)格,商辦類項(xiàng)目銷售可能性越來越小,持有經(jīng)營成為房企拿地的主流趨勢,這種情況下,房企拿地從過去的銷售思維轉(zhuǎn)變成為持有經(jīng)營思維,必然會影響溢價(jià)率。預(yù)計(jì)未來商辦用地將持續(xù)低位運(yùn)行。

商辦出路

一方面是“商改住”被封死,另一方面關(guān)于自持的要求越來越嚴(yán)格,那么,對于商辦地塊或者開發(fā)商已經(jīng)拿到的商辦項(xiàng)目而言,該如何破局呢?

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,按照商辦政策規(guī)定,新建商辦項(xiàng)目不得向個(gè)人出售,且最小分割單位不得低于500平方米,這一數(shù)字比當(dāng)前北京市場上銷售的主力商住類產(chǎn)品——50平方米左右戶型面積大9倍之多。這意味著個(gè)人客戶已經(jīng)基本被堵死,對于商辦類項(xiàng)目而言,定位開發(fā)市場上需要的寫字樓、辦公類產(chǎn)品,尋找有置業(yè)實(shí)力的大中型企業(yè),制定新的營銷思路,打通新營銷渠道是一個(gè)選擇。

不過,這是對于可以出售的商辦項(xiàng)目而言,那些需要自持的商辦項(xiàng)目該如何自救呢?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“改售為租”是開發(fā)商退而求其次的一種選擇。根據(jù)北京的供地計(jì)劃,未來五環(huán)外將是主力方向,這就意味著未來五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項(xiàng)目,企業(yè)通過持有經(jīng)營的方式,依舊取得穩(wěn)定的租金收益。

值得注意的是,去年國務(wù)院曾發(fā)布文件稱,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格也是民用價(jià)格。這也可能是改變存量商住項(xiàng)目僵局的辦法之一。

此外,引入REITs等創(chuàng)新金融工具,幫助房企回籠資金,也是一項(xiàng)不錯的嘗試。

一位房企營銷人員表示,商辦項(xiàng)目如何破局是擺在房企面前的一道坎。商辦市場冰凍,對于擁有商辦項(xiàng)目的房企而言,是一次極大的考驗(yàn),尤其是資金鏈安全問題。銷售受阻,導(dǎo)致企業(yè)很難快速回籠資金,長期持有項(xiàng)目會增加各種成本,甚至?xí)l(fā)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。