房地產(chǎn)白銀時代，轉(zhuǎn)型潮來。
在眾多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來可喜，但轉(zhuǎn)型并非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河控股集團就以獨有的“產(chǎn)權(quán)／租金／服務”運營模式進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
3月22日，星河產(chǎn)業(yè)集團副總裁閻鏡予來到2017觀點年度論壇，接受了觀點地產(chǎn)新媒體的采訪。
在這次專訪中，閻鏡予談起星河控股集團涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前前后后。
“產(chǎn)權(quán)/租金/服務”模式前話
星河產(chǎn)業(yè)成立于2015年8月，從成立的時間點來看，外界將星河列入“產(chǎn)業(yè)新兵”陣營，但閻鏡予有不同的理解。
“以星河早期在福田中心區(qū)的業(yè)態(tài)布局來看，就已經(jīng)是一個產(chǎn)城融合項目，布局有住宅星河國際、商業(yè)COCO Park、酒店麗思卡爾頓酒店，還有產(chǎn)業(yè)星河發(fā)展中心，這四類業(yè)態(tài)組合正是目前所提倡的產(chǎn)城融合發(fā)展方式。”
閻鏡予說，可以將星河控股集團看作是一開始就做產(chǎn)城融合的公司，但顯然，2015年8月，星河產(chǎn)業(yè)的成立標志著真正將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為重點發(fā)展方向。
其中的緣由，閻鏡予說，是因為星河發(fā)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來存在的價值，“未來十年，應該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)慢慢崛起的黃金十年”。
星河挖掘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值的方式是其獨創(chuàng)的“產(chǎn)權(quán)／租金／服務”運營模式，閻鏡予透露，提出這一模式源于星河對已有業(yè)態(tài)、業(yè)務進行重審而得來的啟示。
星河旗下有星河金融控股集團，因此在金融方面星河早已有諸多布局。例如，星河為中國本土規(guī)模最大的國有創(chuàng)投機構(gòu)——深創(chuàng)投的二股東，是前海母基金、國家級中小企業(yè)基金以及深圳紅土創(chuàng)新基金的LP。
在金融領(lǐng)域的布局，結(jié)合星河開發(fā)的各種業(yè)態(tài)，閻鏡予說，這給了星河一個啟示：“做住宅只是一次性的賺錢：可以帶來現(xiàn)金流，與此同時，我們有大量的自持物業(yè)在手里面，比如我們至今仍是麗思卡爾頓酒店的業(yè)主，COCO Park和星河發(fā)展中心我們一平米也沒賣，對于手中的大量自持物業(yè)，我們能不能取得最高的收益？除了做房東，還能額外收獲什么？”
“做了大量的金融投資以后，我們在想，如果我們能成為入駐企業(yè)的房東，又能變成他們的股東的話，可能價值會更高，所以我們現(xiàn)在就一直在嘗試‘房東+股東’的做法，也就是星河現(xiàn)在所謂的‘地產(chǎn)+金融園區(qū)’。”
涉足產(chǎn)業(yè)要有“真本事”
自身重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同時，閻鏡予也看到愈來愈多的企業(yè)正進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一個不容忽視的現(xiàn)狀擺在星河面前——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭在加大。
對此，閻鏡予認為，應對競爭唯有憑真本事，所謂的“真本事”指具備競爭能力，進一步說，是“要形成差異性服務”。
“以我們星河來講，我們有三個能力比較突出，一是金融投資能力突出，二是產(chǎn)業(yè)服務能力突出，三則是招商能力突出”。
金融投資能力方面，閻鏡予談到的一個例子是深圳市紅土星河創(chuàng)業(yè)投資基金，該基金由星河控股集團、深創(chuàng)投和龍崗區(qū)政府引導基金聯(lián)合發(fā)起，規(guī)模5億元，其中首期7500萬定向投資于深圳星河WORLD園區(qū)內(nèi)。
“從紅土星河基金來說，我們就有了差異化——深圳星河WORLD園區(qū)有7500萬投資，只有入園才能拿得到。很多園區(qū)也想做股東加房東，但是這并不容易，做不好可能顆粒無收，但我們過去做了這么多的投資，有這么多行業(yè)內(nèi)的資源，所以我們有信心。”
產(chǎn)業(yè)服務能力方面，閻鏡予強調(diào)，服務做好最重要靠動力。他說，如果和入駐企業(yè)僅為房租關(guān)系，那其實是沒有動力真正做服務，因為有成本，“但星河會成為入駐企業(yè)的股東，這些企業(yè)某種程度就變成星河的一部分資產(chǎn)，那星河再給他們做服務、做增值時就有動力”。
招商能力方面，閻鏡予介紹，星河于深圳星河WORLD園區(qū)的招商定了三大方向，分別為金融、戰(zhàn)略新興、文化創(chuàng)意，根據(jù)閻鏡予向觀點地產(chǎn)新媒體提供的數(shù)據(jù)，目前深圳星河WORLD園區(qū)中這三大行業(yè)的集聚度達到73%。
“也就是說，有73%的企業(yè)按照了我們的規(guī)劃入駐進來，如此，在這三方面，深圳星河WORLD園區(qū)便有集聚度，各企業(yè)間能互動、交流、抱團，深圳星河WORLD園區(qū)就能成為一個協(xié)同創(chuàng)造、有聯(lián)盟概念的園區(qū)。”
閻鏡予說，這也就意味該園區(qū)有了完整的生態(tài)，而打造完整生態(tài)的前提是要有一個相對較大的運營體量，而這又需要有足夠的自持運營能力。
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