一二線城市遇冷 三四線城市火熱

剛剛過去的“五一”假期成了觀察中國樓市之變的窗口。北京的中介“不太忙”，鄭州的居民連夜排隊(duì)購房。這一冷一熱“打擺子”的背后，是中國樓市的分化格局愈發(fā)明顯。縱觀當(dāng)下，政策調(diào)控趨嚴(yán)已成定局。結(jié)合近段時(shí)間的市場(chǎng)表現(xiàn)，熱點(diǎn)樓市大部降溫已成趨勢(shì)。專家表示，樓市異動(dòng)有原因，未來調(diào)控還需堅(jiān)持一城一策，“對(duì)癥下藥”，系統(tǒng)打造房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

樓市頑癥有“兩高”

中國樓市有個(gè)“兩高”：一邊是一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高，一邊是三四線城市庫存高。對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)表現(xiàn)，則往往是前者火熱，后者冷淡。不過，在剛剛過去的“五一”假期，這種“冰火”兩重天的格局卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年“五一”假期的807套大幅下跌。有記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他熱點(diǎn)城市如廈門，在小長(zhǎng)假首日甚至首次出現(xiàn)二手房零成交的記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，小長(zhǎng)假是2015年來一二線城市實(shí)際簽約最冷清的一個(gè)假期。

相比之下，部分地區(qū)銷售火熱。據(jù)媒體報(bào)道，鄭州樓市“五一”開盤的排隊(duì)購房隊(duì)伍十分壯觀，甚至有購房者裹著被子連夜等待。在鄭州部分區(qū)域限購之下，未限購區(qū)域迎來了瘋狂的市場(chǎng)行情。

三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也走熱。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長(zhǎng)了35.84%。房?jī)r(jià)方面，北京“317”新政出臺(tái)一個(gè)月后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)18個(gè)月來的首次環(huán)比下跌；而廣東清遠(yuǎn)3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲18.28%，福建漳州房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲15.76%。

一城一策來“調(diào)理”

購房市場(chǎng)為何發(fā)生扭轉(zhuǎn)？

北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)向本報(bào)記者分析指出，對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市來說，樓市調(diào)控日趨嚴(yán)格，導(dǎo)致成交量萎縮，甚至部分價(jià)格下降，且因?yàn)榍捌跐q得太多，目前市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。而三四線城市的火熱，則可能由一些特殊因素所致，一是調(diào)控偏弱；二是市場(chǎng)預(yù)期新的調(diào)控政策將出臺(tái)，提前搶購；三是有省市只對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行調(diào)控。

從近期來看，未限購區(qū)域正成為投資者的投資目標(biāo)。此前江蘇省一份報(bào)告顯示，熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。比如屬于南京都市圈的鎮(zhèn)江政策相對(duì)寬松，受調(diào)查者的房?jī)r(jià)預(yù)期由一季度“緩和上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)槎径?ldquo;明顯上漲”為主；南通、淮安的商品房?jī)r(jià)格以“穩(wěn)中緩升”為主。

這引發(fā)市場(chǎng)對(duì)未來政策走向的好奇。對(duì)此，何維達(dá)表示，“房?jī)r(jià)的過快上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是不利的，特別是制造業(yè)投資減少，影響很大。各級(jí)政府已經(jīng)看到這個(gè)問題的嚴(yán)峻性，總體來講，不太可能允許樓市繼續(xù)瘋長(zhǎng)或出現(xiàn)大的泡沫。具體而言，一二線城市調(diào)控力度更大；三四線城市相對(duì)弱，未來房地產(chǎn)成交量可能增加，這對(duì)部分城市‘去庫存’是有幫助的，但不希望量?jī)r(jià)齊升，還是要一城一策，‘對(duì)癥下藥’。”

打破“怪圈”有后招

談及最受關(guān)注的房?jī)r(jià)，多方表示，實(shí)際上未來房?jī)r(jià)甚至還有繼續(xù)上漲的可能，但漲幅會(huì)受到控制。

這得益于不斷收緊的房地產(chǎn)政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，去年9月底以來，中國已有55個(gè)城市出臺(tái)了160余項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。

有評(píng)論稱，從抑制投機(jī)的角度看，未來更多的城市會(huì)加入到信貸與購房資格收緊的行列中。而此前未運(yùn)用過的“限售”政策逐漸擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)后續(xù)樓市調(diào)控將進(jìn)入“限購”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”。

但東吳證券分析師丁文韜表示，政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段，如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”，還是需要真正的長(zhǎng)效機(jī)制。

日前召開的2017年全國經(jīng)濟(jì)體制改革工作會(huì)議，明確提出要“加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。

何維達(dá)認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制不是針對(duì)某個(gè)政策而言的，而是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，這包括全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、貨幣政策和財(cái)稅政策的綜合利用。以房地產(chǎn)稅為例，要通過科學(xué)征稅讓投機(jī)成本大于收益，真正讓房子回歸到居住屬性。