2017年的樓市，將何去何從？

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

5月9日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2017）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍(lán)皮書(shū)”）。對(duì)于商品房市場(chǎng)，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，商品房均價(jià)增速由2016年的10%會(huì)下降到2017年增長(zhǎng)不超過(guò)1%。

藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)表示，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議堅(jiān)持“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”定位的背景下，2017年房地產(chǎn)政策的基調(diào)我們認(rèn)為是抑制房地產(chǎn)投資，防止金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。

同時(shí)，藍(lán)皮書(shū)指出，2016年北京二手房成交量超27萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高。北京地價(jià)上漲促使房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)北京南五環(huán)外新盤(pán)房?jī)r(jià)將達(dá)6萬(wàn)元/平方米的水平，北京新房進(jìn)入豪宅化時(shí)代。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前，熱點(diǎn)城市調(diào)控仍在不斷收緊，限購(gòu)限貸力度還在不斷加碼。剛進(jìn)入5月，鄭州、無(wú)錫、上海等地又出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策。

預(yù)測(cè)1：房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行通道

整體來(lái)看，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了新一輪快速上漲。

藍(lán)皮書(shū)中一組數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資規(guī)模首次超過(guò)10萬(wàn)億元的門(mén)檻。商品房增速也自2010年以來(lái)重新回到兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中全國(guó)住宅均價(jià)7203元每平米，同比增長(zhǎng)達(dá)到11.3%。

這也使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性分化日益顯著，“雙高”特征明顯，即一、二線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)和三、四線(xiàn)城市高庫(kù)存并存。

藍(lán)皮書(shū)強(qiáng)調(diào)，防風(fēng)險(xiǎn)是2017年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。一是經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，需要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的積極作用；二是國(guó)際國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的“資產(chǎn)荒”風(fēng)險(xiǎn)，資金脫實(shí)入虛，推高房?jī)r(jià)；三是國(guó)內(nèi)地方政府債務(wù)不斷累積，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，很有可能激發(fā)地方政府債務(wù)危機(jī)。

藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2017年城市分化將進(jìn)一步加大，因城施策將更加顯著，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市仍以調(diào)控為主，其中二線(xiàn)城市降杠桿已成為主要任務(wù)，三四線(xiàn)城市“去庫(kù)存”的優(yōu)惠政策仍將繼續(xù)，整體成交量將逐漸回落。

同時(shí)，根據(jù)2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，以及“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的定調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸居住屬性，投機(jī)性需求將受到壓制。預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入下行通道，整體呈現(xiàn)溫和下滑態(tài)勢(shì)。

瑞銀最新發(fā)布的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》報(bào)告預(yù)計(jì)，整體而言，4月地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)大致平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增速小幅放緩至8%~9%左右。

預(yù)測(cè)2：商品住宅銷(xiāo)售面積或下滑5%

對(duì)于各界關(guān)注的商品房方面，王業(yè)強(qiáng)表示，從商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，2017年增速回落，價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。2017年商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個(gè)百分點(diǎn)和20個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)商品房均價(jià)增速由2016年的10%會(huì)下降到2017年增長(zhǎng)不超過(guò)1%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

對(duì)于2017年的商品房住宅市場(chǎng)，藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”，房地產(chǎn)調(diào)控政策致力于促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，住房市場(chǎng)庫(kù)存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長(zhǎng)期住房需求增長(zhǎng)趨于放緩。

具體到需求方面，藍(lán)皮書(shū)指出，從住房需求的宏觀影響因素來(lái)看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)的放緩以及部分人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)的逆向變化預(yù)示著中長(zhǎng)期住房需求增長(zhǎng)趨于放緩。

再?gòu)慕?jīng)濟(jì)因素來(lái)看，據(jù)藍(lán)皮書(shū)分析，2011年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行；2013年以來(lái)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速持續(xù)減小。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)人口撫養(yǎng)比自2011年由降轉(zhuǎn)升，2014年和2015年上升速度增加；2014年以來(lái)結(jié)婚對(duì)數(shù)持續(xù)加速下降，2014年和2015年分別比上年減少約40萬(wàn)對(duì)和80萬(wàn)對(duì)。

基于上述因素，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，與宏觀基本面因素決定的中長(zhǎng)期住房需求增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)相比較，我們認(rèn)為當(dāng)前的銷(xiāo)售規(guī)模難以持續(xù)。綜合商品住宅銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)模型和對(duì)中長(zhǎng)期住房需求的估計(jì)，預(yù)計(jì)2017年商品住宅銷(xiāo)售面積將出現(xiàn)5%~10%的負(fù)增長(zhǎng)。

預(yù)測(cè)3：熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)回落幅度較大

瑞銀發(fā)布的上述報(bào)告中也指出，隨著越來(lái)越多的城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個(gè)大中城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比跌幅從3月的30%擴(kuò)大至40%。但部分未出臺(tái)調(diào)控政策的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售依然非常強(qiáng)勁，可能在一定程度上抵消一二線(xiàn)城市的放緩。

而價(jià)格方面，去年年初以來(lái)，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅總體呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，9月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)歷史新高。伴隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，10月以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅已出現(xiàn)收窄。

《藍(lán)皮書(shū)》指出，在貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”的環(huán)境下，預(yù)計(jì)2017年70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格漲幅回落，熱點(diǎn)城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

此外，針對(duì)去年寬松的住房信貸政策環(huán)境也推動(dòng)了房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲這一情況，藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2017年信貸政策實(shí)現(xiàn)更均衡分配。

具體為，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度，適度加大三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一線(xiàn)、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的居民杠桿比例。房地產(chǎn)政策方面，在強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí)，通過(guò)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長(zhǎng)期的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)推進(jìn)住房體制建設(shè)。