買房涉及到方方面面的知識(shí),一些房產(chǎn)知識(shí)很重要,但因?yàn)楸容^冷門,因此而被人們所忽視。比如,下面的這些:
1、戶型比和戶室比
戶型比是指各種不同的戶型在總戶數(shù)中所占的百分比,戶型比=某個(gè)戶型的套數(shù)/戶型的總套數(shù)。比如,77平的兩居室戶型占總套數(shù)的20%,85平的兩居室戶型占總套數(shù)的25%。
戶室比和戶型比的概念其實(shí)很接近。戶室比又稱戶型比,是住宅建筑中,各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重,如在一棟住宅樓中,一室戶占35%,二室戶占46%,三室或四室戶占19%等。
戶型的配比基本上決定了項(xiàng)目的目標(biāo)人群、項(xiàng)目的銷售價(jià)格、項(xiàng)目的銷售抗性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商在拿地時(shí),會(huì)對(duì)區(qū)域的配套、環(huán)境、交通以及潛在的購(gòu)買人群進(jìn)行調(diào)查,同時(shí)分析周邊競(jìng)品樓盤的戶型產(chǎn)品,再綜合考慮利潤(rùn)、產(chǎn)品是否易于銷售等各方面的因素,以確定戶型的面積大小、幾室?guī)讖d、各個(gè)戶型的數(shù)量等,即我們所說的戶型比和戶室比。
2、同層排水
同層排水是排水橫支管布置在排水層或室外,器具排水管不穿越樓層的排水方式。同層排水是通過本層內(nèi)的管道合理布局,徹底擺脫了相鄰樓層間的束縛。同層排水的排水管道在本層內(nèi)敷設(shè),采用了一個(gè)共用的水封管配件代替諸多的P彎、S彎,整體結(jié)構(gòu)合理,所以不易發(fā)生堵塞,而且容易清理、疏通。其優(yōu)點(diǎn)是:房屋產(chǎn)權(quán)明晰、衛(wèi)生器具的布置不受限制、排水噪音小、滲漏水機(jī)率小、不需要舊式P彎或S彎。
3、小地漏,有大作用
一般家庭需要地漏的地方是:衛(wèi)生間兩個(gè)、廚房一個(gè)、陽臺(tái)一個(gè)。很多情況下,衛(wèi)生間只有1個(gè)地漏,而廚房,沒有地漏。
衛(wèi)生間有兩個(gè)地漏的好處是,淋浴區(qū)可以設(shè)置一個(gè)地漏,馬桶處可以設(shè)置一個(gè)地漏,方便衛(wèi)生間做干濕分離。
廚房有地漏的好處就是如若水管破裂或忘記關(guān)水龍頭,水可經(jīng)由地漏處排除,避免了家具、地板等被泡的情況。
4、架空層
架空層是指設(shè)計(jì)時(shí)將一樓敞開架空,只有柱子,沒有四周圍護(hù)。目前的架空層主要有兩種:一種是半地下室的,不算公攤;另外一種是地上的,地上的又可以分為以下情況:
1、一種是小于2.2米,因?yàn)槟壳暗囊?guī)劃中本身不計(jì)算建筑面積,無所謂公攤。
2、大于2.2米,3米以下的,之前的規(guī)劃中一般不計(jì)入層次和容積率,不算公攤。
3、3米以上的架空層,四周通透,沒有圍護(hù),不計(jì)算建筑面積,但對(duì)其中有圍護(hù)的樓梯、電梯井、住宅門廳等,要算建筑面積。
據(jù)了解,要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個(gè)必要條件:一是這部分面積是經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)的,需要計(jì)算容積率和建筑面積的;二是這部分面積是為上戶住宅所服務(wù)的一個(gè)區(qū)域。
5、梯戶比
梯戶比,簡(jiǎn)單的說就是單元樓電梯數(shù)和每一層住戶數(shù)的比例。比如我們所說的兩梯四戶,即這一單元有2個(gè)電梯,這一單元每一層有4戶人家。
電梯的配比涉及到公攤面積、得房率以及運(yùn)營(yíng)成本。梯戶比高,則公攤高,得房率低,房屋性價(jià)比也就大大降低;而且還會(huì)涉及到設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本以及后期維修費(fèi)用。
另外,梯戶比還會(huì)影響業(yè)主等待電梯的時(shí)間長(zhǎng)短、房屋的通風(fēng)采光、私密性和安靜度。
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