現(xiàn)在市場輿論的關(guān)注點(diǎn)是,房地產(chǎn)價格能被調(diào)降嗎?如何防止各地調(diào)控政策出現(xiàn)過去幾次那樣房價越調(diào)越高的局面

今年以來,一系列樓市調(diào)控“組合拳”顯示監(jiān)管層對房價過快上漲的容忍度不斷降低,地方政府對控制房價過快上漲的決心也在不斷增強(qiáng)?，F(xiàn)在市場輿論的關(guān)注點(diǎn)是,房地產(chǎn)價格能被調(diào)降嗎?如何防止各地調(diào)控政策出現(xiàn)過去幾次那樣房價越調(diào)越高的局面?

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議第一次把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”列入了工作時間表,并第一次明確提出“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。因此,筆者認(rèn)為,要防止各地調(diào)控政策出現(xiàn)過去幾次那樣房價越調(diào)越高的局面,先要弄清楚當(dāng)前房地產(chǎn)市場究竟是“炒房”為主還是“居住”為主的市場屬性。而筆者通過三方面分析,確定當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍是“炒房”為主的屬性。

第一,房地產(chǎn)市場非理性行為特征與居住為主的理性行為相背離。以居住為主的房屋市場應(yīng)屬于消費(fèi)品市場。這樣的房地產(chǎn)市場,存在正常商品市場中關(guān)于效用最大化的約束。當(dāng)最大效用得到滿足,理性住房消費(fèi)需求就不會繼續(xù)大幅增長,房地產(chǎn)開發(fā)也會作出相應(yīng)理性決策而不會盲目擴(kuò)大投資,供給和需求乃至價格會達(dá)到一個均衡水平。

以投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場,其“效用”是賺錢,因此不存在效用最大化約束。換句話說,以“炒房”為主的市場整體理性假設(shè)缺失,其以無上限賺錢為目標(biāo)的“炒房”行為受非理性房價上漲預(yù)期支配。只要房價持續(xù)上漲,“炒房”需求而非居住需求增長就不會停止,非理性炒房顯示的無止境投機(jī)需求,就成了偷換“供給不足”概念的“合理的詮釋”,為增加“炒房”市場的房地產(chǎn)供給提供了圓滿的故事。一二線市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,正與投機(jī)型“炒房”市場的非理性特征一致。

第二,各渠道大規(guī)模資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,資金脫實(shí)向虛顯現(xiàn)的熱錢特點(diǎn)也強(qiáng)烈顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場的投機(jī)性。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,近年房地產(chǎn)開發(fā)貸款,購房貸款,買地貸款,去年上半年還出現(xiàn)通過消費(fèi)貸款偷梁換柱的首付貸,以及通過企業(yè)貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場的貸款,占到銀行信貸總量50%以上。去年一季度1.6萬億超常規(guī)模銀行信貸,基本上都是房地產(chǎn)貸款或與之相關(guān)的貸款,去年新增貸款的45%進(jìn)入房地產(chǎn)市場。今年一季度消費(fèi)貸款大幅增長,與房價轉(zhuǎn)移為裝修消費(fèi)支出有關(guān)。銀行信貸大量流入房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)市場價格不斷上漲吸引了大量投機(jī)性資金。金融機(jī)構(gòu)諸多理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品以及民間數(shù)萬家私募投資公司的各種名目的理財產(chǎn)品,大多數(shù)以房地產(chǎn)開發(fā)市場為投資標(biāo)的,所謂投資收益高度依賴房地產(chǎn)市場價格不斷上漲。博弈房屋交易收益的熱錢也大規(guī)模流入二手房市場炒房。多路投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,推動價格不斷上漲,進(jìn)一步吸引投機(jī)炒房需求增長。

第三,各地出現(xiàn)離婚買房、虛假債務(wù)過戶房產(chǎn)抵債、設(shè)立一些外地購買熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的“規(guī)定”規(guī)避限購政策等問題,不斷突破法規(guī)和道德倫理底線的非理性行為泛濫,可見炒房市場投機(jī)行為的瘋狂。

