房地產(chǎn)的低增長(zhǎng)時(shí)代,高價(jià)搶地,高周轉(zhuǎn),快速擴(kuò)張這些發(fā)展模式似乎正在失靈,為備戰(zhàn)存量時(shí)代,越來(lái)越多房企選擇將長(zhǎng)租公寓作為下一個(gè)掘金新領(lǐng)域。

如果說(shuō)前兩年,萬(wàn)科等一線房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的態(tài)度僅是“試水”或“嘗鮮”,那么,自持土地模式的推出、317史上最嚴(yán)調(diào)控的出爐、租售并舉的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),都在促成一道令開(kāi)發(fā)商加碼布局租賃市場(chǎng)的推力,使其變“試水動(dòng)作”為“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”。

對(duì)此,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,房地產(chǎn)交易進(jìn)入低潮期,房企變“房東”,“賣(mài)房”變“租房”將成為自然推進(jìn)的市場(chǎng)現(xiàn)象,一方面消化手中的房源,另一方面尋求賣(mài)房以外的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),長(zhǎng)期而言將是眾多房企的轉(zhuǎn)型選擇。

房企在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)動(dòng)作頻頻

作為房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的延伸領(lǐng)域,長(zhǎng)租公寓已逐漸成為房企的新業(yè)務(wù)維度,最近,不少房企均動(dòng)作頻頻。

近日,萬(wàn)科、龍湖皆攜帶長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)軍杭州市場(chǎng),其相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示,并非玩票性質(zhì),而是認(rèn)真的。資料顯示,截至2016年底,萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”已經(jīng)在全國(guó)實(shí)現(xiàn)18個(gè)城市的布局。在萬(wàn)科定位于城市配套服務(wù)商打造的“熱帶雨林”全生態(tài)體系中,長(zhǎng)租公寓占據(jù)重要一環(huán)。

似乎預(yù)示著新的市場(chǎng)趨勢(shì),不久前,碧桂園也宣布,碧桂園上海區(qū)域已成立長(zhǎng)租公寓管理部和產(chǎn)城發(fā)展部,并計(jì)劃在滬拓展業(yè)務(wù)。此前,碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾表示,碧桂園要深耕上海市場(chǎng),在上海投入加碼,不僅僅繼續(xù)推進(jìn)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),還要成立長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)城發(fā)展部、商業(yè)管理部等,在房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)領(lǐng)域發(fā)力,深拓碧桂園在滬發(fā)展的業(yè)務(wù)深度和廣度。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,單獨(dú)辟長(zhǎng)租公寓管理部,足以證明其在碧桂園未來(lái)長(zhǎng)期戰(zhàn)略中的布局明確性和重要性。

存量時(shí)代的下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)

行業(yè)趨勢(shì)表明,長(zhǎng)租公寓將成為存量時(shí)代的下一個(gè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),不少房企也做好了全面?zhèn)鋺?zhàn)的準(zhǔn)備。甚至,一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,增量市場(chǎng)萎縮形成的擠出效應(yīng),將導(dǎo)致租賃市場(chǎng)變?yōu)橄乱粋€(gè)圈地的業(yè)務(wù)新領(lǐng)域。

而從目前經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的三類(lèi)企業(yè)來(lái)看,相比酒店和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑具備諸多優(yōu)勢(shì)。同策咨詢研究部總監(jiān)認(rèn)為,做長(zhǎng)租公寓對(duì)開(kāi)發(fā)商而言基本沒(méi)有太多門(mén)檻:第一,主流房企本身在一二線城市開(kāi)發(fā)有項(xiàng)目,手上有房源可以直接出租或賣(mài)掉再統(tǒng)一管理;第二,大房企基本布局在核心城市,這些區(qū)域的房?jī)r(jià)近兩年越來(lái)越高,導(dǎo)致買(mǎi)不起房而想長(zhǎng)期租房的需求逐漸攀升。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講,長(zhǎng)租公寓意味著資本的另外一條出路,當(dāng)拿地開(kāi)發(fā)模式增速不再那么高的時(shí)候,通過(guò)租賃管理,一方面獲得經(jīng)營(yíng)的租金和服務(wù)收益,另一方面資產(chǎn)本身的價(jià)值也獲得增長(zhǎng)。”劉宏偉進(jìn)一步解釋道。

長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)待挖掘

各方資本的競(jìng)相角逐之下,長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)前景充滿了想象,也布滿未知數(shù)。

據(jù)知,目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌超500家,除專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)外,房企逐漸壯大為另一支市場(chǎng)力量,目前已知有萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地等房企已邁入該行列。

競(jìng)相角逐之下,市場(chǎng)秩序不規(guī)范、規(guī)模參差不齊、盈利模式欠成熟等隨之而來(lái)的“圈地”綜合癥似乎不可避免。早前偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾提出,小規(guī)模、打概念的長(zhǎng)租公寓肯定不賺錢(qián),他甚至認(rèn)為,沒(méi)有足夠的資金支持,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的小魚(yú)在一年之內(nèi)就會(huì)慢慢消亡。

長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)反應(yīng)究竟如何?

面對(duì)調(diào)查,有開(kāi)發(fā)商向記者表示,許多公司或多或少、或顯性或隱性地在做類(lèi)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目,但實(shí)際售租很大一部分是靠“內(nèi)部消化”,或者干脆做成了變相的員工宿舍,“長(zhǎng)租公寓離真正的市場(chǎng)化檢驗(yàn)似乎還需要時(shí)間”。

某研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上述做法與長(zhǎng)期發(fā)展長(zhǎng)租公寓和租賃市場(chǎng)等發(fā)展思路有所違背,“后續(xù)還是需要面向社會(huì)大眾提供類(lèi)似的產(chǎn)品,以進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面。”

換言之,長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)仍待挖掘。“房企投入長(zhǎng)租公寓面臨幾個(gè)問(wèn)題:一是對(duì)這塊業(yè)務(wù)不一定很熟;二是及時(shí)做了,能不能盈利還是未知;三是賣(mài)出去是不是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理還是很大的問(wèn)題,如果是整體持有,開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理還好,一旦散售出去除非簽訂統(tǒng)一管理協(xié)議,不然后續(xù)會(huì)有很大的問(wèn)題。”張宏偉告訴記者。