北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

2017年第一季度，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)共有四個(gè)項(xiàng)目竣工交付，合計(jì)帶來(lái)達(dá)15.3萬(wàn)平方米的新增可租賃面積，令全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量升至1，008萬(wàn)平方米（含自用面積）。

本季度，寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)集中供應(yīng)，加之受春節(jié)假期影響，寫字樓租賃活動(dòng)活躍度有所下降，使得甲級(jí)辦公樓整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5 個(gè)百分點(diǎn)至6.1 %。

新增供應(yīng)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新入市項(xiàng)目為達(dá)到快速去化水平，在租金上給予較大優(yōu)惠，以爭(zhēng)奪大面積優(yōu)質(zhì)客戶，本季度，全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降0.2%至人民幣每平方米每月335.1元。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)2017年，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)還將迎來(lái)9個(gè)項(xiàng)目的入市，屆時(shí)將帶來(lái)近67萬(wàn)平方米（含自用面積）的辦公體量。

同時(shí)，麗澤、通州等新興商務(wù)區(qū)也有望于今年迎來(lái)首批項(xiàng)目的交付，隨著區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，將吸引更多企業(yè)的進(jìn)駐，帶動(dòng)北京多中心化商務(wù)版圖的發(fā)展。

2017年，隨著眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)逐聯(lián)合辦公市場(chǎng)，北京聯(lián)合辦公市場(chǎng)或?qū)⒚媾R洗牌。未來(lái)那些能為入駐企業(yè)提供完善的資源對(duì)接服務(wù)，并且具備穩(wěn)定資金支持的規(guī)模化品牌企業(yè)將成為市場(chǎng)的引領(lǐng)者。

北京零售市場(chǎng)

2017年1-2月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得841.72億元，同比上升4.1%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增幅達(dá)25.2%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)17.6%。

2017年第一季度北京商業(yè)零售市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目，即五棵松HIUP購(gòu)物中心，帶來(lái)約5.85萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。同時(shí)，位于五棵松區(qū)域的一百貨項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心，項(xiàng)目商業(yè)體量為34萬(wàn)平方米。本季度，購(gòu)物中心存量增至880萬(wàn)平方米，而百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)存量減少210萬(wàn)平方米。

第一季度，全市購(gòu)物中心入住率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至93.3%。盡管整體租賃需求保持活躍，但由于年初傳統(tǒng)淡季的影響以及新項(xiàng)目入住水平較低，使得本季度整體入住率有所下滑。

本季度購(gòu)物中心首層平均租金保持平穩(wěn)水平，錄得每平方米每月人民幣928.8元，環(huán)比上升0.1%。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2017年，北京商業(yè)零售市場(chǎng)還將迎來(lái)13個(gè)中高端購(gòu)物中心的集中供應(yīng)，為市場(chǎng)帶來(lái)約105萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，多集中在非核心商圈及近郊區(qū)域。

未來(lái)大體量供應(yīng)將令市場(chǎng)面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致各區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目間表現(xiàn)進(jìn)一步分化。同時(shí)，業(yè)主方將通過(guò)創(chuàng)新租戶組合及增值服務(wù)來(lái)吸引客流以提振商場(chǎng)表現(xiàn)。

受居民收入增長(zhǎng)、以及城市化進(jìn)程的推動(dòng)，北京零售市場(chǎng)將保持長(zhǎng)期樂觀發(fā)展。然而，隨著“新零售”時(shí)代的到來(lái)，在市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)換下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型將成為必然趨勢(shì)。未來(lái)眾多零售企業(yè)將更利用多渠道提升客戶體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率，重塑零售商業(yè)新模式。

北京住宅租賃市場(chǎng)

2017年第一季度，服務(wù)式公寓市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目入市，市場(chǎng)以吸納現(xiàn)有存量為主。

本季度，全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至86.5%，較去年同期上漲2.8個(gè)百分點(diǎn)。一方面，春節(jié)假期之后需求逐漸回暖，尤其來(lái)自國(guó)內(nèi)金融、律師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)類公司的客人住房需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。另一方面，由于輝盛庭服務(wù)式公寓于去年年底被收購(gòu)后退出租賃市場(chǎng)，以周邊現(xiàn)有項(xiàng)目承接了大部分搬遷租戶。

鑒于國(guó)內(nèi)企業(yè)高管人士有呈增加的趨勢(shì)，使市場(chǎng)整體需求保持穩(wěn)健，并且來(lái)自金融行業(yè)的國(guó)內(nèi)客人住房預(yù)算較為寬裕，承租能力強(qiáng)，因而本季度服務(wù)式公寓租金繼續(xù)錄得環(huán)比上漲1.2%至人民幣每平方米每月215.9元。