此外,筆者認(rèn)為,當(dāng)下還需澄清一些強(qiáng)化房地產(chǎn)投機(jī)的觀點(diǎn)。

比如,厘清對“剛需”和“城鎮(zhèn)化”等概念的認(rèn)知,避免似是而非的“剛需”定義、籠統(tǒng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展觀點(diǎn)助推房地產(chǎn)市場的投機(jī)膨脹。所謂“剛需”,嚴(yán)格來說,就是沒有價格彈性的需求。也就是需求不受價格變動而改變,即不管價格如何變化,不管買得起還是買不起,仍然存在的需求才是剛需。所以,熱點(diǎn)城市真正的“剛需”以兩大類人群為主:一類是進(jìn)城的農(nóng)民工;另一類是剛畢業(yè)留城、沒有家庭支持買房的大學(xué)生。“剛需”確實(shí)很大,但在一般商品房價格下是有“求”而不可得之。似是而非的“剛需”分析,硬把彈性需求說成“剛需”,無非是借“剛需”之名,含含糊糊地以增加供給滿足“剛需”名義的“市場化調(diào)節(jié)”繼續(xù)賣地、炒房、推高樓價,制造投機(jī)需求創(chuàng)造賺更多錢的機(jī)會的游戲而已。混淆投機(jī)炒房與“剛需”的概念,把第二套甚至多套非居住購房行為,籠統(tǒng)說成“剛需”,利用虛假供求失衡掩蓋投機(jī)需求推動的價格上漲的真相,也更坐實(shí)了一些熱點(diǎn)城市樓市的投機(jī)性屬性。

再比如,GDP掛帥的業(yè)績評價體系。房地產(chǎn)調(diào)控是事關(guān)總體宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策,但實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的調(diào)控政策需通過地方政府執(zhí)行。長期以來地方政府以GDP增長為指標(biāo)的業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn),固化了GDP偏好。而調(diào)控房地產(chǎn)與靠賣地融資推動經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)是不一致的。所以,某些地方主管部門姑息民間和業(yè)內(nèi)通過各種擦邊球的方式與調(diào)控政策博弈的行為,對各種與調(diào)控政策背離的行為睜一只眼閉一只眼,為各利益群體五花八門的歪門邪道開了綠燈。

還有,相關(guān)部門缺乏對新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心,房地產(chǎn)調(diào)控屢屢為穩(wěn)增長讓步,這也給部分利益主體的政策套利提供了機(jī)會。“房價下跌經(jīng)濟(jì)下行論”利用了地方政府穩(wěn)增長的偏好,致使嚴(yán)厲的政策只是“紙上談兵”,或“點(diǎn)到為止”,繼而放松調(diào)控,利益群體重復(fù)與房地產(chǎn)調(diào)控博弈的游戲,致使調(diào)控——價格下降——擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下行——放松調(diào)控——價格大幅上漲——再調(diào)控周而復(fù)始。一些城市不斷放出試探性的政策放松信號,都顯示地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控并未嚴(yán)格執(zhí)行的事實(shí)。再嚴(yán)厲的政策,沒有執(zhí)行力就是一紙空文。如果政府調(diào)控政策控制房價被認(rèn)為是“虛晃一槍”,那么每次新的調(diào)控都會受到過去越干預(yù)價格越高的事實(shí)引導(dǎo)的預(yù)期誤導(dǎo),房地產(chǎn)價格就會越調(diào)越高。

要從根本上改變房地產(chǎn)市場多年的亂象和“管不順調(diào)更亂”的狀態(tài),必須深刻認(rèn)識把房地產(chǎn)作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)的不可持續(xù)性,以及可能伴隨的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險,由此建立促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制,方可真正實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)。這要求從根本上正確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場屬性,深入分析那些刻意模糊房地產(chǎn)市場非理性繁榮的現(xiàn)狀及導(dǎo)致非理性繁榮的原因,端正被利益群體扭曲的市場調(diào)節(jié)價格的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識,轉(zhuǎn)變發(fā)展理念,改變GDP掛帥、土地財政的發(fā)展思路,加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革,才能找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控的短期政策和目標(biāo),堅(jiān)持調(diào)控不為穩(wěn)增長讓步,同時調(diào)控政策執(zhí)行到位,保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長不被房地產(chǎn)虛擬繁榮綁架。

(作者系國務(wù)院參事室特約研究員)