各地出臺(tái)不同的樓市調(diào)控措施,應(yīng)該對(duì)其適用范圍、對(duì)象、效應(yīng)及可持續(xù)性做出認(rèn)真評(píng)估,絕不能為了一時(shí)的立竿見(jiàn)影而不擇手段,必須考慮政策是否可持續(xù)、是否可以成為未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。而且,如果在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問(wèn)題需要厘清,那么,在銷售環(huán)節(jié)加大炒房成本不僅是可行的,而且是具有可持續(xù)性的,關(guān)鍵還要看地方政府的態(tài)度、理念和智慧

近段時(shí)間,北京接二連三出臺(tái)樓市調(diào)控政策,成為新一輪全國(guó)樓市調(diào)控大潮的縮影。除北京以外,還有20多個(gè)城市相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施,差異化信貸成為這一輪調(diào)控的著力點(diǎn)。

相關(guān)地方履行主體責(zé)任,力圖使調(diào)控措施盡快收到實(shí)效,其出發(fā)點(diǎn)和態(tài)度值得肯定。但需要提醒的是,各地出臺(tái)不同的調(diào)控措施,應(yīng)該對(duì)其適用范圍、對(duì)象、效應(yīng)及可持續(xù)性做出認(rèn)真評(píng)估,而不能只看一時(shí)效果。調(diào)控應(yīng)遏制投資投機(jī)性需求,阻止炒房者和炒房資金流入樓市,在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)使房?jī)r(jià)回歸價(jià)值,而不是通過(guò)壓制剛需和改善性需求達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

事實(shí)上,政策發(fā)生效應(yīng)存在一定的滯后期。2012年的“雙限”調(diào)控措施出臺(tái)后,當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲的城市仍在增加,第二年效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。直至2015年2月,銷售面積和銷售額同比降幅雙雙跌至最低點(diǎn);同年3月,70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格均呈降勢(shì)。所以,有必要對(duì)調(diào)控政策保持耐心,而不是一味加碼、傷及剛需。

 截至去年末,全國(guó)新建商品住宅施工面積52億平方米,待售面積4億平方米,共56億平方米。按全國(guó)城鎮(zhèn)人口近8億人計(jì),人均7平方米。按當(dāng)年銷售13.7億平方米計(jì),即使不開(kāi)工新項(xiàng)目,也可以持續(xù)銷售4年以上。盡管其中存在結(jié)構(gòu)問(wèn)題、不平衡問(wèn)題,但只要抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房,房?jī)r(jià)因供求關(guān)系變化而有所回落,就是大概率乃至必然事件。

此時(shí)需要反思的是,不管是為了自住還是為了炒房,為什么有些人不惜演一出“假離婚”、冒著弄假成真的風(fēng)險(xiǎn),也要以首套房的貸款政策購(gòu)買第二套房呢?關(guān)鍵就在于這些人對(duì)樓市的預(yù)期依然看漲。如果判斷調(diào)控會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)回落,任何人都不會(huì)采取如此非常手段來(lái)?yè)屬?gòu)第二套房。

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程,特別是2012年“雙限”以來(lái)的起伏跌宕,可以看出民眾的看漲預(yù)期不是源自調(diào)控措施的無(wú)效,而是因?yàn)檎叩膭×覔u擺反復(fù)。如果沒(méi)有2015年“9·30”之后的一系列取消“雙限”、大力加杠桿措施,就不會(huì)發(fā)生2016年的房?jī)r(jià)暴漲。所以,各地當(dāng)下推出的調(diào)控措施,絕不能為了一時(shí)的立竿見(jiàn)影而不擇手段,必須考慮政策是否可持續(xù)、是否可以成為未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分。特別應(yīng)充分意識(shí)到,如果今后再有相反的政策出臺(tái),必將極大動(dòng)搖民眾的信心。

盡管建立確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制尚需時(shí)日,但是,如果不是從短期考核著眼,而是從經(jīng)濟(jì)規(guī)律、市場(chǎng)規(guī)律把握,以長(zhǎng)期改善民生、提高民眾實(shí)際購(gòu)房能力并防范樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)為目的,堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,牢牢堅(jiān)持住房的居住屬性,并從根本上改變對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴,其實(shí)并不缺具有可持續(xù)性的政策和措施選項(xiàng)。比如,延長(zhǎng)二手房的上市交易時(shí)間、提高出售非自住第二套房的交易成本,等等。如果在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問(wèn)題需要厘清,那么,在銷售環(huán)節(jié)加大炒房成本不僅是可行的,而且是具有可持續(xù)性的,關(guān)鍵還要看地方政府的態(tài)度、理念和智慧。

（原標(biāo)題：樓市調(diào)控不能只看一時(shí)）