由于北京二手房市場(chǎng)交易活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，高端公寓租金隨之上漲，錄得人民幣每平方米每月156.9元，環(huán)比上漲1.8%。

由于高端別墅供應(yīng)有限，加之三月份進(jìn)入國(guó)際學(xué)校開學(xué)季，別墅租賃需求有所回升，租金環(huán)比上升1.7%為人民幣每平方米每月119.6元，同比上升1.4%。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2017年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將迎來(lái)兩家服務(wù)式公寓項(xiàng)目開業(yè)入市，包括兩個(gè)雅詩(shī)閣集團(tuán)旗下物業(yè)：雅詩(shī)閣山水文園服務(wù)公寓和途家盛捷中關(guān)村服務(wù)式公寓，而原本計(jì)劃于上半年入市的盈科中心公寓改造項(xiàng)目改變策略或?qū)⑦M(jìn)入散售市場(chǎng)。然而，第二季度未有可預(yù)見服務(wù)式公寓項(xiàng)目入市。

預(yù)計(jì)第二季度國(guó)內(nèi)企業(yè)住房需求將繼續(xù)呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，加之目前北京高居不下的房?jī)r(jià)令到不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)而進(jìn)入租賃市場(chǎng)，令整體住房租賃需求將保持持續(xù)旺盛，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓租金或?qū)⒈３址€(wěn)定上漲。

北京住宅銷售市場(chǎng)

一手住宅整體市場(chǎng)

由于住宅用地供應(yīng)有限，新房市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步萎縮。2017年第一季度，北京一手普通住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)繼續(xù)回落，環(huán)比減少46.8%至27.8萬(wàn)平方米。

受新房項(xiàng)目供應(yīng)不足，以及樓市調(diào)控的從緊和春節(jié)假期的影響，使得本季度北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬(wàn)平方米。截至2月末，一手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比與上季度持平。

第一季度，北京土地市場(chǎng)共迎來(lái)7宗住宅地塊成交，其中1宗為自住型商品住房用地。成交的6宗地塊（除自住型商品住房用地以外）均采用“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”模式，但值得注意的是，北京首次設(shè)置了“企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例”條款。

一手住宅高端市場(chǎng)

本季度，高端住宅市場(chǎng)僅有1個(gè)高端公寓項(xiàng)目和2個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為銷售市場(chǎng)帶來(lái)194套和176套新增供應(yīng)。

由于限購(gòu)升級(jí)對(duì)改善型需求抑制更為明顯，高端公寓和別墅的成交量均有回落，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。高端公寓成交均價(jià)與上季度基本持平為人民幣每平方米90，600元。高端別墅成交均價(jià)為人民幣每平方米62，600元，環(huán)比上升3.2%。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

近期北京樓市調(diào)控政策的加碼及各項(xiàng)監(jiān)管舉措的出臺(tái)，表明了政府對(duì)穩(wěn)定樓市的決心。北京市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人也明確指出“2017年北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”。

2017年受土地供應(yīng)減量影響，商品類住宅項(xiàng)目供應(yīng)或?qū)⒕S持低迷，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)收縮。

317新政對(duì)購(gòu)房者提出更高要求，將一定程度上抑制投資性及改善型需求，預(yù)計(jì)2017年第二季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。大量自住房等低價(jià)保障房的入市將緩和房?jī)r(jià)上漲壓力，使整體房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，但受到地價(jià)成本以及土地供應(yīng)不足影響，純商品住宅類項(xiàng)目的價(jià)格并不具備下行壓力。

北京銷售與投資市場(chǎng)

2017年第一季度，甲級(jí)寫字樓資本值人民幣為74，600元每平方米，環(huán)比下降1.0%，與去年同期水平相當(dāng)。鑒于甲級(jí)寫字樓平均租金基本保持穩(wěn)定，毛收益率本季度與上季度持平為5.39%。

北京大宗投資市場(chǎng)本季度表現(xiàn)活躍，共迎來(lái)7宗大宗成交，總成交金額達(dá)人民幣57億元。一方面，投資者通過(guò)股權(quán)交易等方式購(gòu)買二手土地資源。另一方面，一些資金充裕、且具備專業(yè)改造及運(yùn)營(yíng)能力的開發(fā)商積極投資存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。

第一季度，北京一手散售寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)5.4萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下降81%和22%的下滑。投資需求有所減弱，令同期成交面積達(dá)24.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降67%，同比下降28%。

2017年第一季度北京市加快住宅用地供地節(jié)奏，并加大了自住型商品房用地的供應(yīng)。本季度共有14宗土地成交，其中包括7宗住宅用地，總成交金額達(dá)人民幣215.8億元，環(huán)比和同比分別下滑34%和3%。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

北京于3月底出臺(tái)商辦類項(xiàng)目限購(gòu)政策，規(guī)定在建在售商辦項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，提高對(duì)已出售商辦項(xiàng)目個(gè)人買家的購(gòu)房要求。新政極大降低了此類物業(yè)的流通性，預(yù)計(jì)將使交易量受到大幅抑制，價(jià)格也面臨一定的下行壓力，同時(shí)加大了商辦類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

北京市進(jìn)一步減少新增建設(shè)用地，使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入存量市場(chǎng)。在此背景下，投資者開始將關(guān)注目光投向城市更新、存量改造帶來(lái)的增值型投資機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)2017年，城市更新類投資項(xiàng)目將成為北京投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

由于優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，以及地價(jià)高企的尷尬讓房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)型，逐漸由重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)服務(wù)商。未來(lái)也將有更多的開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)存量市場(chǎng)，挖掘存量市場(chǎng)中的投資機(jī)會(huì)。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽(yáng)）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

天津：2017年第一季度，天津中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目入市，市場(chǎng)總存量依舊保持在109.0萬(wàn)平方米。天津中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃需求主要以吸收現(xiàn)有存量為主，使得中心城區(qū)整體空置率環(huán)比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至40.0%，同比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。金融、證券、銀行類是近期成交主力。天津中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)平均成交租金相對(duì)平穩(wěn)，環(huán)比微跌0.6%至人民幣每平方米每月135.1元，同比下降4.3%。

大連：2017年第一季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目入市，至此，全市甲級(jí)寫字樓存量保持115萬(wàn)平方米（含自用面積）。由于金融類客戶退租較多，抵消了新增需求的影響，因此本季度全市整體空置率與上季度持平仍為10.1%，租金也基本無(wú)變化，為人民幣每平方米每月108.8元。

沈陽(yáng)：2017年第一季度，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共迎來(lái)兩個(gè)新增項(xiàng)目，分別分佳兆業(yè)中心和利星行廣場(chǎng)合計(jì)帶來(lái)25，600平方米的新增面積。由于新增項(xiàng)目的入市加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市整體空置率環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至43.6%，租金環(huán)比下降9.2%為人民幣每平方米每月120元。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)，二線城市還將迎來(lái)新供應(yīng)高峰，令本就空置率頗高的市場(chǎng)進(jìn)一步承壓。受疲弱的市場(chǎng)需求影響，業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場(chǎng)，市場(chǎng)平均租金面臨較大的下行壓力。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽(yáng)）零售市場(chǎng)

天津：2017年第一季度，天津全市共迎來(lái)兩個(gè)新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，分別是環(huán)球購(gòu)物中心中北店和濱海遠(yuǎn)洋未來(lái)匯。目前，天津全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量為456.4萬(wàn)平方米。天津城區(qū)市場(chǎng)需求平穩(wěn)，餐飲、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)依然活躍。受新入市項(xiàng)目影響，天津城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目平均入駐率環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至87.5%，首層平均租金環(huán)比微漲0.3%至人民幣每平方米每月390.9元。本季度，濱海新區(qū)市場(chǎng)需求平穩(wěn)，主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月223.3元，平均入駐率環(huán)比上漲2.1個(gè)百分點(diǎn)至71.0%。

大連：2017年第一季度，大連無(wú)新增商業(yè)項(xiàng)目入市。至此，全市零售物業(yè)存量保持292萬(wàn)平方米（含自用面積）。市場(chǎng)平均租金保持420元每平方米每月不變。

沈陽(yáng)：2017年第一季度，沈陽(yáng)商業(yè)零售市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新增項(xiàng)目，為恒大都市廣場(chǎng)。全市購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上升0.2%至365元每平方米每月。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)

2017年，二線城市均將迎來(lái)大規(guī)模新增供給，令市場(chǎng)進(jìn)一步承壓，入駐率和租金都面臨較大下行壓力。在此情況下，購(gòu)物中心預(yù)計(jì)將引進(jìn)更多體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)，以滿足日益成熟且多元化的消費(fèi)需求。